- O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) fechou o mês de setembro em queda mensal de 2,58%, sua maior queda em 2024
- Entre os acontecimentos do mês, decisões monetárias nos EUA e no Brasil, além de sinais de desaceleração na China e Europa reduziram a liquidez do mercado
- O E-Investidor consultou 9 casas sobre os melhores FIIs para investir em outubro. O mais recomendado foi o BTG Logístico (BTLG11)
O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) fechou setembro em queda mensal de 2,58%. A baixa da referência, que mede a rentabilidade dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs), representa sua pior queda do ano, superando a ocorrida em junho, quando recuou 1,04%. Para outubro, os investidores devem analisar os impactos do início do ciclo de corte de juros nos Estados Unidos e suas implicações no mercado brasileiro.
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No contexto internacional, os sinais de desaceleração na China e Europa, junto ao aumento das tensões geopolíticas no Oriente Médio, não ajudaram o setor imobiliário. Contudo, o Federal Reserve (Fed, o banco central americano) decidiu reduzir a Fed Funds em 50 pontos-base, para o intervalo entre 4,75% e 5,0%, conforme o esperado pelo mercado. Esse foi o primeiro ajuste para baixo desde que o ciclo de aperto monetário começou, em março de 2022, e o primeiro corte desde 2020.
A taxa de juros da maior economia do mundo passou 18 meses no maior patamar em quase duas décadas antes de começar a dar alguns sinais de arrefecimento. O cenário que convergiu na redução dos juros foi a combinação de dados de inflação em trajetória mais favorável nos últimos meses, com uma desaceleração no mercado de trabalho — que anteriormente era vista como potencial risco de recessão —, enquanto dados de serviço e varejo ainda mostram certo crescimento.
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A decisão também fez com que o Comitê de Política Monetária (Copom) mudasse de marcha: a taxa básica de juros do Brasil, a Selic, voltou a subir. Desde maio, os cortes, que tiveram início em 2023, foram interrompidos na espera pela decisão monetária americana. No entanto, não foram apenas os juros americanos que induziram a uma alta de 0,25 pontos percentuais da Selic, agora em 10,75%.
No começo do ano, era estimado que a taxa básica de juros chegasse ao patamar de 9% em dezembro de 2024. Segundo o último Boletim Focus, divulgado nesta segunda-feira (30), a expectativa é de que a Selic suba para 11,75% a.a. no final deste ano. A desancoragem das expectativas de inflação em um momento de transição de mandatos na presidência do Banco Central faz boa parte do mercado acreditar que a instituição monetária precisará subir a Selic durante as próximas reuniões.
Que FIIs são melhores em períodos de altas de juros?
Especialistas do BB Investimentos comentam que caso esses movimentos se concretizem, ainda que aumente o risco das operações de CRI, os FIIs de recebíveis devem seguir com o bom patamar de dividendos, enquanto os FIIs de tijolo, historicamente mais dependentes de juros, enfrentarão maior dificuldade de seguir com a expansão de seus negócios e a melhora operacional vista nos últimos meses. “Nesse sentido, nossa preferência segue nos FIIs com diversificação de ativos (CRIs ou Imóveis) em regiões consolidadas, boas garantias, pouco alavancados e com contratos que protegem o cotista de um cenário inflacionário”, frisam.
De acordo com a Empiricus, o ponto mais positivo visto em setembro foi a recente divulgação do Índice de Preços ao Consumidor Amplo-15 (IPCA-15) de 0,13%, bem inferior às estimativas do consenso (0,28%). Ainda assim, o dado não foi suficiente para recuperar o otimismo no mercado.
Rodrigo Rocha, economista e professor da Universidade Tiradentes (Unit), explicou para esta matéria que o cenário implica em ajustes necessários nas carteiras, aumentando a exposição à renda fixa e reduzindo a renda variável. Isso porque os investimentos de renda fixa tendem a trazer maior rentabilidade com a Selic mais alta, tirando o foco das aplicações em fundos imobiliários, por exemplo.
“O curtíssimo prazo, especialmente outubro, ainda pode conferir aversão ao risco por parte do mercado, fundamentada na ausência de disciplina fiscal do governo. O controle de despesas públicas não tem sido efetivo, fazendo com que o os juros longos permaneçam em patamar restritivo”, indicaram os analistas da Empiricus.
