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Quais são os melhores FIIs para investir agora? Veja as recomendações de 9 corretoras

Um fundo de logística foi o grande destaque das recomendações de outubro, seguido por um de shoppings centers

Quais são os melhores FIIs para investir agora? Veja as recomendações de 9 corretoras
Conheça os melhores FIIs para investir em outubro. Imagem: Adobe Stock
O que este conteúdo fez por você?
  • O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) fechou o mês de setembro em queda mensal de 2,58%, sua maior queda em 2024
  • Entre os acontecimentos do mês, decisões monetárias nos EUA e no Brasil, além de sinais de desaceleração na China e Europa reduziram a liquidez do mercado
  • O E-Investidor consultou 9 casas sobre os melhores FIIs para investir em outubro. O mais recomendado foi o BTG Logístico (BTLG11)

O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) fechou setembro em queda mensal de 2,58%. A baixa da referência, que mede a rentabilidade dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs), representa sua pior queda do ano, superando a ocorrida em junho, quando recuou 1,04%. Para outubro, os investidores devem analisar os impactos do início do ciclo de corte de juros nos Estados Unidos e suas implicações no mercado brasileiro.

No contexto internacional, os sinais de desaceleração na China e Europa, junto ao aumento das tensões geopolíticas no Oriente Médio, não ajudaram o setor imobiliário. Contudo, o Federal Reserve (Fed, o banco central americano) decidiu reduzir a Fed Funds em 50 pontos-base, para o intervalo entre 4,75% e 5,0%, conforme o esperado pelo mercado. Esse foi o primeiro ajuste para baixo desde que o ciclo de aperto monetário começou, em março de 2022, e o primeiro corte desde 2020.

A taxa de juros da maior economia do mundo passou 18 meses no maior patamar em quase duas décadas antes de começar a dar alguns sinais de arrefecimento. O cenário que convergiu na redução dos juros foi a combinação de dados de inflação em trajetória mais favorável nos últimos meses, com uma desaceleração no mercado de trabalho — que anteriormente era vista como potencial risco de recessão —, enquanto dados de serviço e varejo ainda mostram certo crescimento.

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A decisão também fez com que o Comitê de Política Monetária (Copom) mudasse de marcha: a taxa básica de juros do Brasil, a Selic, voltou a subir. Desde maio, os cortes, que tiveram início em 2023, foram interrompidos na espera pela decisão monetária americana. No entanto, não foram apenas os juros americanos que induziram a uma alta de 0,25 pontos percentuais da Selic, agora em 10,75%.

No começo do ano, era estimado que a taxa básica de juros chegasse ao patamar de 9% em dezembro de 2024. Segundo o último Boletim Focus, divulgado nesta segunda-feira (30), a expectativa é de que a Selic suba para 11,75% a.a. no final deste ano. A desancoragem das expectativas de inflação em um momento de transição de mandatos na presidência do Banco Central faz boa parte do mercado acreditar que a instituição monetária precisará subir a Selic durante as próximas reuniões.

Que FIIs são melhores em períodos de altas de juros?

Especialistas do BB Investimentos comentam que caso esses movimentos se concretizem, ainda que aumente o risco das operações de CRI, os FIIs de recebíveis devem seguir com o bom patamar de dividendos, enquanto os FIIs de tijolo, historicamente mais dependentes de juros, enfrentarão maior dificuldade de seguir com a expansão de seus negócios e a melhora operacional vista nos últimos meses. “Nesse sentido, nossa preferência segue nos FIIs com diversificação de ativos (CRIs ou Imóveis) em regiões consolidadas, boas garantias, pouco alavancados e com contratos que protegem o cotista de um cenário inflacionário”, frisam.

De acordo com a Empiricus, o ponto mais positivo visto em setembro foi a recente divulgação do Índice de Preços ao Consumidor Amplo-15 (IPCA-15) de 0,13%, bem inferior às estimativas do consenso (0,28%). Ainda assim, o dado não foi suficiente para recuperar o otimismo no mercado.

Rodrigo Rocha, economista e professor da Universidade Tiradentes (Unit), explicou para esta matéria que o cenário implica em ajustes necessários nas carteiras, aumentando a exposição à renda fixa e reduzindo a renda variável. Isso porque os investimentos de renda fixa tendem a trazer maior rentabilidade com a Selic mais alta, tirando o foco das aplicações em fundos imobiliários, por exemplo.

