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Com a baixa do dólar, há quem considere o cenário atual bastante favorável para investir no exterior. E, para quem busca “dolarizar” o portfólio, uma das opções pode ser o mercado imobiliário norte-americano através dos REITs (Real Estate Investment Trusts), ativos muito comuns entre os investidores locais e parte considerável de suas aplicações em renda variável de longo prazo.
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Para Will Castro Alves, economista e sócio da Avenue, o atual patamar do dólar abriu uma janela de oportunidades que não pode ser desprezada. “Há tempos atrás o dólar estava a R$ 5,50 e hoje está abaixo de R$ 5, então há um desconto”, destaca Alves.
Segundo ele, os REITs podem ser atrativos para qualquer tipo de investidor, pois os EUA estão entre os maiores mercados imobiliários no mundo. Alvez destaca ainda destaca que os REITs permitem ao investidor brasileiro ter uma carteira de renda em dólar, já que são ótimos pagadores de dividendos, pois são obrigados a distribuir, no mínimo, 90% do seu lucro-caixa anual dessa forma.
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Há expectativa de crescimento robusto para os lucros nos mais diversos setores de Global REITs para os anos de 2022 e 2023, de acordo com relatório da XP Investimentos, publicado em março e assinado por Daniel Chinzarian, analista de fundos imobiliários e lisados da XP Investimentos. A projeção é que o retorno acumulado seja de 16%, os últimos dois anos realizou 9%.
Chinzarian afirma que espera-se que todas as áreas do mercado de REIT sejam positivas, inclusive com os setores mais cíclicos ou disruptivos experimentando uma forte recuperação após alguns ganhos bastante deprimidos e crescimento negativo nos últimos dois anos, como, por exemplo, hotéis que sofreram com restrições da pandemia de covid-19.
Além disso, em um cenário de alta da inflação, os REITs oferecem proteção ao investidor devido ao aumento no valor das propriedades e nos valores de aluguéis. “Sabendo-se alocar em setores que têm poder de precificação e podem aumentar os fluxos de caixa ou os lucros acima da taxa de inflação, consegue-se bons retornos, conforme o histórico de mercado no gráfico”, diz o relatório, que acrescenta pontuando que, em períodos de inflação, os REITs apresentam uma performance superior às ações globais.
Assim como os fundos imobiliários no Brasil, os REITs também são investimentos em ativos imobiliários e possuem algumas similaridades. No entanto, há algumas diferenças entre os dois modelos. A começar que, diferentemente dos FIIs, a aplicação nos REITs se dá através da compra de ações e não de cotas. Isso porque eles são empresas que compram e operam imóveis para gerar renda aos seus investidores.
Além disso, os REITs não possuem gestores nomeados pelos cotistas, mas conselheiros e funcionários diretos contratados no mesmo formato de empresas de capital aberto, assim como governança e conselhos administrativos próprios.
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Will Castro Alves pontua que outra grande diferença é a diversificação dos REITs, com alternativas que fogem ao tradicional. “Estamos acostumados a investir em shoppings, lajes corporativas e eventualmente no mercado imobiliário de apartamentos e casas. Quando você vai para os Estados Unidos, você tem tudo isso, mas tem também uma gama de outras alternativas de investimentos para pessoa física”, afirma o economista.
Por meio dos REITs, é possível investir em armazéns, apartamentos de aluguéis, imóveis de fábrica e até cemitérios. Eles são classificados em três tipos: Equity, que corresponde a 95% dos REITs e está ligado aos empreendimentos físicos e equivalente aos fundos imobiliários de tijolos; Mortgage, que investem na dívida imobiliária, como hipotecas, similares aos fundos de papel brasileiros, e equivalentes aos fundos de papel brasileiros; e Hybrid, com a diversificação dos os dois Equity e Mortgages.
Existem vários caminhos para brasileiros investirem nos REITs. O primeiro são os BDRs (Brazilian Depositary Receipts) de REITs. Hoje, há mais de vinte opções disponíveis na B3.
Outra alternativa é investir em fundos de ações brasileiros expostos aos REITs. No mês passado, por exemplo, o Itaú Assent lançou o Itaú Index REITs, da categoria Equity REITs, que replica o índice FTSE Nareit New Economy.
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