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O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) fechou setembro em queda mensal de 2,58%. A baixa da referência, que mede a rentabilidade dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs), representa sua pior queda do ano, superando a ocorrida em junho, quando recuou 1,04%. Para outubro, os investidores devem analisar os impactos do início do ciclo de corte de juros nos Estados Unidos e suas implicações no mercado brasileiro.
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No contexto internacional, os sinais de desaceleração na China e Europa, junto ao aumento das tensões geopolíticas no Oriente Médio, não ajudaram o setor imobiliário. Contudo, o Federal Reserve (Fed, o banco central americano) decidiu reduzir a Fed Funds em 50 pontos-base, para o intervalo entre 4,75% e 5,0%, conforme o esperado pelo mercado. Esse foi o primeiro ajuste para baixo desde que o ciclo de aperto monetário começou, em março de 2022, e o primeiro corte desde 2020.
A taxa de juros da maior economia do mundo passou 18 meses no maior patamar em quase duas décadas antes de começar a dar alguns sinais de arrefecimento. O cenário que convergiu na redução dos juros foi a combinação de dados de inflação em trajetória mais favorável nos últimos meses, com uma desaceleração no mercado de trabalho — que anteriormente era vista como potencial risco de recessão —, enquanto dados de serviço e varejo ainda mostram certo crescimento.
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A decisão também fez com que o Comitê de Política Monetária (Copom) mudasse de marcha: a taxa básica de juros do Brasil, a Selic, voltou a subir. Desde maio, os cortes, que tiveram início em 2023, foram interrompidos na espera pela decisão monetária americana. No entanto, não foram apenas os juros americanos que induziram a uma alta de 0,25 pontos percentuais da Selic, agora em 10,75%.
No começo do ano, era estimado que a taxa básica de juros chegasse ao patamar de 9% em dezembro de 2024. Segundo o último Boletim Focus, divulgado nesta segunda-feira (30), a expectativa é de que a Selic suba para 11,75% a.a. no final deste ano. A desancoragem das expectativas de inflação em um momento de transição de mandatos na presidência do Banco Central faz boa parte do mercado acreditar que a instituição monetária precisará subir a Selic durante as próximas reuniões.
Especialistas do BB Investimentos comentam que caso esses movimentos se concretizem, ainda que aumente o risco das operações de CRI, os FIIs de recebíveis devem seguir com o bom patamar de dividendos, enquanto os FIIs de tijolo, historicamente mais dependentes de juros, enfrentarão maior dificuldade de seguir com a expansão de seus negócios e a melhora operacional vista nos últimos meses. “Nesse sentido, nossa preferência segue nos FIIs com diversificação de ativos (CRIs ou Imóveis) em regiões consolidadas, boas garantias, pouco alavancados e com contratos que protegem o cotista de um cenário inflacionário”, frisam.
De acordo com a Empiricus, o ponto mais positivo visto em setembro foi a recente divulgação do Índice de Preços ao Consumidor Amplo-15 (IPCA-15) de 0,13%, bem inferior às estimativas do consenso (0,28%). Ainda assim, o dado não foi suficiente para recuperar o otimismo no mercado.
Rodrigo Rocha, economista e professor da Universidade Tiradentes (Unit), explicou para esta matéria que o cenário implica em ajustes necessários nas carteiras, aumentando a exposição à renda fixa e reduzindo a renda variável. Isso porque os investimentos de renda fixa tendem a trazer maior rentabilidade com a Selic mais alta, tirando o foco das aplicações em fundos imobiliários, por exemplo.
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“O curtíssimo prazo, especialmente outubro, ainda pode conferir aversão ao risco por parte do mercado, fundamentada na ausência de disciplina fiscal do governo. O controle de despesas públicas não tem sido efetivo, fazendo com que o os juros longos permaneçam em patamar restritivo”, indicaram os analistas da Empiricus.
Fora do cenário de juros, a B3 (B3SA3), a Bolsa de Valores brasileira, liberou a negociação de alguns FIIs mercado a termo. Ou seja, isso permite a compra de ativos com pagamento futuro. O prazo do contrato e a taxa são definidos entre o comprador e o vendedor. A operação é útil para investidores que desejam aproveitar oportunidades de mercado para suas carteiras sem a necessidade de desembolso imediato dos recursos, segundo a B3. Entre os FIIs disponíveis na B3, estão o BTG Logístico (BTLG11) e XP Malls (XPML11), dois dos fundos mais comentados entre os analistas das carteiras recomendadas.
Segundo a Terra Investimentos, a expectativa é de que os fundos imobiliários se beneficiem em um cenário de retomada de atividade econômica e eventual aquecimento do setor, mesmo após a elevação da taxa de juros, com novos investimentos em várias áreas da economia brasileira.
O E-Investidor consultou nove corretoras e bancos para descobrir as melhores opções de fundos imobiliários para outubro. O primeiro lugar das indicações ficou com o BTG Logístico (BTLG11), com sete menções. Na sequência, veio o XP Malls (XPML11), com cinco recomendações. Já o terceiro lugar ficou com o fundo Bresco Logística (BRCO11), citado por quatro casas.
O fundo do BTG, presente na maioria das carteiras, obtém renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. Ao todo, ele possui 19 ativos, majoritariamente localizados na região metropolitana de São Paulo. A XP Investimentos avalia que os principais pontos da tese de investimento no BTLG11 são a qualidade do portfólio de ativos, uma boa previsibilidade das Receitas e uma equipe de gestão qualificada que desempenha um processo robusto de reciclagem de ativos no fundo. “Entendemos que a última aquisição pode trazer impactos positivos na distribuição de dividendos do fundo”, indicam os analistas.
