Quando o investidor deve entrar em uma emissão de FIIs?

As emissões de fundos imobiliários (FIIs) estão a todo vapor. Como explicamos nesta reportagem foram 19,3 milhões de novas cotas somente em julho. Impulsionados pela perspectiva de queda de juros, até os gigantes do mercado Maxi Renda (MXRF11), CSHG Logística (HGLG11) e XP Malls (XPML11) foram atrás do capital que começa a voltar para a indústria de FIIs.

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Para os investidores, essa também pode ser uma janela de oportunidade, mas é preciso cautela antes de entrar no follow on de um fundo – até mesmo daqueles que já se tem na carteira.

Dado que o objetivo da emissão de cotas é captar recursos no mercado para adquirir novos ativos, expandir o portfólio e melhorar a eficiência do FII, o investidor pode sair beneficiado com um aumento de sua rentabilidade e até mesmo de seu dividendo. Nesse caso, valeria a pena participar da operação e comprar mais posições, justamente com foco nesses ganhos futuros.

Mas essa é uma máxima que precisa ser analisada caso a caso, defende Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos. “É sim um momento oportuno. Se estamos falando de um FII que está emitindo uma cota porque tem um pipeline de expansão, você vai ser compensado no aumento do dividendo, mas é preciso cautela para avaliar se aquela emissão tem mesmo esse objetivo”, explica.

Isso porque um outro motivo para o follow on pode ser o alto nível de endividamento, uma necessidade de desalavancar o fundo e reorganizar o balanço. Por isso a necessidade de analisar caso a caso.

Nessa hora, o grande diferencial é se atentar às informações fornecidas – ou à falta dela. A gestora do FII explicou a destinação dos recursos captados, a viabilidade dos investimentos e ativos desejados e os retornos esperados? Bom sinal. “A ideia aqui é não participar de uma oferta que seja um ‘cheque em branco’”, diz Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research.

Se o investidor já conhece a tese daquele fundo a reputação da gestora em questão, mais fácil. No geral, é comum que os cotistas tenham preferência para a compra de novas cotas nessas operações de follow on – um processo que o mercado financeiro chama de subscrição de FIIs.

Mas a participação na emissão não precisa ser mandatória. Se o investidor discordar do pipeline proposto, ou não acreditar que aquele é o momento oportuno para realizar novos aportes, ele pode aproveitar a janela de maneira contrária. “Dependendo da situação, pode ser um momento para sair do fundo se entender que a estratégia não é mais condizente com o que se tinha até então”, destaca Lourenço, da Ágora.

Vou ser diluído?

Se não fizer novos aportes, sim. Mas isso não necessariamente precisa ser uma preocupação, destacam os analistas. Para Carlos Júnior, analista-chefe de fundos imobiliários do Simpla Club, trata-se mais de uma questão matemática do que de um grande impacto no bolso do investidor.

“Se o investidor é dono de uma cota de um fundo que tem 10 cotas emitidas, ele é dono de 10% das cotas do fundo. Se o FII quer dobrar de tamanho e emitir mais 10 cotas, e o investidor não participa da emissão, o fundo passaria a ter 20 cotas e o investidor cairia para 5% do fundo”, afirma.

Como os fundos brasileiros são muito populares e possuem centenas de milhares de cotistas, em sua maioria investidores de pequeno patrimônio, a participação costuma ser muito pequena. Na prática, faz pouca diferença se a posição será diluída ou não.

“O investidor teria que ter um montante exorbitante investido em um único fundo imobiliário para realmente ter ali uma participação relevante, que traria influência de voto em assembleias e, por isso, se preocupar com a diluição”, destaca Júnior.

Em termos de dividendos, um dos fatores que mais atrai os brasileiros para o mercado de FIIs, também não há preocupações no radar A diluição também não afeta a remuneração do investidor, que seguirá acontecendo por cota e não por porcentagem de participação no fundo. “O dividendo não vai ser menor ao longo dos 12 meses se houver diluição”, pontua Araújo, da Empiricus.

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