Usucapião de imóveis: como comprovar a posse e se tornar proprietário?

Por Janize Colaço

06/09/2024 | 14:53 Atualização: 06/09/2024 | 15:05

Existem inúmeras formas de garantir a propriedade de um imóvel. As principais ocorrem por meio da compra do bem ou transmissão sucessória, mas a lei também garante a usucapião. Isso acontece quando a pessoa cuida da propriedade, reside nela e se comporta como dono por um período mínimo de 10 a 15 anos, sem que tenha ocorrido a reivindicação dos proprietários. No entanto, para obter a posse do imóvel via usucapião é necessário comprovar o vínculo com o bem.

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Segundo a advogada especialista em direito das famílias e sucessões, Gabrielly Ramos Macedo, existem diversas modalidades de usucapião, com requisitos diversos e, por isso, cada caso deve ser analisado. “Cabe a utilização desse instituto desde que seja comprovado o exercício da posse exclusiva do imóvel, com ânimo de dono e de maneira mansa, pacífica, contínua e duradoura”, diz Macedo. Para isso, o interessado precisa reunir uma série de documentos como contas de luz e água, Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e fotografias.

Mas não somente provas materiais devem ser usadas para quem deseja comprovar a usucapião do imóvel. Depoimentos de testemunhas podem complementar a comprovação dos requisitos.

O vice-presidente do Colégio Notarial do Brasil, da Seção São Paulo (CNB/SP), Daniel Paes de Almeida, explica que ao examinar os documentos apresentados pelo requerente, o tabelião pode realizar diligências no local do imóvel para entrevistar vizinhos e coletar depoimentos. “Ele verifica a ausência de oposição à posse e a continuidade do uso do imóvel pelo período exigido. A ata notarial é um instrumento público que certifica a situação da posse, servindo como prova no processo de usucapião”, ressalta Almeida.

Comprovando a posse mansa e pacífica para a usucapião

Ainda assim, não são somente os documentos e testemunhos que se mostram necessários para a comprovação da usucapião. A lei dispõe da necessidade de se comprovar a posse mansa e pacífica. Caso contrário, o proprietário legal ou possíveis herdeiros — caso o imóvel faça parte de uma sucessão familiar — podem contestar a aquisição da propriedade. “As situações mais comuns são de que o usucapiente não possui legitimidade para propor ação, não possui posse mansa e pacífica, não possui boa-fé. Pode-se contestar também a data da morte, que afeta o início do prazo para a usucapião,” diz Fabrício Camargo, advogado e professor universitário.

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Além disso, a ação pode ser rejeitada se não houver comprovação adequada de posse exclusiva pelo período exigido por lei. Agora, se for um herdeiro a fazer usucapião de um bem familiar, há divergência entre os tribunais sobre a possibilidade de transmissão da propriedade por meio desse instrumento. Isso porque o artigo 1.784 do Código Civil dispõe que herança é transmitida imediatamente aos herdeiros legítimos e testamentários após a morte do autor da herança.

Documentos exigidos para o processo de usucapião judicial

O processo de usucapião pode ocorrer de maneira judicial — isto é, quando as partes interessada acionam a Justiça e o juiz deve avaliar a situação. Nesse caso, ela recebe a classificação de “ordinária” e demanda um prazo de dez anos vivendo de boa-fé, de maneira mansa e pacífica, na propriedade.

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Contudo, devido à fila de tramitações no Ministério Público, especialistas consultados pelo E-Investidor destacam que o tempo para a conclusão desse procedimento pode levar três anos ou mesmo mais, a depender da complexidade do caso.

Veja abaixo os documentos exigidos pela via judicial para a usucapião de imóvel:

RG e CPF da parte;
Certidão de casamento (se casado, viúvo, divorciado);
Planta e/ou croqui do imóvel;
Comprovantes de residência;
Matrícula atualizada do imóvel, certidão de inexistência de matrícula ou certidão negativa do cartório de registro de imóveis;
Comprovantes de pagamento de IPTU dos anos relativos à posse;
Comprovantes de contas de consumo no imóvel: contas de água, de telefone ou de energia elétrica;
Escrituras, contratos, declarações, recibos e documentos que esclareçam a origem da posse;
Notas fiscais de gastos com edificação, reformas ou conservação do imóvel;
Testemunhas relativas ao tempo de posse;
Certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor para comprovar a posse mansa e pacífica.

Documentos exigidos para o processo de usucapião extrajudicial

Por outro lado, desde 2015 é possível fazer o caminho extrajudicial, via cartório. A principal vantagem fica com a redução de tempo do procedimento, que leva em torno de 90 a 120 dias para ser concluído. Ainda assim, na chamada usucapião extraordinária, o requerente precisa ter posse do imóvel há no mínimo 15 anos. Veja abaixo os documentos exigidos:

Requerimento de usucapião assinado pelo requerente ou por seu advogado;
Planta e memorial descritivo do imóvel elaborados por profissional habilitado e com a Anotação de Responsabilidade Técnica;
Certidões negativas dos distribuidores cíveis para comprovar a inexistência de ações possessórias sobre o imóvel;
Comprovantes de posse com documentos que demonstrem a posse mansa, pacífica e contínua do imóvel pelo prazo legalmente exigido;
Ata notarial lavrada pelo tabelião de notas, atestando a posse do imóvel;
Certidão de ônus reais e ações reais e pessoais reipersecutórias emitidas pelo cartório de registro de imóveis;
Documento de identificação e CPF dos requerentes;
Justo título ou quaisquer documentos que comprovem a origem da posse.

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*Com informações de Murilo Melo

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