Mercado segue cauteloso com shoppings, mas há oportunidades; confira quais

Desempenho do setor se equiparou ao Ibovespa, em setembro
Shoppings seguem resilientes e reportando atratividade
Investidor deve se ater ao “Same-Store-Sales”

O mercado segue cauteloso com as operadoras de shoppings, mesmo com o Natal se aproximando. Tudo indica que o “bom velhinho” vai ter que se esforçar mais para cativar os consumidores neste último trimestre. Ainda assim, há oportunidades de investimentos no setor.

Para se ter ideia, o desempenho das companhias de shopping centers no mês de setembro seguiu a mesma direção observada no setor de consumo, com performances inferiores à do Ibovespa no período, mas em uma intensidade mais suave.

Levantamento do Banco do Brasil (BBAS3) mostra que no mês passado o Ibovespa se manteve praticamente estável, com alta de 0,7%, e isso frente a saída de R$ 1,6 bilhão em fluxo de capital estrangeiro.

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De acordo com a analista Georgia Jorge, que assina o relatório do BB, o desempenho dos shoppings se deve à maior resiliência dos resultados que essas companhias vêm reportando ao mercado, conseguindo manter a atratividade mesmo em um contexto de consumo mais lento, dada a diversificação e a oferta de serviços disponíveis.

Ela se refere à Allos (ALSO3), anteriormente chamada de Aliansce Sonae, Multiplan (MULT3), e Iguatemi (IGTI11). A instituição financeira aponta que em julho o setor teve uma performance forte, mas com um arrefecimento nos meses seguintes.

“O pior ocorreu com o fechamento dos shoppings por ocasião da covid-19. Desde então, as companhias têm conseguido evoluir nos indicadores operacionais e financeiros”, diz, acrescentando que para os próximos 12 meses, a expectativa também é neutra por parte do banco. “Espera-se um crescimento um pouco menos pujante até o final deste ano e 1S24.”

Em relação às ações, a analista afirma que o BB só cobre Multiplan, cuja recomendação é de compra, com preço-alvo em R$ 30 e potencial de valorização de 22,19%. O papel recuava 1,20% por volta das 10h, cotado a R$ 23,79. No mesmo horário, a ação ALSO3 recuava 1,50%, cotada a R$ 21,73, e IGTI11 caía 1,76%, cotada a R$ 19,59.

Lucro do 2TRI23

Multiplan (MULT3): lucro líquido de R$ 247,2 mi, alta de 43,3% sobre 2TRI22;
Allos (ALSO3): lucro líquido de R$ 152,98 mi, queda de 3,6% sobre 2TRI22;
Iguatemi (IGTI11): lucro líquido de R$ 77,3 mi no 2TRI23, frente o prejuízo de R$ 133,3 mi do 2TRI22.

Joia da Coroa

Para o analista Flávio Conde, da Levante Investimentos, a “joia da coroa” do setor é a Multiplan, cuja recomendação é de compra. Ele justifica dizendo que a companhia é a melhor operadora de shoppings do país pelos seguintes motivos:

Constroem seus próprios shoppings do zero;
Compram terrenos muito maiores do que o que será utilizado para o shopping e o empreendimento traz outros investimentos para o bairro, que se valoriza e, consequentemente, o shopping também se valoriza e gera novos investimentos por parte da gestora, como a construção de prédios comerciais ou de apartamentos.

A Levante também tem recomendação de compra para a Allos, e o analista destaca que a ex-Aliansce Sonae está, inclusive, mal precificada, principalmente depois da fusão com a BR Malls. “Esta é uma oportunidade de compra”, diz.

Em relação ao segmento de shoppings, ele afirma que a única dúvida que tem é com o “Same-Store-Sales (SSS)” dos lojistas. O termo designa “vendas mesmas lojas” e é a diferença na receita gerada pelos pontos de venda.

Para ele, o SSS dos shoppings continuará avançando, mas o dos lojistas precisa ser observado com atenção e, se performar mal, gera impacto na remuneração adicional que o shopping tem sobre as vendas.

O analista explica que um dos pontos positivos acerca do segmento de shoppings é a demanda crescente dos fundos imobiliários que buscam participação nesse tipo de ativo. O interesse que se vê denota uma aposta dos gestores para o setor, cujo olhar está posicionado para o futuro.

“Para os próximos 12 meses as perspectivas são melhores, em especial no terceiro trimestre de 2024 frente o 3TRI23, devido à redução da taxa de juros, que já iniciou no Brasil”, frisa. Juro menor significa maior poder de compra por parte da população.

Resultado de vendas e aluguéis crescendo pouco

O analista de Real Estate da Genial Investimentos, Luis Assis, espera que o crescimento de vendas seja um pouco mais fraco, devido a uma desaceleração na economia, e também projeta aluguéis crescendo pouco, por conta do impacto do IGP-M no reajuste dos contratos.

Ele explica que como o IGP-M/IGP-DI acumulam variação bem negativa, a expectativa é que o impacto comece a fazer efeito ao longo dos 12 meses pós 2T23. “No final, projetamos crescimento na casa dos 2-4% nos próximos 12 meses”, destaca.

O especialista pontua que alguns fundos de investimento imobiliário (FIIs) têm sido bem otimistas nas projeções de crescimento, indicando altas na ordem de 10-12% dos shoppings recentemente adquiridos.

De maneira geral, Assis ressalta que o setor está aquecido em transações de compra/venda, e a janela de captação de fundos imobiliários capitalizou o setor, que tem dado liquidez aos ativos.

Entretanto, os cap rates (taxa de capitalização) ainda estão elevados, dado o histórico de transações, mas as operações se mostram positivas para os shoppings listados, que negociam a cap rates ainda mais elevados.

Em se tratando dos resultados financeiros, a Genial não espera crescimento tão elevado para o próximo ano, mas isto é natural do setor, que é dependente do crescimento da economia. “Devemos ter crescimento de receita e vendas fracos no comparativo anual, praticamente em linha com a expectativa dos próximos 12 meses”, frisa.

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