Por Bruna Camargo – O primeiro fundo de investimento imobiliário (FII) de tijolo da Devant Asset começou a ser negociado nesta terça-feira (16) na B3. O Devant Properties FII (DPRO11) abre com um galpão logístico-industrial no portfólio, tem taxa de administração de 0,13% e taxa de gestão de 0,92% ao ano. A distribuição de rendimentos aos investidores é mensal.
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O fundo tem mandato amplo e o primeiro imóvel a compor a cesta é um galpão de 16,2 mil metros quadrados na cidade de Itapevi, em São Paulo, região considerada bastante líquida. Locado desde 1996, o edifício funciona como sede e centro de distribuição da empresa têxtil Trisoft e foi adquirido abaixo do custo de reposição, por R$ 2.737 o metro quadrado – ante uma média de R$ 3.500 o metro quadrado na região –, e com um cap rate (relação entre a receita anual com aluguel e seu valor total), de 8,44%.
Em entrevista ao Broadcast, o sócio e gestor da Devant, Christiano Moreira, destaca que o galpão não só está bem localizado – próximo à rodovia Castello Branco e ao Rodoanel – como está alugado por R$ 19,25/m², valor competitivo em relação à média da região, e com contrato renovado no ano passado que só poderá ser revisto após abril de 2024.
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“A gente comprou o imóvel de forma parcelada, são cinco parcelas pagas em um ano e meio e já pagamos duas. Então durante os 18 primeiros meses vai ser um rendimento bem alto, pois recebemos 100% do aluguel sem ter desembolsado 100% dos recursos”, conta Moreira. Ele acrescenta que, no primeiro mês de operação, houve entrega de 1,74% de rendimento líquido, no segundo, 1,89%, e no mês passado, 1,45%.
Em oferta, o fundo já havia captado R$ 37 milhões, boa parte disso junto a investidores institucionais. Como apenas um imóvel foi adquirido ainda há um caixa que, segundo o gestor, está aplicado em um portfólio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e rendendo aproximadamente IPCA + 12,6%.
Com as parcelas do galpão adquirido indexadas a IPCA + 2% ao ano e o portfólio de CRIs rendendo IPCA + 12,6%, o spread de mais de 10% é o que Moreira aponta como diferencial para o investidor. “Nossa estratégia consiste em fazer aquisições de forma parcelada para ter o yield alto durante esse período de Selic a dois dígitos”, reforça o gestor.
A Devant está olhando para ativos em outras “regiões com fundamento”, como Extrema (MG), Contagem (MG) e Salvador (BA), mas a preferência fica com o “raio 30” de São Paulo. Ou seja, imóveis em um raio de 30 quilômetros da capital paulista. Se tiver um acesso a até 5 quilômetros do Rodoanel, melhor ainda. “A economia de São Paulo é muito resiliente, é o primeiro lugar a subir de preço e o último a cair”, explica Moreira.
E a aposta no novo produto é tanta que o cenário macroeconômico não aflige o gestor. “As empresas brasileiras estão com balanços lucrativos, aparentemente chegamos ao ápice da taxa de juros e já tem sinais de arrefecimento da inflação, então nossa perspectiva é positiva. E embora tenha a questão da recessão nos Estados Unidos e na Europa, o Brasil é um país de commodities, achamos que dificilmente terá uma recessão aqui”, afirma o sócio da Devant.