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Fora do cenário de juros, a B3 (B3SA3), a Bolsa de Valores brasileira, liberou a negociação de alguns FIIs mercado a termo. Ou seja, isso permite a compra de ativos com pagamento futuro. O prazo do contrato e a taxa são definidos entre o comprador e o vendedor. A operação é útil para investidores que desejam aproveitar oportunidades de mercado para suas carteiras sem a necessidade de desembolso imediato dos recursos, segundo a B3. Entre os FIIs disponíveis na B3, estão o BTG Logístico (BTLG11) e XP Malls (XPML11), dois dos fundos mais comentados entre os analistas das carteiras recomendadas.
Segundo a Terra Investimentos, a expectativa é de que os fundos imobiliários se beneficiem em um cenário de retomada de atividade econômica e eventual aquecimento do setor, mesmo após a elevação da taxa de juros, com novos investimentos em várias áreas da economia brasileira.
As recomendações de fundos imobiliários para outubro
O E-Investidor consultou nove corretoras e bancos para descobrir as melhores opções de fundos imobiliários para outubro. O primeiro lugar das indicações ficou com o BTG Logístico (BTLG11), com sete menções. Na sequência, veio o XP Malls (XPML11), com cinco recomendações. Já o terceiro lugar ficou com o fundo Bresco Logística (BRCO11), citado por quatro casas.
O fundo do BTG, presente na maioria das carteiras, obtém renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. Ao todo, ele possui 19 ativos, majoritariamente localizados na região metropolitana de São Paulo. A XP Investimentos avalia que os principais pontos da tese de investimento no BTLG11 são a qualidade do portfólio de ativos, uma boa previsibilidade das Receitas e uma equipe de gestão qualificada que desempenha um processo robusto de reciclagem de ativos no fundo. “Entendemos que a última aquisição pode trazer impactos positivos na distribuição de dividendos do fundo”, indicam os analistas.
Já o XP Malls possui um portfólio diversificado com 23 shopping centers e área bruta locável (ABL) de 290 mil metros quadrados. Os ativos estão majoritariamente localizados no sudeste do País (60%) e diversificado entre as administradoras de grande relevância na indústria. Para o Santander, o fundo é a preferência do banco no segmento de shopping centers e vê como positivas as últimas transações da gestão.
Apesar de apresentar performance negativa de 2,3% no mês de setembro, o BRCO11 capta a atenção dos analistas da XP, que comentam sobre como o fundo ainda está negociando em patamares atrativos, considerando a qualidade do seu portfólio. O Bresco Logística é um fundo de gestão ativa que tem por objetivo investir recursos em imóveis do segmento de galpões logísticos. Seu portfólio é composto por 12 propriedades, que somam 472 mil metros quadrados de área bruta locável.
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Veja a seleção completa das casas:
BTG Pactual
O BTG fez algumas alterações nas suas recomendações, incluindo em sua carteira os seguintes fundos: KNRI11, HGBS11 e HGRU11.
| FIIs recomendados |
|---|
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| CPTS11 – Captânia Investimentos |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| CLIN11 – Clave Índices de Preços |
| RBRR11 – RBR Rendimento High Grade |
| RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário Estruturado |
| VILG11 – Vinci Logística |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| HGLG11 – CSGH Logística |
| RBRP11 – RBR Properties |
| KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária |
| BRCR11 – BC Pactual Corporate Office |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| XPML11 – XP Malls DEPOIS |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| HFOF11 – Hedge Top FOFII 3 |
| TRXF11 – TRX Real Estate DEPOIS |
| HGRU11 – Pátria Renda Urbana |
BB Investimentos
O BB substituiu o fundo Plural Recebíveis (PLCR11) pelo Valora CRI CDI (VGIR11) em sua Carteira Renda de FIIs para outubro. Confira a carteira completa:
| FIIs recomendados |
|---|
| RZTR11 – Riza Terrax |
| XPSF11 – XP Selection |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| CVBI11 – VBI CRI |
| VGIR11 – Valora CRI CDI |
| VGIP11 – Valora CRI Índice de Preços |
| VRTA11 – Fator Verita FII |
| XPCI11 – XP Credito Imobiliario |
CM Capital
A CM Capital optou por não realizar mudanças em sua carteira recomendada para outubro. Veja:
| FIIs recomendados |
|---|
| BTLG11 – BTG Logístico |
| FATN11 – BRC Renda Corporativa |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| HGPO11 – Pátria Prime Offices |
| HGRU11 – Pátria Renda Urbana |
| HSLG11 – HSI Logística |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| SPXS11 – SPX SYN Multiestratégia |
| PLCR11 – Plural Recebíveis Imobiliários |
| XPCI11 – XP Crédito Imobiliário |
| MCHY11 – Mauá Capital Real Estate |
| AFHI11 – AF Invest CRI |
Empiricus
Para outubro, a Empiricus não realizou mudanças nas recomendações.
