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Depois de mais de 12 meses de forte valorização, os Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) interromperam a sequência positiva em março, com a guerra no Irã, que voltou a pressionar a curva de juros para cima. A nova dinâmica ampliou um pouco mais os descontos dos Fundos Imobiliários (FIIs) de papel.
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Levantamento do E-Investidor realizado na plataforma Clube FII na última quinta-feira (2) mostra que de 38 fundos de recebíveis imobiliários com participação no Ifix, apenas 6 (18,75%) apresentavam um preço pelo valor patrimonial (P/PVA) acima ou igual a 1, ou seja, 32 deles estavam sendo negociados por um valor equivalente ou maior que sua cota patrimonial.
Isso significa que cerca de 81% dos FIIs de recebíveis imobiliários, o tipo mais comum dentro da categoria, são negociados hoje abaixo de seu valor patrimonial, indicando que estariam baratos e que podem oferecer boa oportunidade de entrada.
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O P/VPA , no entanto, é apenas um indicador, dentre vários, que o investidor olha na hora de escolher um ativo, pois nem sempre o que está descontado significa uma boa compra.
“Eu entendo que segmentos de fundos indexados à inflação (IPCA+) com perfil de crédito moderado, que a gente chama de high grade ou mid grade (que oferecem um risco de crédito um pouco mais controlado) ainda estão baratos e oferecem boa oportunidade de entrada”, comenta Caio Araújo analista da Empiricus.
Segundo ele, é possível encontrar fundos que possuem uma carteia de crédito de qualidade pagando IPCA + 8% e até 10% ao ano, “com nível de risco adequado”.
Com os juros ainda em patamares muito altos, os chamados fundos de papel high yield, que buscam uma relação maior de risco retorno, por outro lado, devem ser encarados com mais cuidado. Já os high grade, operam com créditos de empresas consolidadas e, portanto, conseguem suportar juros mais altos, enquanto as operações que buscam maior rentabilidade têm seu risco ampliado num cenário de juros altos persistentes.
A pulverização das carteiras de crédito, o histórico dos gestores e as próprias informações nos materiais de divulgação dos fundos indicam que tipo de posicionamento tem o fundo, se é high yield (risco) ou high grade (alta qualidade).
A avaliação é que manter esses fundos na carteira por algum tempo tende a gerar ganhos mais relevantes, tanto pela renda mensal (na média, pagaram 1,13% ao mês, como indica a tabela acima), quanto pela valorização das cotas, que acontecem com a redução dos juros.
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O Banco Central iniciou um cauteloso ciclo de corte da Selic em março, baixando a taxa básica de juros de 15% para 14,75% ao ano, mas o ambiente geopolítico elevou as expectativas de juros futuros, capturadas pelos contratos de DI, pressionando negativamente as cotas, que recuam 0,34% no ano.
Mesmo assim, o gestor da Cy Capital Danny Gampel também enxerga oportunidade de entrada nos fundos de papel, que operam Crédito de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “Ainda é um momento muito oportuno para se comprar a cota de fundo imobiliário. Eles estão descontados porque a taxa de juros ainda está alta”, diz.
Na prática, o que o gestor defende é que, além de comprar uma cota descontada, o investidor vai ganhar na relação de dividendos, já que os fundos imobiliários são obrigados a distribuir 95% do lucro dentro do semestre, isento de Imposto de Renda para as pessoas físicas. “E também tem a oportunidade de ganhar no valor da cota, pois o patrimônio daqueles FIIs têm um valor maior do que estão sendo negociados.”
Gampel observa que grande parte da indústria ainda está alocada em contratos com taxas altas, o que garante distribuição de dividendos maiores. “Agora é o momento de colher frutos dessas taxas altas alocadas”, diz.
Além disso, ele afirma que alguns fundos, a exemplo do CYCR11 da Cy Capital, acumulam reserva de dividendos para ser distribuída ao longo do tempo, caso o ciclo de cortes continue. Ou seja, mesmo que os novos contratos venham com rentabilidades menores, o fundo teria caixa para manter o nível de dividend yield (renda gerada pelos dividendos). A solução, no entanto, tem o limite do caixa disponível.
