12 meses no aluguel ou no fundo imobiliário: o que vale mais a pena?

Por meio de um fundo imobiliário, o interessado une seus recursos ao capital de terceiros, com o objetivo de investir em ativos nesse setor (construção, aquisição e locação de empreendimentos ou outros fundos) na Bolsa de Valores.

Esse montante é gerido por um profissional e os rendimentos obtidos, isentos de Imposto de Renda para a pessoa física, são divididos entre os participantes dos fundos, os chamados cotistas. Além dessa renda mensal, também é possível ganhar com a valorização da ‘cota’, pedaço do fundo que pertence a cada investidor.

Conteúdos e análises exclusivas para ajudar você a investir. Faça seu cadastro na Ágora Investimentos

As vantagens de optar por FIIs em vez de alugar um imóvel de forma convencional se tornam claras quando todas as despesas são colocadas no papel. Por isso, o E-Investidor, em parceria com a Ativa Investimentos, comparou a rentabilidade do aluguel de uma casa avaliada em R$ 300 mil com o investimento deste capital em um fundo imobiliário durante um período de 12 meses.

No aluguel, sem IR

Imagine que você é dono de um imóvel que vale R$ 300 mil e quer ganhar o máximo de dinheiro possível com a propriedade nos próximos 12 meses. Caso decida alugar, algumas questões precisam ser levadas em consideração:

De acordo com o índice de aluguéis Fipezap, até o mês passado, os locatários conseguiam ter retorno médio anual de 4,68% sobre o valor do imóvel residencial (0,39% ao mês);
Isso significa que, para um imóvel de R$ 300 mil, os aluguéis mensais seriam de cerca de R$ 1.170;
Em um ano, você conseguiria R$ 14.040 de aluguel, isento de Imposto de Renda, já que o IR só incide em aluguéis iguais ou superiores a R$ 1.903,98 por mês.

Mas…

Esse cálculo considera que o imóvel não ficou vazio nesse período. Caso tenha ficado sem inquilinos por algum momento, os gastos com a manutenção da casa afetariam a projeção;
A diversificação também é restrita, isto é, todo o rendimento vem de uma única propriedade. O que aumenta o risco;
Se o valor do aluguel ultrapassa os R$ 1.903,98, a quantia seria tributável. As alíquotas progressivas para aluguéis variam entre 7,5% a 27,5%.

Tabela progressiva de IR para aluguéis
Até R$ 1.903,98	isento
De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65	7,5%
De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05	15%
De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68	22,5%
Acima de R$ 4.664,68	27,5%

No fundo imobiliário

Por outro lado, se você tivesse vendido o imóvel e aplicado os R$ 300 mil em um fundo imobiliário há 12 meses, o cenário seria um pouco mais simples. “Os rendimentos dos FIIs são isentos de Imposto de Renda, é uma preocupação a menos que o investidor vai ter”, explica Mario Campos, analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos.

Considerando o rendimento médio anual de dois dos fundos imobiliários mais conservadores da carteira de Top Picks da Ativa, o BCFF11 (7,30% no recorte anual) e o BTLG11 (6,10% no recorte anual), os retornos seriam os seguintes:

Para o BCF11: R$ 21,9 mil no ano – um ganho de R$ 7.860 em relação ao obtido com o aluguel no mesmo período;
Para o BTLG11: R$ 18,3 mil no ano – um ganho de R$ 4.260 em relação ao obtido com o aluguel no mesmo período.

Além dos dois fundos citados como exemplo, é possível fazer o cálculo utilizando o índice que representa o desempenho médio dos fundos imobiliários na Bolsa, o Ifix. O indicador teve yield anual de 7,2% (até 27 de abril), segundo dados da Economatica Brasil, o que equivaleria a um retorno de R$ 21,6 mil no ano, cerca de R$ 7.560 a mais do que o obtido com aluguéis.

“A diversificação é muito maior em fundos imobiliários. Dentro de um mesmo fundo, pode haver vários empreendimentos, o que reduz o risco de vacância [imóvel vazio]. Você também pode diversificar em vários fundos, de diversos segmentos. No aluguel, você tem um imóvel só, e se você não aluga, não existe renda”, afirma Gabriel Teixeira, também analista de fundos imobiliários da Ativa.

Apesar de serem mais vantajosos em termos de rentabilidade, despesas com manutenção da residência e pagamento de possíveis impostos, o investimento em FIIs também possui risco. “A diferença de retorno nunca vai ser um percentual fixo, pode aumentar ou diminuir, já que é renda variável”, afirma Campos.

Encontrou algum erro? Entre em contato