Como a alta da Selic afeta os investimentos no setor imobiliário

Na quarta-feira (4), o Comitê de Política Monetária (Copom) elevou a taxa básica de juros Selic para 5,25%. Com a escalada do indicador, as condições de compra e venda do setor imobiliário também são impactadas.

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Enquanto os financiamentos foram beneficiados com os juros baixos no meio do ano passado até o início de 2021, o cenário passa a enfrentar maiores desafios com o crescimento da taxa. A Selic é uma ferramenta do Banco Central com o objetivo de equilibrar a inflação no País.

Quando a taxa de juros está baixa, muitos brasileiros aproveitam para financiar imóveis por conta do menor custo de crédito cobrado pelos bancos. Foi o que aconteceu de agosto de 2020 a janeiro de 2021, quando a Selic estacionou em a 2%, menor taxa já registrada da história. Para o fim deste ano, o  Banco Central projeta que a taxa chegue a 7%.

Quando a Selic sobe, o mercado pode ficar mais cauteloso quanto às vantagens de aplicações no setor imobiliário, já que os investimentos em renda fixa se tornam mais atrativos. Como a expectativa é que a Selic estabilize nos 7%, a alta segue no radar dos investidores.

“Cada vez que a Selic sobe, o mercado imobiliário puxa um pouco do freio de mão”, é como explica Rodrigo Assumpção, planejador financeiro CFP pela Associação Brasileira de Planejadores Financeiros (Planejar). “Mas ainda não é momento de estacionar”, complementa.  Para Assunção, o histórico brasileiro mostra que o País já enfrentou números altos. “Enquanto o número não chega aos dois dígitos, não há preocupação”, diz.

O planejador ainda explica que o custo de crédito fica mais alto no curto prazo, o que faz investidores preferirem outros ativos de renda fixa relacionados à Selic, como aplicação no CDI.

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Por outro lado, no longo prazo, espera-se que a taxa fique estável aos 7%. “Em relação ao crédito para o mercado imobiliário, [a taxa a 7%] não é tão atrativa quanto os 2%, mas é bem melhor que o histórico de juros elevado que o País carrega”, destaca Assumpção.

A elevada dependência do crédito no País é a causa da correlação intrínseca entre a atividade imobiliária e a taxa de juros do país. “Com o aumento da taxa de juros, principalmente a taxa de juros longa, vemos um impacto direto no financiamento, principalmente por conta do affordability, ou seja, poder de compra”, afirma Daronco.

Fundos Imobiliários

Os Fundos Imobiliários (FII) também entraram nos holofotes do primeiro semestre deste ano, com emissão recorde durante o período. Os FIIs captaram R$ 26,8 bilhões de janeiro a junho de 2021, alta de quase 45% em relação ao mesmo período de 2020.

Para analistas do setor, mesmo que a alta dos juros afete o setor imobiliário, os FII devem continuar crescendo. Especialmente os fundos ligados a shoppings e lajes corporativas, com o retorno completo das atividades presenciais.

Segundo João Freitas, analista da Toro Investimentos, é importante ter olhos para a taxa de juros a longo prazo e não para a Selic vigente. “Consideramos como investimento de longo prazo, mas sabemos que a renda fixa fica mais atrativa por oferecer prêmio maior e com menor risco para os investidores”, diz.

Por outro lado, segundo Freitas, olhando para os FII de papéis, que funcionam como títulos de renda fixa (LCI e CRI), os benefícios podem ser mais atraente por serem atrelados aos juros.

Construtoras

Outra classe de ativos do setor imobiliário afetada com a Selic são as ações das empresas do ramo de construção civil. Em julho, o custo de material de construção aumentou mais de 32%, maior variação desde o surgimento do Real.

“Acredito que o aumento dos juros possa impactar de certa forma a atividade da construção civil, porém estou otimista para certos segmentos, principalmente tendo em vista que nunca vivemos longos períodos de taxa de juros baixa e controlada”, aponta João Daronco.

Ele complementa que é possível ver uma pressão nas vendas de novas obras por conta da elevada demanda. O setor deve continuar sendo beneficiado até o fim deste ano.

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Financiamento

Renato Caporrino, CEO e fundador da ATTA Franchising, empresa de crédito imobiliário, explica que os financiamentos pós-fixados podem mudar em situações como a atual, o aumento acelerado da Selic. É por conta dessa relação que os financiamentos de imóveis podem ser menos atrativos com a taxa de juros mais alta.

Segundo Caporrino, mesmo que as expectativas sejam de aumento, este é um momento propício para financiamentos de imóveis, uma vez que as taxas ainda são consideradas baixas. “Entretanto, é importante reconhecer que o valor do crédito imobiliário”, afirma.

De acordo com Bruno Pardo, gerente de vendas e relacionamento da GT Building, ressalta que a projeção para os próximos dozes meses ainda é de uma taxa com um dígito, o que mantém os financiamentos atrativos. “O aumento da Selic afeta mais a especulação do que o mercado em sim, quando avaliamos fazer um financiamentou ou não, é importante avaliar a perenidade dos indicadores”, explica.

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