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Os fundos de investimento imobiliários estão desvalorizados. Depois de apanharem durante a trajetória de alta na taxa de juros nos últimos meses, é possível encontrar FIIs negociando bem abaixo de seu valor patrimonial. Além de operarem alavancados nas taxas de juros futuros, os principais investidores de FIIs são as pessoas físicas, que, em momentos de alta da Selic, tendem a voltar os portfólios para os investimentos em renda fixa. Mas o jogo está prestes a virar.
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Na última quarta-feira (3), o Comitê de Política Monetária (Copom) elevou a Selic em 0,5 ponto percentual para 13,75% ao ano. Veja como ficam os investimentos de renda fixa com o novo patamar de juros.
Mais do que o aumento em si, que já estava precificado pelo mercado, a reunião do Banco Central trouxe a perspectiva de que o ciclo de alta nos juros está próximo de se encerrar, com no máximo mais um ajuste na próxima reunião de setembro – o que pode beneficiar os fundos imobiliários no médio e longo prazo.
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“Considerando que o Copom decidiu pela elevação da taxa de juros nas 12 últimas reuniões, o impacto negativo no preço das cotas dos FIIs foi ressaltado. Mas, com a perspectiva de fim do ciclo, espera-se o efeito de estabilização e, posteriormente, recuperação”, explica Mucio Mattos, sócio e head de crédito da Vectis Gestão.
Em julho, 57% dos FIIs na B3 tiveram desempenho positivo; veja ranking.
Com a Selic cada vez mais próxima de seu possível patamar terminal, o momento ruim dos FIIs virou uma oportunidade de investir pagando menos, para estar posicionado nos ativos que devem se beneficiar do fim do ciclo de aperto monetário.
Fabio Carvalho, sócio da Alianza Investimentos Imobiliários, destaca que alguns fundos estão mais depreciados do que na época do início da pandemia da covid-19. Mas com uma diferença fundamental – e positiva – para quem quer investir nesses ativos. “Na pandemia, estavam barato porque havia dificuldades operacionais sérias. Agora, estão baratos por questões macroeconômicas de taxa de juros e incerteza com a eleição presidencial, mas os ativos estão melhorando sua operação”, diz.
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Com os ativos lastreados melhorando junto à economia real, há espaço para valorização nas cotas dos FIIs e de aumento na distribuição dos dividendos mensais. E a perspectiva é especialmente positiva para os FIIs de tijolos.
Essa classe de FIIs investe em ativos reais, ao comprar propriedades já construídas para alugar ou ganhar com a valorização do imóvel no futuro. Com a elevação na taxa de juros real de longo prazo, o ambiente de negócios, a demanda por imóveis e a busca por crédito, por exemplo, ficam prejudicadas, o que fez com que os fundos de tijolos fossem os maiores penalizados durante o aperto monetário.
Agora, com o possível fim das altas na Selic e a expectativa de cortes nos juros já em 2023, esses FIIs devem começar a se recuperar. Um movimento inevitável, dada à discrepância dos preços das cotas dos fundos com o valor dos imóveis na ‘vida real’, afirma Carvalho, da Alianza.
“Não dá para ver um fundo de tijolo negociando a R$ 3, R$ 4 mil o metro quadrado quando esse valor não compra nem mesmo o terreno onde o imóvel está construído. No médio e longo prazo, isso vai ter que se corrigir”, explica.
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Por causa disso, os fundos de tijolo, principalmente os de shoppings e escritórios, são o lugar para ter posições, defendem os analistas.
Nesta reportagem você confere os FIIs que tiveram rentabilidade acima da Selic nos últimos 12 meses.
A demanda aquecida por escritórios e salas corporativas contraria o senso comum, presente durante o isolamento social, de que o home office havia chegado para ficar. Se de um lado a procura está alta, de outro as cotas continuam descontadas. Uma oportunidade para ganho de capital, na avaliação de Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos.
“A grande maioria dos ativos do setor de lajes corporativas está muito abaixo do valor patrimonial, ao mesmo tempo que temos notado um aumento do negócios nos últimos dois trimestres que ainda não está no preço das cotas”, diz Lourenço. O analista destaca que alguns ativos, como o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), estão negociando com quase 40% de desconto frente ao valor patrimonial.
Felipe Paletta, sócio e analista da Monett, destaca também o JS Real Estate Multigestão (JSRE11), o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) e o VBI Prime Properties (PVBI11) como boas opções. “São perfis completamente diferentes para o investidor diversificar. Em um, ele compra ativos de grande qualidade, como o PVBI11, mas que vai pagar pouco dividendos em relação à Selic,. Em outro, como o BRCR11, já ganha dividendos na casa de 10%”, diz.
Quem também pode se recuperar e remunerar seus investidores são os FIIs de shoppings. Desde o início da vacinação contra a covid-19, o movimento nos centros comerciais tem aumentado, incentivado também pela melhora nos números de desemprego.
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“Os indicadores operacionais estão crescendo mês a mês e superando 2019 – uma base de comparação forte, já que estamos excluindo o período da pandemia”, destaca Lourenço, da Ágora. Entre os FIIs do segmento, o analista destaca o Vinci Shopping Centers (VISC11), pela diversificação e quantidade de ativos.
Já Paletta, da Monett, coloca o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) como uma boa opção. “É um dos fundos mais longevos da indústria, com uma diversificação interessante ao mesmo tempo que tem uma alocação estratégica em São Paulo. É bem provável que recupere os níveis pré-pandemia, o que significaria uma valorização acima de 30%”, destaca.
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