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O ano de 2024 iniciou agitado para o fundo de investimento imobiliário (FII) de logística BTLG11 com o anúncio de mais uma emissão de ofertas de cotas que promete captar R$ 1,2 bilhão para o negócio. Na prática, os analistas avaliam que as medidas devem ampliar a diversificação do portfólio com a aquisição de novos imóveis localizados em regiões com uma demanda aquecida.
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O BTLG11 é um dos maiores FIIs de tijolo da indústria e possui um patrimônio líquido de R$ 2,8 bilhões, segundo o último relatório gerencial do fundo, publicado em novembro do ano passado. O portfólio está exposto a 22 imóveis, distribuídos em seis Estados brasileiros, com predominância no segmento alimentício.
Apesar da diversificação, 82% dos ativos permanecem localizados em regiões estratégicas próximas ao centro comercial de São Paulo (SP) e 24% da receita do fundo vêm de apenas três inquilinos. São eles: Ambev (ABEV3) com 9%, Braskem (BRKM5) com 8% e BRF (BRFS3) com 7%.
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As características ajudaram o BTLG11 a ganhar o título por dois meses consecutivos de fundo imobiliário mais recomendado pelas carteiras mensais da corretora. Já para fevereiro, como mostramos nesta reportagem, o FII recebeu quatro indicações de oito corretoras consultadas pelo E-Investidor. Um dos argumentos para sustentar a recomendação de compra pelas corretoras é resiliência que o portfólio do fundo tem apresentado.
“Enxergamos o BTLG11 como um dos melhores nomes para estar posicionado, visto sua capacidade de alocação e o potencial upside (de ganho) de ativos do portfólio”, justifica Guide Investimentos em relatório da sua carteira recomendada para fevereiro. A captação de R$ 1,2 bilhão, por meio da sua nova emissão de cotas, deve garantir ainda mais a ampliação da carteira do BTLG11 com a aquisição de novos imóveis logísticos.
Até o momento, segundo a gestora, o fundo está em tratativa para adquirir ativos que podem chegar a um montante de R$ 2,6 bilhões, sendo um deles localizado em Guarulhos, na grande São Paulo. “A lista de ativos em diligência avançada inclui três ativos AAA, preponderantemente em São Paulo, totalizando cerca de R$ 400 milhões. A gestão estima um cap rate de aquisição (receita gerada em relação ao valor do imóvel) em torno de 9%”, avalia a EQI Research em relatório ao analisar a oferta da nova emissão de cotas.
O preço de subscrição (processo para adquirir novas cotas de um fundo, no qual já é cotista) para as novas cotas ficou estabelecido em R$ 101,65. O valor já inclui os R$ 3,48 por cota que correspondem aos custos da emissão. Os investidores que já possuem pelo menos três cotas do fundo ganham o direito de preferência para participar da oferta e devem expressar o interesse pelas novas cotas até o dia 15 de fevereiro com o pagamento previsto no dia seguinte (16).
“Para quem ainda não é cotista, ou é cotista, mas não atingiu o mínimo do direito de preferência, a aplicação mínima para participar da emissão será de 1 cota, equivalente a um investimento mínimo de R$ 101,65”, informou Marx Gonçalves, analista da Nord Research. As negociações da oferta pública iniciaram no dia 1 de fevereiro e seguem até o próximo dia 26 por meio das corretoras participantes, tendo o BTG Pactual como corretora líder da oferta.
O histórico da gestão por trás do BTLG11 sinaliza aos investidores que a nova operação para captar recursos ao fundo surge como uma oportunidade de aportes. Segundo Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research, o preço da nova emissão está em um patamar abaixo da precificação de mercado e os recursos devem contribuir para a valorização do portfólio do fundo.
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“Quando analisamos a alocação de recursos, o BTLG11 tem conseguido expandir a sua carteira e, ao mesmo tempo, realizar lucro em algumas operações”, ressalta Nabuco sobre o FII. Assim como a Empiricus, a Guide Investimentos e a EQI Research também recomendam a compra do fundo imobiliário diante da capacidade de gerar retorno aos acionistas. De acordo com o informe de rendimento mais recente, o fundo distribuiu R$ 0,76 por cota em dividendos aos seus acionistas.
Já a Genial Investimentos decidiu retirar o BTLG11 da sua carteira recomendada para fevereiro por acreditar que o fundo irá sofrer um forte fluxo de venda com a cota sendo negociada a R$ 102.
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