| FIIs recomendados |
|---|
| ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária |
| BCFF11 – BTG Fundo de Fundos |
| BRCO11 – Bresco Logística |
| HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários |
| KNSC11 – Kinea Securities |
EQI Research
A EQI Research, por sua vez, realizou duas mudanças em sua carteira de FIIs para outubro. A primeira, foi a troca do fundo Capitânia Securities II (CPTS11) pelo SPX SYN Multiestratégia (SPXS11). Em seguida, a casa também substituiu o CSHG Prime Offices (HGPO11) por RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11)
| FIIs recomendados |
|---|
| ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliaria |
| BCIA11 – Bradesco Carteira Imobiliária Ativa |
| BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| SPXS11 – SPX SYN Multiestratégia |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| HGBS11 – Hedge Brasil Shopping |
| RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário Estruturado |
| KNSC11 – Kinea Securities |
| KORE11 – Kinea Oportunidades Real Estate |
| LVBI11 – VBI Logística |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
| XPML11 – XP Malls |
RB Investimentos
A casa retirou apenas um fundo das recomendações para outubro: o Bradesco Carteira Imobiliária Ativo (BCIA11).
| FIIs recomendados |
|---|
| BRCO11 – Bresco Logística |
| MALL11 – Malls Brasil |
| RFOF11 – RB Capital |
| HGFF11 – CSHG Imobiliário |
| JSRE11 – JS Real Estate |
| PVBI11 – VBI Prime Properties |
| BTLG11 – BTG Logístico |
| XPML11 – XP Malls |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| KNIP11 – Kinea Índices de Preços |
| RBRR11 – RBR Rendimento High Grade |
| GTWR11 – FII Green Towers |
| VCJR11 – Vectis Juros Real |
| KNUQ11 – Kinea Unique |
Santander
O banco retirou o fundo Santander Renda de Aluguéis (SARE11) para sua carteira de outubro, mantendo os ativos antigos.
| FIIs recomendados |
|---|
| BTLG11 – BTG Logístico |
| VILG11 – Vinci Logística |
| RBRF11- Alpha Multiestrategia Real |
| VGHF11 – FII Valora |
| CVBI11 – VBI CRI |
| HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis Imobiliários |
| GARE11 – Guardian Real Estate |
| TGAR11 – TG Ativo Real |
| TRXF11 – TRX Real Estate |
| XPML11 – XP Malls |
| HSML11 – HSI Malls |
| VINO11 – Vinci Offices |
Terra Investimentos
Para outubro, a Terra Investimentos retirou o fundo Riza Terrax (RZTR11) e o substituiu pelo Maxi Renda FII (MXRF11).
| FIIs recomendados |
|---|
| MXRF11 – Maxi Renda FII |
| TRXF11 -TRX Real Estate |
| TGAR11 – TG Ativo Real |
| CPTS11 – Capitania Securities |
| BTAL11 – BTG Pactual Agro Logística |
| BTLG11 – BTG Pactual Logística |
| VRTA11 – Fator Verita |
| RBRF11 – RBR Alpha Fundo de Fundos |
| RURA11 – Itaú Asset Rural Fiagro |
| MCHY11 – Maua Capital High Yield |
XP Investimentos
A XP não realizou mudanças na composição da sua carteira recomendada de fundos de investimentos imobiliários.
| FIIs recomendados |
|---|
| MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis |
| KNCR11 – Kinea Rendimentos |
| BTLG11 – BTG Logística |
| BRCO11– Bresco Logística |
| XPML11– XP Malls |
