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A cantora Anitta, a atriz Larissa Manoela, o lutador de MMA José Aldo, o apresentador Rodrigo Faro, o jogador de futebol Roger Guedes, a dupla sertaneja Henrique e Juliano. Foi fazendo a ponte dessas e muitas outras celebridades brasileiras com o mercado imobiliário dos Estados Unidos que Juliana Fernandes ganhou o título de “corretora dos famosos”.
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Juju di Casa, como também é conhecida, trabalha como corretora de imóveis e designer de interiores no exterior há mais de dez anos. Ela se mudou para os EUA aos 17 anos, focada em fazer uma faculdade de medicina. Os interesses mudaram e ela acabou estudando arquitetura para trabalhar com design de interiores. Nessa toada, tirou a licença de corretora e abriu a própria empresa.
O objetivo da compra de imóveis “dos famosos”, no entanto, não é meramente residencial. Boa parte dos clientes vê nas casas uma oportunidade de investimento; que passa por dolarizar o patrimônio e diversificar o portfólio no exterior. E as celebridades não são as únicas. Na verdade, comprar casas nos Estados Unidos como forma de investimento parece ser uma tendência entre brasileiros de renda elevada. Um estudo realizado pela Miami Realtors, uma associação de corretores de imóveis dos Estados Unidos, em 2023, mostra que os brasileiros representam 6% do total de estrangeiros que adquiriram um imóvel nos EUA entre 2009 e 2022.
“Não é qualquer casa que é bom negócio. Para dar certo, o imóvel precisa estar no condomínio certo, ter a decoração certa e a administradora certa”, explica Fernandes. “Mas, feito isso, vale muito a pena investir”.
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O principal destino, segundo a pesquisa, é a Flórida, que recebe 24% do total de compras feitas por não americanos. O Estado também está no foco dos clientes brasileiros da Juju di Casa. “Hoje, é onde o mundo está procurando investir e realmente ganhar rentabilidade”, diz a empresária.
De acordo com o último relatório Profile of International Residential Real Estate Activity (Perfil da Atividade Imobiliária Residencial Internacional) da Florida Realtors Association, o Brasil foi o segundo país que mais investiu dólares no mercado imobiliário da Flórida em 2023, um montante total de US$ 1,5 bilhão, atrás somente do Canadá. E esse capital tem destino certo: 41% dos brasileiros investem na região de Miami, enquanto outros 36% focam em Orlando.
Apesar de serem cidades relativamente próximas, a cerca de 380 quilômetros de distância, Miami e Orlando têm mercados imobiliários diferentes, explica a corretora dos famosos. Por causa disso, também acabam sendo investimentos de prazos e retornos variados.
A litorânea Miami, ao sul da Flórida, tem se destacado nos últimos anos como um polo econômico em ascensão, uma transformação que tem feito a procura por imóveis na região subir. “Hoje, o mercado de Miami está tão forte quanto o de Nova York. E quem procura para comprar? Quem quer ganhar na valorização expressiva do seu imóvel”, diz Fernandes.
A corretora explica que boa parte de seus clientes que investem em imóveis nessa região busca um retorno mais rápido. No geral, são investidores que compram um imóvel na planta para revendê-lo assim que a construção terminar, em média de três anos depois – e lucrar com a valorização do período. Fernandes explica que, assim como em qualquer cidade, a faixa de preço de um apartamento em Miami varia muito, a depender do tamanho e da localização do edifício.
Mas ela costuma atender a dois públicos principais. Quem faz um investimento mais elevado, na média de US$ 7 milhões, em um imóvel na beira da praia e os que preferem outras áreas da cidade, fora “da água”. Nesse caso, a média de investimento gira em torno de US$ 2 milhões. “Miami oferece uma valorização enorme, mas também exige um investimento mais agressivo”, diz ela.
Em geral, as construtoras estabelecem um pagamento de 50% do valor total do imóvel, um montante que deve ser cumprido ao longo do período de construção. O restante pode ser financiado, depois que o apartamento for entregue. Os investidores, portanto, precisam fazer um aporte suficiente que cubra a primeira parcela. Depois que o apartamento for entregue e vendido, quita-se o financiamento e embolsa a diferença.