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“O curtíssimo prazo, especialmente outubro, ainda pode conferir aversão ao risco por parte do mercado, fundamentada na ausência de disciplina fiscal do governo. O controle de despesas públicas não tem sido efetivo, fazendo com que o os juros longos permaneçam em patamar restritivo”, indicaram os analistas da Empiricus.

Fora do cenário de juros, a B3 (B3SA3), a Bolsa de Valores brasileira, liberou a negociação de alguns FIIs mercado a termo. Ou seja, isso permite a compra de ativos com pagamento futuro. O prazo do contrato e a taxa são definidos entre o comprador e o vendedor. A operação é útil para investidores que desejam aproveitar oportunidades de mercado para suas carteiras sem a necessidade de desembolso imediato dos recursos, segundo a B3. Entre os FIIs disponíveis na B3, estão o BTG Logístico (BTLG11) e XP Malls (XPML11), dois dos fundos mais comentados entre os analistas das carteiras recomendadas.

Segundo a Terra Investimentos, a expectativa é de que os fundos imobiliários se beneficiem em um cenário de retomada de atividade econômica e eventual aquecimento do setor, mesmo após a elevação da taxa de juros, com novos investimentos em várias áreas da economia brasileira.

As recomendações de fundos imobiliários para outubro

E-Investidor consultou nove corretoras e bancos para descobrir as melhores opções de fundos imobiliários para outubro. O primeiro lugar das indicações ficou com o BTG Logístico (BTLG11), com sete menções. Na sequência, veio o XP Malls (XPML11), com cinco recomendações. Já o terceiro lugar ficou com o fundo Bresco Logística (BRCO11), citado por quatro casas.

O fundo do BTG, presente na maioria das carteiras, obtém renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos logísticos. Ao todo, ele possui 19 ativos, majoritariamente localizados na região metropolitana de São Paulo. A XP Investimentos avalia que os principais pontos da tese de investimento no BTLG11 são a qualidade do portfólio de ativos, uma boa previsibilidade das Receitas e uma equipe de gestão qualificada que desempenha um processo robusto de reciclagem de ativos no fundo. “Entendemos que a última aquisição pode trazer impactos positivos na distribuição de dividendos do fundo”, indicam os analistas.

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Já o XP Malls possui um portfólio diversificado com 23 shopping centers e área bruta locável (ABL) de 290 mil metros quadrados. Os ativos estão majoritariamente localizados no sudeste do País (60%) e diversificado entre as administradoras de grande relevância na indústria. Para o Santander, o fundo é a preferência do banco no segmento de shopping centers e vê como positivas as últimas transações da gestão.

Apesar de apresentar performance negativa de 2,3% no mês de setembro, o BRCO11 capta a atenção dos analistas da XP, que comentam sobre como o fundo ainda está negociando em patamares atrativos, considerando a qualidade do seu portfólio.  O Bresco Logística é um fundo de gestão ativa que tem por objetivo investir recursos em imóveis do segmento de galpões logísticos. Seu portfólio é composto por 12 propriedades, que somam 472 mil metros quadrados de área bruta locável.

Veja a seleção completa das casas:

BTG Pactual

O BTG fez algumas alterações nas suas recomendações, incluindo em sua carteira os seguintes fundos: KNRI11, HGBS11 e HGRU11.

FIIs recomendados
BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário
KNCR11 – Kinea Rendimentos
CPTS11 – Captânia Investimentos
KNIP11 – Kinea Índices de Preços
CLIN11 – Clave Índices de Preços
RBRR11 – RBR Rendimento High Grade
RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário Estruturado
VILG11 – Vinci Logística
BRCO11 – Bresco Logística
BTLG11 – BTG Logístico
HGLG11 – CSGH Logística
RBRP11 – RBR Properties
KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária
BRCR11 – BC Pactual Corporate Office
PVBI11 – VBI Prime Properties
XPML11 – XP Malls
HGBS11 – Hedge Brasil Shopping
HFOF11 – Hedge Top FOFII 3
TRXF11 – TRX Real Estate
HGRU11 – Pátria Renda Urbana

BB Investimentos

O BB substituiu o fundo Plural Recebíveis (PLCR11) pelo Valora CRI CDI (VGIR11) em sua Carteira Renda de FIIs para outubro. Confira a carteira completa:

FIIs recomendados
RZTR11 – Riza Terrax
XPSF11 – XP Selection
TRXF11 – TRX Real Estate
CVBI11 – VBI CRI
VGIR11 – Valora CRI CDI
VGIP11 – Valora CRI Índice de Preços
VRTA11 – Fator Verita FII
XPCI11 – XP Credito Imobiliario

