Quem está começando a investir em fundos imobiliários (FIIs) terá mais aliados para avaliar o mercado. Ainda no mês de julho, a Warren irá disponibilizar aos investidores novos índices para acompanhar o comportamento desses produtos. Atualmente, o indicador utilizado para medir o desempenho médio das cotações do FIIs é o IFIX, mas a proposta da corretora é simplificar ainda mais o entendimento sobre as aplicações.
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Na prática, a Warren irá dividir o IFIX em quatro índices: Índice Warren de Lajes Corporativas, o Índice Warren de Shopping, Índice Warren de Condomínio Logístico e Índice Warren de Papel (CRIs). Cada um vai monitorar de perto a performance de cada segmento, o que pode facilitar a compreensão dos investidores – cada tipo de produto tem uma especificidade conforme a composição.
Os fundos que investem na locação de lojas de shoppings centers, por exemplo, foram os que mais sofreram com as restrições de circulação por conta da pandemia do coronavírus. Com a volta das atividades presenciais, no entanto, a classe de ativos é uma das grandes apostas entre os FIIs sugeridos pelos especialistas.
“As cotas dos fundos de shopping estão caindo 6,6% no ano, segundo o nosso Índice Warren Shoppings. Estes produtos estão com um desconto de 10% em relação ao valor patrimonial (valor de avaliação dos shoppings) e com um rendimento de 4,65% ao ano”, afirma Gustavo Kosnitzer, head da área de Mercado de Capitais da Warren. “Essa é uma classe de ativos que gostamos bastante, porque não se discute mais se os shoppings vão voltar, mas quando.”
Por outro lado, as cotas dos fundos de papel lastreados em ativos imobiliários estão em alta de 3% no ano, uma vez que os títulos que compõem essas aplicações são ligados à inflação. Estes FIIs são negociados com um desconto menor em relação as demais categorias, mas com um retorno em dividendos (DY) de 12,05%. Logo, a subdivisão do índice em quatro tem o objetivo de tornar mais claras ao investidor essas nuances de rentabilidade e comportamento.
| Segmento | Retorno no acumulado do ano | P/VP | DY Anualizado |
| Papel | 3,00% | 1,04 | 12,05% |
| Lajes Corporativas | -6,80% | 0,83 | 8,65% |
| Logísticos | -7,80% | 0,99 | 9,18% |
| Shoppings/Varejo | -6,60% | 0,97 | 4,65% |
“No total, são 342 fundos imobiliários listados e poucas pessoas entendem. Queremos simplificar o entendimento sobre os FIIs para acompanhar o mercado de forma recorrente”, afirma Kosnitzer. “Analisamos cada mercado [shoppings, logística, lajes corporativas e CRIs] e destrinchamos isso com indicadores de rentabilidade da cota, quanto está se pagando em relação ao valor patrimonial e quanto esses fundos distribuem mensalmente de dividendos. Assim fica mais fácil.”
Amadurecimento e oportunidades
O lançamento dos novos indicadores vai de encontro com o processo de amadurecimento da área de mercado de capitais da Warren, que começou em agosto do ano passado com a vinda de Kosnitzer para a casa. A meta para 2021 é captar R$ 300 milhões e chegar à marca de R$ 1 bilhão no próximo ano.
No movimento mais recente, também no segmento imobiliário, a fintech coordenou uma captação secundária de R$ 500 milhões do FII HCTR11, da gestora Hectare, com custo de operação de 2%.
“Há um crescimento exponencial no número de investidores pessoas físicas nos fundos imobiliários. Temos hoje mais de 1,3 milhão de investidores, mas ainda é pouco em comparação a mercados mais maduros. Nos EUA, por exemplo, 50% da população investe em REITs, equivalentes aos nossos FIIs”, afirma Kosnitzer. “Ainda temos muito espaço para crescer por aqui.”
