Os fundos imobiliários de papel foram os únicos do segmento que tiveram desempenho positivo no acumulado do ano, segundo levantamento da Teva Indices. De janeiro até o dia 15 de novembro, essa classe apresentou um desempenho de 4,5%, enquanto os outros fundos de tijolos fecharam com queda superior a 8% durante o mesmo período.
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Segundo analistas, esse tipo de FII que investe em títulos de crédito consegue repassar o valor da inflação mais fácil do que os outros da mesma classe o que os tornam mais atrativos neste momento de alta inflacionária.
“A maior parte dos contratos é indexado a uma taxa de juros e a um índice de correção monetária. E essa correção acontece de um a dois meses” explica Gabriel Teixeira, analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos. A correção monetária, citada por Teixeira, pode acontecer tanto pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) quanto pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M). Os dois indicadores seguem altos no acumulado dos últimos 12 meses.
De acordo com os dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o IPCA correspondeu a 10,67%. Já o IGP-M chegou a 27,7% durante o mesmo período, segundo dados da Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Por esse motivo, muitos investidores decidiram migrar seus recursos para os fundos de papel, visando maior rentabilidade. E como esse repasse, segundo Teixeira, ocorre em um período de um a dois meses, o investidor consegue ter uma previsão do seu retorno. “Tem essa defasagem de dois meses mais ou menos. Como a gente está tendo ainda meses de inflação alta, no curto prazo essa distribuição ainda vai ser bastante atrativa”, ressalta.
No caso dos fundos de tijolos que investe em aluguéis de edifícios, esse processo é mais lento porque os contratos de aluguéis não podem reajustados em um intervalo similar ou menor.”Você tem outras questões imobiliárias. Às vezes, você não consegue repassar toda a inflação para o inquilino e os inquilinos têm mais margem de negociação”, acrescenta Teixeira.
Lucas Reis, sócio da Portofino Multi Family Office Real Estate, explica que os fundos imobiliários de papéis apresentaram baixa inadimplência ao longo dos últimos meses, o que reforçou ainda mais a atratividade do setor. “Nesse período não aconteceu nenhum tipo de default (inadimplência) ou ainda não refletiram. Por isso, continuaram a pagar os dividendos no mesmo patamar anterior”, ressalta.
Retorno dos fundos imobiliários por segmento segundo a Teva Indices
| índices | Retorno em 2020 | Retorno de Janeiro a Outubro de 2021 | Retorno de Janeiro a Novembro de 2021* |
| Índice de FIIs Papel | -0,9% | 5,6% | 4,5% |
| Índice de FIIs Amplo | -10,3% | -5,9% | -8,3% |
| Índice FIIs Lajes Corporativas | -22,2% | -13,3% | -17,3% |
| Índice de FIIs Shoppings | -16,8% | -11,6% | -15,7% |
| Índice de FIIs Híbrido | -11,4% | -9,4% | -11,9% |
| Índice de FIIs Tijolo | -14,0% | -12,0% | -15,2% |
| Índice de FIIs Logística | -8,7% | -11,8% | -15,8% |
*Acumulado do ano até o dia 15 de novembro de 2021/Fonte: Teva Indices
Onde e até quando investir
Embora os fundos de papel sejam mais resilientes às volatilidades do mercado, os investidores precisam ser seletivos na hora de escolher qual fundo investir. Marcos Baroni, analista chefe de fundos imobiliários da Suno Research, cita a importância de analisar o histórico dos fundos antes de aplicar os recursos. “Busque fundos que tenham históricos bons e que tenha uma capacidade de montagem de portfólio que equilibre bem o risco/retorno para não ficar exposto a ativos de muito risco”, ressalta.
Ricardo Figueiredo, especialista em fundos imobiliários da Spiti, também aponta para a importância da escolha do fundo na hora de comprar. De acordo com ele, ao investir em fundos de papel, o investidor deve dividir a cota do valor de mercado do fundo pela cota patrimonial.
Se o resultado desta divisão for menor do que um, é porque trata-se de um bom investimento. “Esta é a minha leitura. Portanto, eu jamais compraria um fundo de papel que o resultado dê 1.10 porque é como se você estivesse pagando R$ 110 numa nota de R$ 100”, explica.
Mas essa exposição maior aos fundos de papel deve seguir até os primeiros meses de 2022 devido à expectativa do encerramento da elevação das taxas de juros e também da inflação. “A recomendação é aproveitar o momento e selecionar bons ativos com preços razoáveis, dado a expectativa que esse movimento de elevação de taxas de juros deve se encerrar ainda no 1T/22”, avalia Luiz Sedrani, Diretor de Gestão da BV Asset.
No entanto, Reis diz que o investidor precisa também ter exposição, mesmo em menor grau, aos fundos de tijolos porque são investimentos com retornos de médio a longo prazo. Além disso, os preços dos tickets estão bem baixos do valor de mercado, o que pode significar um bom momento de entrada de investimentos.