CM Capital

A CM Capital optou por não realizar mudanças em sua carteira recomendada para outubro. Veja:

FIIs recomendados
BTLG11 – BTG Logístico
FATN11 – BRC Renda Corporativa
HGBS11 – Hedge Brasil Shopping
HGPO11 – Pátria Prime Offices
HGRU11 – Pátria Renda Urbana
HSLG11 – HSI Logística
TRXF11 – TRX Real Estate
GARE11 – Guardian Real Estate
SPXS11 – SPX SYN Multiestratégia
PLCR11 – Plural Recebíveis Imobiliários
XPCI11 – XP Crédito Imobiliário
MCHY11 – Mauá Capital Real Estate
AFHI11 – AF Invest CRI

 

Empiricus

Para outubro, a Empiricus não realizou mudanças nas recomendações.

FIIs recomendados
ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária
BCFF11 – BTG Fundo de Fundos
BRCO11 – Bresco Logística
HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários
KNSC11 – Kinea Securities

EQI Research

A EQI Research, por sua vez, realizou duas mudanças em sua carteira de FIIs para outubro. A primeira, foi a troca do fundo Capitânia Securities II (CPTS11) pelo SPX SYN Multiestratégia (SPXS11). Em seguida, a casa também substituiu o  CSHG Prime Offices (HGPO11) por RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11)

FIIs recomendados
ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliaria
BCIA11 – Bradesco Carteira Imobiliária Ativa
BTCI11 – BTG Pactual Crédito Imobiliário
BTLG11 – BTG Logístico
SPXS11 – SPX SYN Multiestratégia
GARE11 – Guardian Real Estate
HGBS11 – Hedge Brasil Shopping
RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário Estruturado
KNSC11 – Kinea Securities
KORE11 – Kinea Oportunidades Real Estate
LVBI11 – VBI Logística
VCJR11 – Vectis Juros Real
XPML11 – XP Malls

 

RB Investimentos

A casa retirou apenas um fundo das recomendações para outubro: o Bradesco Carteira Imobiliária Ativo (BCIA11).

FIIs recomendados
BRCO11 – Bresco Logística
MALL11 – Malls Brasil
RFOF11 – RB Capital
HGFF11 – CSHG Imobiliário
JSRE11 – JS Real Estate
PVBI11 – VBI Prime Properties
BTLG11 – BTG Logístico
XPML11 – XP Malls
KNCR11 – Kinea Rendimentos
TRXF11 – TRX Real Estate
KNIP11 – Kinea Índices de Preços
RBRR11 – RBR Rendimento High Grade
GTWR11 – FII Green Towers
VCJR11 – Vectis Juros Real
KNUQ11 – Kinea Unique

Santander

O banco retirou o fundo Santander Renda de Aluguéis (SARE11) para sua carteira de outubro, mantendo os ativos antigos.

FIIs recomendados
BTLG11 – BTG Logístico
VILG11 – Vinci Logística
RBRF11- Alpha Multiestrategia Real
VGHF11 – FII Valora
CVBI11 – VBI CRI
HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários
KNCR11 – Kinea Rendimentos
MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis Imobiliários
GARE11 – Guardian Real Estate
TGAR11 – TG Ativo Real
TRXF11 – TRX Real Estate
XPML11 – XP Malls
HSML11 – HSI Malls
VINO11 – Vinci Offices

 

Terra Investimentos

Para outubro, a Terra Investimentos retirou o fundo Riza Terrax (RZTR11) e o substituiu pelo Maxi Renda FII (MXRF11).

FIIs recomendados
MXRF11 – Maxi Renda FII
TRXF11 -TRX Real Estate
TGAR11 – TG Ativo Real
CPTS11 – Capitania Securities
BTAL11 – BTG Pactual Agro Logística
BTLG11 – BTG Pactual Logística
VRTA11 – Fator Verita
RBRF11 – RBR Alpha Fundo de Fundos
RURA11 – Itaú Asset Rural Fiagro
MCHY11 – Maua Capital High Yield

XP Investimentos

A XP não realizou mudanças na composição da sua carteira recomendada de fundos de investimentos imobiliários.

FIIs recomendados
MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis
KNCR11 – Kinea Rendimentos
BTLG11 – BTG Logística
BRCO11– Bresco Logística
XPML11– XP Malls