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Investir em imóveis ou fundos de investimento imobiliário (FIIs) é uma dúvida recorrente de muitos colegas e clientes e, embora o questionamento seja natural, desperta a reflexão sobre as diferentes variáveis que impactam as duas modalidades de investimento. Vamos, então, explorar as principais questões que devem ser analisadas para uma tomada de decisão consciente.
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Quando falamos em investimentos, a regra de ouro é a diversificação, que busca por meio de metodologia equilibrar a relação risco versus retorno de um portfólio. Quando falamos em vincular parte da carteira ao mercado imobiliário, temos dois caminhos: a alocação dos recursos no mercado financeiro, em ativos atrelados ao setor, ou a aquisição direta de um imóvel físico.
Preparei uma análise ponto a ponto para o investidor entender quais devem ser observados em cada modalidade de investimento. Vamos conhecer?
Ativos lastreados em imóveis no mercado financeiro: alguns investimentos clássicos em produtos financeiros lastreados em imóveis são os FIIs, que pagam rendimentos mensais e/ou periódicos e também podem apresentar valorização da cota, um de seus atrativos.
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Outros, os títulos de renda fixa, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que contam com características interessantes, em especial aos investidores pessoa física, em função de vantagens tributárias, como isenção de Imposto de Renda (IR).
Imóvel físico: o objetivo está relacionado a obter lucro com a venda do imóvel no futuro ou, ainda, a receber uma renda mensal passiva por meio de aluguel.
Liquidez: por serem negociados na Bolsa de Valores (B3), os FIIs, de forma geral, são ativos bastante líquidos. Isso significa que é muito fácil vender as cotas de FIIs e transformá-las em dinheiro para uso em determinada ocasião.
As LCIs, em alguns casos, só podem ser resgatadas no vencimento do título enquanto, em outras situações, o título possui carência de 90 dias. Após esse período, eles podem ser vendidos ou resgatados normalmente. Os CRIs usualmente possuem liquidez apenas no vencimento ou são vendidos no mercado secundário.
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No caso da compra de um imóvel físico, como fica a liquidez do investidor se ele for pego por uma situação inesperada? Ainda que haja a necessidade de vender o imóvel antes do planejado, estará o investidor preparado para “aguardar” a oportunidade ideal ou ele precisará se desfazer do imóvel por um preço inferior ao adquirido?
Burocracias: para investir em ativos no mercado financeiro, basta que o investidor tenha conta em uma casa de investimentos ou corretora de valores. Assim, ele terá acesso a uma gama de ativos, como 400 tipos de fundos imobiliários na B3 e centenas de opções de títulos de renda fixa.
Devido a características, prazos, condições e lastro do ativo recomendamos sempre consultar um especialista de investimentos antes de tomar a qualquer posição. Adicionalmente, muitas casas de investimentos possuem carteira recomendada de FIIs e grade de opções em CRIs e LCIs com diversas condições e prazos.
Já na aquisição de um imóvel, a operação por si só não é complexa, mas demanda tempo, atenção e disponibilidade de recursos para arcar com custos de contratos, certidões e processos operacionais para a liberação da documentação. Exige, ainda, o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o que também deve ser levado em conta no custo total do negócio.
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No caso de um imóvel para aluguel, o investidor deve considerar ainda os contratos com imobiliárias e inquilinos, o que também envolve riscos de recebimento, por mais que hoje existam fiadores e seguro aluguel para amenizar tais riscos.
Manutenção: no caso dos FIIs, a manutenção e despesas com contratos fica por conta do administrador do fundo. Para o investimento em títulos de renda fixa, não há qualquer burocracia: basta acessar a grade da corretora, escolher o título e comprar.
Com relação ao imóvel físico, habitado ou não, este possui uma série de despesas mensais que devem ser consideradas, como água, luz, condomínio, reforma ou benfeitorias, além, é claro, dependendo de cada situação, a necessidade de manter relacionamento próximo com prestadores de serviço.
Custo de aquisição: é possível adquirir cotas de FIIs por valores próximos de R$ 100. Com isso, o investidor passa a ter direito ao recebimento do aluguel proporcional à sua participação, além de o valor da valorização – ou desvalorização – da cota.
Para os títulos de renda fixa, é possível encontrar opções a partir de R$ 1 mil, inclusive com garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) e isenção do IR para pessoas físicas.
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Quando falamos em imóveis físicos, de acordo com o índice Fipezap relativo a outubro, último dado disponível, o preço médio do metro quadrado nas 50 cidades brasileiras monitoradas ficou em R$ 8,6 mil. Logo, para comprar um imóvel físico é preciso caixa à vista e em maiores proporções quando comparado ao investimento inicial no mercado financeiro.
Diversificação: investir em imóveis significa diversificar? Sem dúvidas. Mas é importante ter em mente o tipo de diversificação que será aplicada, considerando a disponibilidade de recursos para tal finalidade: localização geográfica, tipo residencial ou comercial e momento do ativo (na planta ou já construído).
O investimento no mercado de capitais torna essa tarefa mais simples. No caso dos FIIs, há uma infinidade de fundos nas mais variadas regiões e inúmeros tipos de ativos – shoppings centers, lajes comerciais, fundos de tijolo ou fundos de papéis. Além disso, há títulos de renda fixa com prazos diversos e atrelados a diferentes indexadores.
Por fim, a abundância de informações, a disponibilidade e a acessibilidade tornaram o mercado de capitais uma vertente importante para investidores. Em outubro de 2023 eram mais de 2,4 milhões investidores em FIIs, um aumento de mais de 17% em comparação com dezembro de 2022, conforme mostra o quadro a seguir:
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Lembro a todos que sempre vale a máxima de não colocar todos os ovos na mesma cesta. É importante diversificar seus investimentos de acordo com seu perfil e objetivo e, na dúvida, consulte profissionais especializados e certificados.
Um abraço e até a próxima.
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