Crédito imobiliário fica mais barato com expectativa de queda na Selic?

O Comitê de Política Monetária (Copom) manteve a taxa Selic em 13,75% ao ano nesta quarta-feira (21), mas as expectativas do mercado já estão concentradas nos próximos encontros, no segundo semestre, quando o mercado espera o início da queda dos juros. Este provável movimento do Banco Central gerou otimismo para alguns setores, visto que a taxa básica de juros da economia do País entra no cálculo de inúmeras atividades financeiras.

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O crédito imobiliário é uma dessas atividades que podem – e serão – impactadas positivamente quando a Selic começar a recuar. Contudo, já não é mais certo se isso acontecerá na reunião do Copom de agosto, visto que o BC seguiu com um tom “hawkish” (agressivo, com taxas de juros mais altas) que vinha adotando desde o início do ciclo de aperto monetário no comunicado de ontem.

Sendo assim, esses setores deverão levar mais tempo para serem impactados pelo corte da Selic, pois mesmo que a taxa de juros recue em agosto (segundo as previsões até então), o reflexo não será imediato, principalmente no crédito imobiliário. A taxa de financiamento leva em consideração um mix de outros encargos que vão além da Selic.

Jaime Chiganças, COO da Homefin, explica que esse dinheiro vem, principalmente, da poupança. Os bancos pegam o dinheiro que os investidores colocam na poupança e emprestam para as pessoas que solicitam os financiamentos imobiliários. Quem investe na poupança ganha atualmente uma taxa de 6,17%. Pela lógica, esse dinheiro também deveria ser emprestado por essa taxa – mas é aqui que a Selic entra.

“Se tivesse mais dinheiro na poupança do que pedidos de financiamento a gente já estaria com uma taxa de financiamento menor. Mas o mercado não cobre toda a demanda de pedidos por crédito. E aí, quando acaba a poupança, o banco começa a captar LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e começa a usar dinheiro da sua própria tesouraria. O custo desses recursos é a Selic”, explica Chiganças.

Segundo ele, o mix desses dois custos, o da poupança e o da Selic, forma a média da taxa de financiamento imobiliário. Sendo assim, a queda na Selic não irá refletir imediatamente no recuo do custo do crédito imobiliário. “Ela vai refletir a longo prazo, mas a curto prazo existe ainda esse descasamento entre a necessidade que eu tenho de poupança e a demanda por crédito imobiliário”, afirma.

Financiamento imobiliário atualmente não está atrativo

Segundo pesquisas da Mérito Investimentos, a média das taxas de juros de financiamento atuais está em 11% ao ano. “Em momentos em que a Selic estava bem baixa, na casa dos 2%, a gente teve uma média de quase 7% ao ano”, pontua o CEO e fundador da Mérito, Alexandre Despontin.

A exemplo, o CEO da RE/MAX Brasil, Peixoto Accyoli, cita que para financiar atualmente R$ 100 mil, em 2020, durante 30 anos, o cliente pagaria parcelas de R$ 900. “Em 2023, essa mesma parcela seria de aproximadamente R$ 1.200”, explica.

A RE/MAX Brasil atua como franqueadora que atua no mercado imobiliário em mais de 110 países e, segundo o CEO, houve realmente uma diminuição em 20% nas vendas de imóveis por meio de financiamentos, comparando o primeiro quadrimestre de 2022 com o mesmo período de 2023.

Contudo, houve também um aumento em 18% no valor geral de vendas, comparando também os primeiros quatro meses deste ano com o do ano passado. Isso mostra que os interessando em comprar imóveis, não desanimaram, mas estão optando por outras modalidades de compra, no lugar dos financiamentos, como aquisições de imóveis por meio de permutas, onde comprador e vendedor trocam imóveis de valores equivalentes.

Então não é o momento para comprar imóvel?

Se por um lado, as taxas de juros estão altas, por outro, a lógica da oferta e da demanda também pressiona o mercado imobiliário. “Quando acontece essa queda de taxas de juros, normalmente há mais procura para a compra de imóveis e os preços acabam subindo”, afirma Despontin.

Ainda segundo ele, outro elemento que soma a favor da compra de imóveis agora é a possibilidade de contornar a taxa de financiamento no futuro. Ou seja, a pessoa aproveita o momento para comprar imóveis mais baratos do que estarão em breve, e também aproveita a queda da taxa de juros em renegociações futuras.

“O cliente sempre tem a possibilidade de refazer uma repactuação das taxas. Então ele pode até procurar um imóvel agora, antes da valorização, e daqui a um ou dois anos, quando de fato a taxa cair bastante, ele pode renegociar uma taxa melhor. Ele não tem necessidade de ficar os 20 anos com a mesma taxa”, destaca.

Melhores taxas de juros do mercado

Ao E-Investidor, a Homefin, plataforma para facilitar e baratear o acesso aos financiamentos parceira da RE/MAX Brasil, mapeou as melhores taxas de juros no mercado financeiro. A pesquisa levou em consideração um imóvel de R$ 500 mil, onde o cliente solicitou 60% de financiamento no valor de R$ 300 mil, por 30 anos, com uma renda de R$ 20 mil. Como resultado, a Caixa Econômica Federal apresentou a melhor opção, com uma taxa de 10,56% ao ano.

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