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Na relação do Clube FII, os 38 fundos de papel com participação no Ifix apresentaram uma média de dividend yield ao mês de 1,13% e de 14,28% no ano e com preço pelo valor patrimonial (P/VPA) de 0,87, ou seja, um desconto médio de 13%.
Para Danilo Barbosa, head de Research do Clube FII, o desconto das cotas, por si só, não deve guiar a decisão de investimento. “Será que tudo que estiver abaixo de 1 é barato?”
Ele observa que há fundos com deságios superiores a 20%, negociados abaixo de 0,8 vez o P/VPA. Para ele, níveis assim, longe de representar oportunidade, devem servir como alerta ao investidor. “Fundos de papel que têm mais de 20% de desconto têm alguma questão intrínseca ao portfólio que pode esconder algum risco.”
Em fundos saudáveis, o preço de mercado de um fundo funciona como um contraponto ao yield. Ou seja, se a cota cai, o yield sobe. E, caso o ativo tenha mais risco, a cota vai cair mais, porque o mercado vai exigir mais retorno, para correr o risco do calote.
Dentro da classe fundos de papel, Barbosa aponta que os fundos indexados ao CDI estão sendo negociados a preços mais próximos de 1, ou 100% do valor patrimonial, enquanto aqueles que operam com créditos atrelados ao IPCA rodam com mais desconto.
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A razão para isso é que, mesmo com a queda da Selic, os fundos de CDI ainda oferecem um carrego acima da média histórica, rodando contratos que pagam CDI + 3%, por exemplo, o que gera um retorno acima do IPCA +. “Isso é um yield muito alto comparado aos pares, principalmente fundos IPCA+ e de tijolos. Fundos CDI hoje pagam seus 14%, 15% ao ano”.
Barbosa reconhece que é vantajoso o investidor buscar sempre produtos com desconto, “assim como fazemos quando compramos na feira”. Mas ele alerta que, no caso dos FIIs, o melhor retorno não vem necessariamente de um preço de aquisição mais baixo.
“As pessoas falam de valorização das cotas, mas 88% do retorno total histórico dos fundos imobiliários vem dos dividendos”, diz o head de Research do Clube FII.
Ele dá como exemplo o ano de 2025, quando os fundos imobiliários tiveram uma valorização de 21%, com os fundos pagando um yield (renda) de 12%. “Ou seja, o ganho de capital, o retorno da cota, foi de 9% (21-12=9). As cotas valorizaram bem, mas o grosso sempre é o yield.”
Em 2024, quando o retorno dos FIIs foi negativo em 6%, ele conta que as cotas caíram 18%, mas o yield também foi de 12%. “Então, as pessoas receberam 12%, mas o retorno total foi -6% (com a desvalorização das cotas). Se não tivesse dividendos, o prejuízo teria sido de -18% (+12-18=-6).”
Esses números, na visão de Barbosa, mostram que preço de cota, principalmente em fundos de papel, deveriam ter um peso secundário na decisão do investidor.
O head de Research do Clube FII reforça que selecionar bons fundos imobiliários vai muito além de uma triagem rápida em planilhas e defende que o investidor procure profissionais especializados para tomar a melhor decisão, já que o processo de escolha envolve uma combinação critérios quantitativos e qualitativos, além de demandar tempo.
Segundo Barbosa, é preciso examinar as carteiras em profundidade, avaliar o histórico de gestão, o risco de deterioração da carteira investida e a liquidez do fundo.
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Esse último ponto ganha relevância especialmente quando se compara grandes fundos, com liquidez crescente, a veículos menores e mais concentrados. “Esses naturalmente exigem um prêmio de risco maior para justificar o investimento”.
Os fundos imobiliários são produtos de renda variável e de longo prazo, voltados a objetivos como a aposentadoria, defende. “Decisões sobre eles não deveriam ser tomadas em dois minutos, mas sim com a profundidade que o patrimônio de cada investidor merece.”
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