Quer comprar imóveis para investir? Analise o seu momento

Dados do Secovi-SP apontam que setor voltou ao nível pré-pandemia: mais de 5 mil imóveis vendidos em setembro, contra 4.317 de setembro de 2019;
Para especialistas, o importante é o investidor saber o que pretende com aquele ativo, qual e quando é a sua expectativa de retorno.

Aos 67 anos, Carmo Madureira decidiu investir o capital recebido da venda da uma fazenda. Com perfil muito conservador, descartou aplicar em fundos de investimento ou qualquer opção de renda fixa. Empregou seu capital na compra de três apartamentos na capital paulista. Pensou que poderia viver da renda dos imóveis, até que, meses depois, descobriu um sítio encantador no interior de Goiás. Decidiu dar início à produção de hortifrutigranjeiros no local. Comprou o sítio e se mudou para lá com a família. E passou a precisar do capital para investir no novo negócio. Colocou os imóveis à venda há nove meses e… nada acontece.

Mesmo com a taxa básica de juros, a Selic, em um dos patamares mais baixos da história – 2% ao ano –, que levou à queda nas taxas do financiamento imobiliário, e a reativação do mercado de imóveis depois do baque dos primeiros meses de pandemia, Madureira continua com os apartamentos “encalhados” e precisando de capital. “Se eu tivesse investido em um fundo, poderia perder a rentabilidade se tirasse o dinheiro antes da hora”, diz o novo agricultor. “Mas talvez esta seria uma opção melhor, porque eu preciso de dinheiro rápido e, se quiser vender logo os imóveis, terei que colocar o preço abaixo da média do mercado”.

A dúvida de Madureira pode ser comum a boa parte dos investidores, animados com a reativação do mercado imobiliário e as baixas taxas de juros. “Os dados do Secovi-SP [o sindicato do mercado imobiliário paulista] apontam que o setor voltou aos níveis pré-pandemia”, diz o planejador financeiro CFP pela Planejar, Paulo Marostica. Em setembro deste ano, por exemplo, mais de 5 mil imóveis foram vendidos. No mesmo mês de 2019, foram 4.317.

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Na opinião de Yslanda Barros, CEO da Ética Empreendimentos Imobiliários, este é o melhor momento para quem quer investir em um imóvel. “O setor não parou de construir, de lançar empreendimentos, tivemos aumento nos contratos”, afirma. “A expectativa é de que o setor imobiliário cresça mais fortemente, se tornando um dos principais segmentos da economia”. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o crédito imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiu R$ 13,86 bilhões em outubro, um salto de 84% ante mesmo mês de 2019.

Imóvel não é commodity

Paulo Marostica, porém, afirma que é preciso ter cuidado. “Independentemente da situação do mercado no momento, cabe a cada indivíduo entender a sua realidade para saber se está na hora de investir em imóveis”, afirma. “Não é porque o imóvel está barato que eu vou comprar dez deles, o importante é a sua questão pessoal, o que pretende com aquele ativo, qual e quando é a sua expectativa de retorno”. Embora concorde que nunca antes na história o mercado se tornou tão acessível financeiramente para quem compra, o especialista afirma que “imóvel não é commodity”.

Para Silvio Paixão, professor de Macroeconomia da Fipecafi – Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras, é preciso levar em consideração alguns fatores antes de se decidir pela compra de um imóvel como investimento. “Quando se trata de imóveis de investimento, na realidade é uma outra categoria de objetivos, porque eu tenho um dinheiro dentro dele”, diz Paixão. “É o que eu chamo de custo de oportunidade do meu dinheiro: quando eu aplico é um, mas quando eu tomo emprestado, ele vai ser algum valor mais 6% ao ano, arredondando”, afirma. Na diversificação da carteira, o custo de oportunidade hoje é de 2% ao ano, pelo menos, diz.

“Primeiro detalhe para investir em imóveis é: qual o seu custo de oportunidade? Pode ser o piso de 2% ao ano”, diz Paixão. “Em segundo lugar: o custo de oportunidade que o investidor pode colocar para si próprio é a inflação corrente. O terceiro seria a taxa de retorno da carteira, e o quarto seria o custo do financiamento, se eu resolver comprar financiado”.

O especialista afirma que, para saber se um investimento vai ser bom ou ruim, é preciso ter um ponto de referência ou de comparação. “Eu não tenho como avaliar se um investimento é bom se eu não souber o que vai me custar se eu deixar de investir em outro ativo para comprar algum imóvel”. O investidor deve entender que tipo de portfólio imobiliário ou que tipo de ativos ele quer ter na carteira. Partindo desse pressuposto, escolher se quer algo comercial, residencial ou industrial, afirma.

Riscos

De acordo com o professor da Fipecafi, a compra de um imóvel como investimento apresenta dois riscos principais: a perda decorrente das despesas com a manutenção (IPTU, água, luz, condomínio) e a que envolve perdas por conta de um mau inquilino.

Em um imóvel, é preciso ter os mesmos cuidados, as mesmas análises que qualquer investimento que estaria no âmbito da renda fixa, destaca Paixão. “O imóvel é renda variável, igualzinho às ações que pagam dividendos, ele pode gerar aluguel, o mesmo vale para a valorização e desvalorização de uma ação ou imóvel”, diz. “É um instrumento de renda variável e, desse modo, tem que ser analisado”.

Na opinião do professor, é preciso olhar com um pouco mais de cuidado para poder tomar a decisão. “Caso esteja com dificuldades, a minha dica é procurar por um consultor financeiro”, ressalta.