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(Murilo Basso, especial para o E-Investidor) – Um parecer da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) está interferindo na estabilidade do mercado de Fundos Imobiliários (FIIs). O documento divulgado na última terça-feira (25) muda o entendimento sobre a distribuição de rendimentos desse tipo de fundo: os valores só poderiam ser quitados quando houvesse lucro contábil e não o chamado lucro-caixa.
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O caso envolve o maior fundo da categoria no País, com quase 500 mil cotistas, o Maxi Renda (MXRF11), administrado pelo BTG Pactual e gerido pela XP.
A decisão do colegiado da CVM foi tomada em recurso apresentado pelo BTG Pactual contra entendimento da Superintendência de Supervisão de Securitização (SSE) da autarquia. Houve a conclusão de que, desde 2014, o MXRF11 distribuiu rendimentos a seus cotistas em montantes consideravelmente superiores aos lucros dos exercícios ou lucros acumulados, baseados no regime de lucro-caixa.
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De acordo com a SSE, os rendimentos distribuídos pelo fundo levavam a um aumento do prejuízo, reduzindo, consequentemente, o patrimônio líquido. Neste caso, segundo a CVM, o dinheiro distribuído deveria ser considerado amortização do custo de capital em vez de rendimento. Portanto, deveria haver cobrança de imposto – o rendimento distribuído mensalmente pelos FIIs é isento de IR.
A decisão da CVM não foi unânime e o BTG disse que entrará com recurso.
Levando em conta uma regra da própria CVM, há um entendimento na indústria de FIIs de que é possível distribuir dividendos com base no lucro-caixa.
Caso a atual decisão da autarquia se estenda para outros fundos, ela poderia inviabilizar investimentos desse tipo, pois se não houver lucro contábil seria distribuído aos investidores uma amortização de capital, com cobrança de imposto, sem a isenção dos rendimentos atualmente em vigor.
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Na sexta-feira (28), a CVM se pronunciou sobre o caso. Em comunicado, a autarquia informou que o entendimento sobre a distribuição de rendimentos do Maxi Renda poderá se aplicar a fundos que tenham características similares. “O entendimento ali manifestado pode se aplicar aos demais fundos de investimento imobiliário que tenham características similares ao do caso analisado”, informou.
Em resposta, o Maxi Renda justificou que “sempre adotou, para a distribuição dos rendimentos do fundo, procedimento que atende, ipsis litteris, a orientação e o entendimento das áreas técnicas da CVM vigentes até então” e que está avaliando as implicações da decisão do colegiado do órgão, bem como eventuais providências administrativas a serem tomadas, para garantir o melhor interesse dos cotistas.
Em live do Infomoney realizada na quinta-feira (27), o responsável pelo FII e gestor de fundos estruturados da XP André Massetti reconheceu que a decisão assustou os investidores, já que desde a divulgação da decisão o MXRF11 registrou perdas de quase 4%. “Muitas pessoas, querendo ou não, ficaram nervosas, afobadas e realmente saíram realizando prejuízos de forma, na minha visão, precipitada”.
Massetti também informou que por parte do fundo haverá um pedido de “reconsideração” a CVM. “Acho que quando a CVM entender o impacto da decisão, dificilmente, na minha visão, vai deixar que isso aconteça”. Desde a divulgação da decisão, o IFIX – índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na B3 – caiu 0,70%.
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“O parecer causou surpresa, pois o parágrafo único do artigo 10 da Lei 8.668/1993 estabelece que os FIIs distribuam ao menos 95% dos lucros auferidos apurados segundo o regime caixa, modelo que é seguido pelos fundos atualmente”, afirma o advogado e mentor jurídico de empresas André Aléxis de Almeida.
Segundo Almeida, com a nova decisão da CVM os FIIs deixariam de ter recorrência na distribuição dos rendimentos, perdendo a sua natureza. Ao adotar o processo caixa, os fundos teriam que considerar as reavaliações dos imóveis antes de descontar as despesas para só então calcular os rendimentos.
Sobre a possibilidade de o entendimento do órgão ser utilizado como jurisprudência para outros casos semelhantes, Almeida diz que ainda é cedo para se preocupar. Isso porque a decisão não é definitiva, cabe recurso, e os envolvidos já se manifestaram no sentido de que irão recorrer.
Para Rodrigo Possenti, gestor do Fator Verità, a CVM não levou em conta o impacto do mercado em sua decisão, principalmente pelo fato de o parecer se referir a um fundo específico.
“Peguemos como exemplo uma pessoa que compra um imóvel. Quando esse bem passa a valer menos, o proprietário não deixa de receber aluguel. Assim, não faz sentido um fundo que tem um ativo que passe a valer menos deixar de distribuir o rendimento daquele ativo. O valor desse ativo não interessa. Acredito, então, que há, sim, uma confusão contábil e uma preocupação grande sobre esse entendimento acabar prevalecendo ou não”, pontua.
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No entendimento de Possenti, o resultado dessa discussão provavelmente levará a um aprofundamento do tema, um entendimento do que é o melhor para a indústria, para o cotista e para a pessoa física, além do que faz sentido para o produto.
“No final o resultado será positivo, porque vai colocar a bola no chão e determinar as regras para todo mundo. Será um trabalho grande, intenso, mas sinceramente não vejo essa decisão da maneira como está sendo levada adiante sem que haja pelo menos uma interlocução com o mercado e com as entidades. A meu ver, não há motivo para alarde. A CVM não tem interesse nenhum em destruir a indústria; pelo contrário, ela está disposta a fazer a regulação, sempre fez, e fez bem feito, apesar dos recursos escassos”, completa o gestor do Fator Verità.
Opinião similar tem Marx Gonçalves, analista de fundos imobiliários da Nord Research. Ele lembra que com a decisão envolvendo o MXRF11, a CVM não revogou nenhum ofício e tampouco publicou documento com novas regras estipulando que, a partir de agora, os fundos só poderão distribuir um lucro de caixa até o limite do contrato.
A discussão, segundo o analista, continua apontada para o Maxi Renda – e o restante da indústria segue na “normalidade” até a segunda ordem.
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“Agora, se a CVM estipular novas regras, haverá, sim, um reflexo negativo para os fundos em geral, com variação de classe para classe. Vejo que o impacto maior recairá sobre os Fundos de Fundos [FOFs], porque eles basicamente investem o patrimônio em outras cotas de fundos imobiliários”, diz Gonçalves.
A lógica por trás dos fundos de ações é a de que em vez de escolher uma empresa e fazer uma aposta nela, comprando suas ações na Bolsa, o investidor deixa que alguém mais experiente monte uma cesta de ações e compra apenas um pedaço dessa cesta.
“Nesse momento de incerteza, o melhor a fazer é ter calma. Não adianta se precipitar, colocar em xeque um patrimônio que você demorou tanto tempo para construir por conta de um episódio que, sim, é relevante, mas que ainda não sabemos que direção irá tomar. Não há evidências, por ora, no sentido de que a CVM adotará esse regime para todos os FIIs”, conclui Gonçalves./ COLABOROU RENATO VIEIRA
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