Os primeiros meses da pandemia de covid-19 foram de incerteza para todos os setores da economia. Com o mercado imobiliário, não foi diferente. Mas no início do segundo semestre o volume de negócios voltou a crescer. Em um ambiente de juros tão baixos, que tira a atratividade da renda fixa, o investidor passou a buscar mais ativos reais, e com isso a compra de imóveis está crescendo.
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Uma alternativa para encontrar preços mais baixos são os imóveis oferecidos em leilões. De acordo com a Mega Leilões, empresa especializada em leilões judiciais e extrajudiciais, apenas nas arrematações de imóveis on-line, feitas via streaming, o crescimento foi de 40% desde o início da pandemia.
Mas a alternativa pode custar caro se não forem tomados alguns cuidados. O imóvel comprado em leilão tem várias peculiaridades: geralmente não pode ser visitado e nem sempre estará regularizado. Além disso, algumas empresas leiloeiras operam sem a necessária homologação do Tribunal de Justiça de São Paulo.
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Reunimos aqui seis conselhos úteis para situar o investidor na compra de imóveis em leilão. As dicas são de Caroline Narcon Pires de Moraes, advogada especializada em Direito Civil do escritório Francisco Ramos Advogados Associados, e Fernando Cerello, leiloeiro oficial da Mega Leilões.
Ele pode estabelecer que as despesas para retirar o antigo proprietário do imóvel, caso ele esteja ocupado, ficam por conta do comprador. E que o novo dono terá de assumir dívidas de condomínio e IPTU do imóvel – que às vezes são maiores que o próprio valor a ser pago pelo bem. Um advogado com atuação em Direito Civil e Imobiliário pode ajudar com a análise do edital.
Certifique-se de que o bem está regularizado no cartório de registro de imóveis e veja se não existem outros donos além do devedor vinculado ao leilão. Isso permitirá saber exatamente o tamanho das obrigações que precisarão ser assumidas, caso o negócio seja concretizado. Um imóvel ocupado, por exemplo, exigirá uma ação judicial de reintegração de posse, que leva pelo menos seis meses.
Faça um levantamento prévio sobre o valor do mercado do imóvel e veja se a região atende às suas expectativas em relação a segurança, facilidade de transporte, estrutura e serviços. O gesto de oferecer o lance deve ser feito com cuidado, já que as possibilidades de arrependimento posterior são limitadas. Nem sempre é possível desfazer o negócio sem sofrer penalidades.
Não considere apenas o valor do arremate. O custo do negócio inclui também os impostos, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), as certidões e custas dos cartórios e as dívidas do imóvel. Isso sem falar na eventual necessidade de bancar o despejo do ocupante. Por isso, a recomendação é ter uma reserva financeira que corresponda a algo entre 20% e 40% do preço do bem para as despesas extras.
Golpes não são raros. Somente desde março de 2020, o Sindicato dos Leiloeiros do Estado de São Paulo estima que foram encontradas 400 páginas fraudulentas. Para dificultar que as pessoas por trás do golpe sejam descobertas, os servidores usados geralmente são internacionais. Então, atenção com o domínio: o ideal é que seja “.com.br”. Também vale ver se há queixas contra o site em portais de reclamações de consumidores. Em caso de dúvida, o site Leilões Brasil tem uma agenda de todos os leilões on-line regulamentados.
Verificar se o leilão on-line está realmente sendo realizado é outra forma de evitar cair em golpes. Antes de dar o lance no site, o comprador pode entrar em contato com o banco ou instituição financeira para checar se o imóvel desejado está de fato sendo levado a leilão, por qual motivo e se a leiloeira consultada é uma das parceiras autorizadas a realizá-lo.
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