Por que FIIs são a melhor forma de gerar renda recorrente ao investidor

Por Eduardo Mira

16/12/2022 | 8:27 Atualização: 16/12/2022 | 8:27

Fundos imobiliários estão entre os produtos mais simples de se entender no mercado financeiro, principalmente os de tijolo. Foto: Getty Images

No atual momento de transição política em que o Brasil se encontra, tem sido complexo cravar previsões quanto à performance dos investimentos no curto prazo. Estamos numa fase de definições que suscitam reações por vezes exageradas, pois, como você bem sabe, o mercado financeiro não lida bem com incertezas.

Para o investidor que vê o longo prazo, entendo que prevalecem os fundamentos dos ativos e, portanto, os impactos das mudanças políticas tendem a ter bem menos força.

Quando falamos especificamente de fundos imobiliários, é ainda mais relevante colocar em perspectiva o cenário circunstancial, pois os FIIs são um tipo de investimento que reúnem características específicas, que os tornam uma opção perene, segura e rentável.

Os FIIs, ao meu ver, continuam sendo uma das melhores formas de gerar renda recorrente e imediata ao investidor. Portanto, se sua expectativa é a de geração de renda passiva, os FIIs são a escolha certa, independente do cenário político.

O que considerar antes de investir em fundos imobiliários

Assim como qualquer outro ativo que você vá colocar na carteira, é importante definir o seu foco. Se a sua expectativa for multiplicação de patrimônio de forma vertiginosa ao invés de geração de renda, o ideal é que você busque alternativas mais arrojadas, pois os FIIs não têm por característica o crescimento rápido.

Pode-se dizer que fundos imobiliários são ativos de preservação de patrimônio e não vão te enriquecer do dia para a noite. Porém, não sofrerão quedas expressivas. Desde a criação do IFIX (índice de Fundos Imobiliários da B3), em 2012, a volatilidade média do índice foi inferior a 9%. Sua valorização, considerando um cenário de dez anos com reinvestimento dos dividendos recebidos, foi superior a 180%.

Fundos imobiliários são a melhor forma de se expor à renda variável com baixo risco

No caso dos FIIs de tijolo, a segurança e estabilidade será sempre proporcional ao grau de diversificação de ativos e de inquilinos, pois isso assegurará que não ocorrerão quedas expressivas dos dividendos.

Claro que há momentos em que acontecimentos atípicos do mercado fazem com que alguns FIIs balancem um pouco mais e acabem tendo performance abaixo do razoável como vimos, por exemplo, durante a pandemia.

Entretanto, na maioria dos casos, esse efeitotem muito mais a ver com a instabilidade no comportamento emocional do investidor do que com os fundamentos dos fundos.

Mesmo em um cenário mais desafiador para a economia, você deve lembrar que imóveis não desaparecem. Podem ficar vagos por um período maior, eventualmente deixando de gerar renda, mas são apenas situações transitórias. O valor do imóvel continuará existindo e, tão logo seja ocupado, o fundo restabelece pagamentos de dividendos.

Nos FIIs de papel, temos visto atualmente um comportamento dos investidores saindo em debandada, o que derruba os preços das cotas. Entendo esse tipo de comportamento de manada como reação de quem comprou sem saber muito bem o que estava adquirindo.

O investidor que adquire, por exemplo, FIIs de papel atrelados à inflação, precisa estar ciente de que com a queda do IPCA, o dividendo também irá cair. Mas, na prática, o que ocorre é um contingente grande de desavisados, vendendo na hora errada e realizando prejuízo, simplesmente porque se assustarem com o movimento. Neste caso, é claramente uma compra que não foi parte de uma estratégia de alocação planejada.

Muitas pessoas compram com base no quanto o fundo está pagando de dividendos mensais, mas sem se preocupar em ler o relatório gerencial para compreender de onde está vindo esse dividendo alto e quais as perspectivas ante ao cenário.

Nos relatórios, os gestores sempre ponderam detalhadamente sobre o comportamento do ciclo econômico e de que forma ele irá afetar para cima ou para baixo a performance do fundo. Ali, já é possível ao investidor ter clareza quanto aos rumos de seu investimento naquele ativo.

Estude a composição dos FIIs que pretende adquirir

O que tem na carteira do fundo? Esta é uma preocupação básica que você precisa ter antes de incluir um ativo em seu portfólio. Afinal, se você está confiando seu dinheiro a um gestor, o mínimo que se espera é que você compreenda de que forma ele gera valor para o fundo.

Fundos imobiliários estão entre os produtos mais simples de se entender no mercado financeiro, principalmente os de tijolo. O Brasil tem a cultura do imóvel como investimento e fonte de renda. Então, um fundo cujo funcionamento é análogo ao daquele imóvel físico que sua família tem alugado é simples de assimilar.

Os fundos de papéis compostos por CRIs são um pouquinho mais complexos, mas o hábito de ler os relatórios dos gestores irá tornar tudo mais compreensível bem antes do que você imagina.

Qual o melhor momento para começar a investir em FIIs?

Toda vez que alguém me faz esta pergunta eu conto a história de uma pessoa da minha equipe que, conversando comigo no começo desse ano, ficou abismada ao saber que se tivesse investido R$ 10 mil em FIIs em 2012, e mantendo o reinvestimento dos dividendos ao longo de todo esse período, hoje teria mais de R$ 1 milhão.

Mas não conto essa história para te deixar triste pelo que não fez ainda. Ao contrário! Esse caso serve para ilustrar que o melhor momento para começar é sempre hoje!

Ao adquirir um fundo imobiliário, no mês seguinte você já começa a receber os dividendos, e isso acaba sendo muito pedagógico para compreender o funcionamento desse tipo de ativo.

Você não precisa ser um investidor profissional e nem tampouco ter grandes quantias para começar. É possível adquirir até mesmo uma única cota. O fundamental é ler os relatórios, entender o que contém em cada fundo e escolher aqueles que estejam em linha com suas metas financeiras.

Os anos passam rápido, e montar um portfólio com um produto amplamente democrático, simples de investir e que oferece a dinâmica de multiplicação de patrimônio e geração de renda, sem a volatilidade das ações, pode te ajudar a mudar seu futuro para muito melhor. Então, comece agora.

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