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Já o XP Malls possui um portfólio diversificado com 23 shopping centers e área bruta locável (ABL) de 290 mil metros quadrados. Os ativos estão majoritariamente localizados no sudeste do País (60%) e diversificado entre as administradoras de grande relevância na indústria. Para o Santander, o fundo é a preferência do banco no segmento de shopping centers e vê como positivas as últimas transações da gestão.
Apesar de apresentar performance negativa de 2,3% no mês de setembro, o BRCO11 capta a atenção dos analistas da XP, que comentam sobre como o fundo ainda está negociando em patamares atrativos, considerando a qualidade do seu portfólio. O Bresco Logística é um fundo de gestão ativa que tem por objetivo investir recursos em imóveis do segmento de galpões logísticos. Seu portfólio é composto por 12 propriedades, que somam 472 mil metros quadrados de área bruta locável.
Veja a seleção completa das casas:
O BTG fez algumas alterações nas suas recomendações, incluindo em sua carteira os seguintes fundos: KNRI11, HGBS11 e HGRU11.
| FIIs recomendados |
|---|
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| CPTS11 – Captânia Investimentos |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| CLIN11 – Clave Índices de Preços |
| RBRR11 – RBR Rendimento High Grade |
| RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário Estruturado |
| VILG11 – Vinci Logística |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| HGLG11 – CSGH Logística |
| RBRP11 – RBR Properties |
| KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária |
| BRCR11 – BC Pactual Corporate Office |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| XPML11 – XP Malls |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| HFOF11 – Hedge Top FOFII 3 |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| HGRU11 – Pátria Renda Urbana |
O BB substituiu o fundo Plural Recebíveis (PLCR11) pelo Valora CRI CDI (VGIR11) em sua Carteira Renda de FIIs para outubro. Confira a carteira completa:
| FIIs recomendados |
|---|
| RZTR11 – Riza Terrax |
| XPSF11 – XP Selection |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| CVBI11 – VBI CRI |
| VGIR11 – Valora CRI CDI |
| VGIP11 – Valora CRI Índice de Preços |
| VRTA11 – Fator Verita FII |
| XPCI11 – XP Credito Imobiliario |
A CM Capital optou por não realizar mudanças em sua carteira recomendada para outubro. Veja:
| FIIs recomendados |
|---|
| BTLG11 – BTG Logístico |
| FATN11 – BRC Renda Corporativa |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| HGPO11 – Pátria Prime Offices |
| HGRU11 – Pátria Renda Urbana |
| HSLG11 – HSI Logística |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| SPXS11 – SPX SYN Multiestratégia |
| PLCR11 – Plural Recebíveis Imobiliários |
| XPCI11 – XP Crédito Imobiliário |
| MCHY11 – Mauá Capital Real Estate |
| AFHI11 – AF Invest CRI |
Para outubro, a Empiricus não realizou mudanças nas recomendações.
| FIIs recomendados |
|---|
| ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária |
| BCFF11 – BTG Fundo de Fundos |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários |
| KNSC11 – Kinea Securities |
A EQI Research, por sua vez, realizou duas mudanças em sua carteira de FIIs para outubro. A primeira, foi a troca do fundo Capitânia Securities II (CPTS11) pelo SPX SYN Multiestratégia (SPXS11). Em seguida, a casa também substituiu o CSHG Prime Offices (HGPO11) por RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11)
| FIIs recomendados |
|---|
| ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliaria |
| BCIA11 – Bradesco Carteira Imobiliária Ativa |
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| SPXS11 – SPX SYN Multiestratégia |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário Estruturado |
| KNSC11 – Kinea Securities |
| KORE11 – Kinea Oportunidades Real Estate |
| LVBI11 – VBI Logística |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
| XPML11 – XP Malls |
A casa retirou apenas um fundo das recomendações para outubro: o Bradesco Carteira Imobiliária Ativo (BCIA11).
| FIIs recomendados |
|---|
| BRCO11 – Bresco Logística |
| MALL11 – Malls Brasil |
| RFOF11 – RB Capital |
| HGFF11 – CSHG Imobiliário |
| JSRE11 – JS Real Estate |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| XPML11 – XP Malls |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| RBRR11 – RBR Rendimento High Grade |
| GTWR11 – FII Green Towers |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
| KNUQ11 – Kinea Unique |
O banco retirou o fundo Santander Renda de Aluguéis (SARE11) para sua carteira de outubro, mantendo os ativos antigos.
| FIIs recomendados |
|---|
| BTLG11 – BTG Logístico |
| VILG11 – Vinci Logística |
| RBRF11- Alpha Multiestrategia Real |
| VGHF11 – FII Valora |
| CVBI11 – VBI CRI |
| HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis Imobiliários |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| TGAR11 – TG Ativo Real |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| XPML11 – XP Malls |
| HSML11 – HSI Malls |
| VINO11 – Vinci Offices |
Para outubro, a Terra Investimentos retirou o fundo Riza Terrax (RZTR11) e o substituiu pelo Maxi Renda FII (MXRF11).
| FIIs recomendados |
|---|
| MXRF11 – Maxi Renda FII |
| TRXF11 -TRX Real Estate |
| TGAR11 – TG Ativo Real |
| CPTS11 – Capitania Securities |
| BTAL11 – BTG Pactual Agro Logística |
| BTLG11 – BTG Pactual Logística |
| VRTA11 – Fator Verita |
| RBRF11 – RBR Alpha Fundo de Fundos |
| RURA11 – Itaú Asset Rural Fiagro |
| MCHY11 – Maua Capital High Yield |
A XP não realizou mudanças na composição da sua carteira recomendada de fundos de investimentos imobiliários.
| FIIs recomendados |
|---|
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| BTLG11 – BTG Logística |
| BRCO11– Bresco Logística |
| XPML11– XP Malls |
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