Orlando, a cidade dos parques de diversão da Disney e da Universal Studios e destino de férias dos sonhos de muitos brasileiros, tem outro perfil de investimento. O foco, nesse caso, está na compra de casas para aluguel de temporada. A valorização do imóvel ao longo do tempo fica abaixo do que Miami oferece, mas a possibilidade de ganhar um aluguel em dólar atrai muitos dos clientes atendidos por Fernandes.
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“As casas de férias estão pegando o lugar dos hotéis, porque é possível alugar um local inteiro com vários dormitórios praticamente pelo valor de um quarto de hotel. E é isso que quem está investindo em Orlando busca”, explica a corretora. “Uma casa no condomínio certo, bem decorada e bem administrada fica alugada 80% do ano.”
O tipo de imóvel que Fernandes mais vende a seus clientes na cidade consiste em casas de nove dormitórios, que são as que têm maior procura por aluguel. Um imóvel desse tamanho pode ser encontrado na faixa de US$ 960 mil. A taxa do aluguel de temporada varia de acordo com a época do ano, mas, na média, costuma sair por US$ 500 o dia. Fazendo uma conta rápida: se o imóvel permanecer alugado em 80% do ano, cerca de 290 dias, o investidor receberia perto de US$ 146 mil de aluguel por ano. Isso significa que em menos de sete anos o investimento inicial se pagou.
“É preciso dar 25% do valor da casa de entrada, o restante pode ser financiado. Dependendo do imóvel, o aluguel paga a prestação e ainda salva um dinheiro para o cliente”, afirma. “E ainda tem a valorização do imóvel, que não é tão expressiva quanto Miami, mas Orlando tem recebido muitos projetos novos, tem gente do mundo inteiro colocando lá”.
O ritmo da economia americana está no foco dos investidores globais já há algum tempo. A maior inflação em décadas no país levou o banco central dos EUA, o Federal Reserve (Fed), a subir as taxas de juros por lá para o maior patamar em mais de 20 anos. O movimento de aperto monetário fez com que o mortgage – hipoteca de imóveis, comum no país para financiamento imobiliário – caísse.
“Os pedidos de mortgage caíram bastante, na média, e isso é essencialmente reflexo das altas taxas. A compra da casa, um bem de valor elevado, acaba passando em grande parte pelo financiamento imobiliário e uma taxa de mortgage muito alta acaba inibindo isso”, explica William Castro Alves, estrategista-chefe da Avenue. “Mas também é bem verdade que continuamos a ver vendas de casas acontecendo nos Estados Unidos”.
O especialista explica ainda que, desde o final da pandemia, quando a interrupção das cadeias de suprimento atrapalhou e diminuiu a oferta de imóveis, algumas regiões do país têm vivido um boom de preços, que não necessariamente reflete a realidade de todo o mercado imobiliário americano. Miami talvez seja a cidade que mais viu seus preços subirem. “O mercado imobiliário da Flórida não pode ser pego como uma referência dos Estados Unidos, ele é o ponto fora da curva. Os números realmente impressionam, por exemplo, o preço do metro quadrado em Miami Beach subiu 40%. Mas isso não é a realidade dos Estados Unidos”, ressalta.
Por causa disso, a alta de preços dos imóveis por lá precisa ser analisada com cautela. Pode representar uma oportunidade de investimento com retornos, sim, mas não dá para garantir que esse nível de rentabilidade vai seguir crescendo.
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Para além do cenário macroeconômico, antes de investir em imóveis lá fora, é preciso entender também um pouco dos cuidados jurídicos necessários para esse objetivo. Giselle Vergal Lopes, sócia do escritório Viseu Advogados e especialista em direito imobiliário, explica que os impostos cobrados pelas operações precisam ser avaliados antes, principalmente porque os Estados Unidos têm um sistema de legislação que varia de Estado para Estado.
“A preparação dos documentos e também aspectos inerentes ao imóvel vão variar de um Estado para outro dentro do território dos EUA. E também vai depender das condições do negócio: se o imóvel vai ser financiado, qual será o tipo de financiamento, se houve avaliação, se tem garantia para pagamento desse valor”, explica. “Mas, em linhas gerais, o que serão necessários, é claro, são as questões de visto e passaporte, comprovante de endereço, de renda e o histórico de crédito.”
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