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Uma pandemia, inflação em alta, taxa de juros na casa dos dois dígitos e, agora, uma guerra que pressiona ainda mais os preços das commodities. Para completar, o ano de 2022 no Brasil coloca ainda mais volatilidade no mercado com eleições presidenciais em outubro. O cenário de incertezas já é sentido no mercado há algum tempo, e os Fundos Imobiliários (FIIs) não passaram ilesos.
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O IFIX, índice de referência da B3 que acompanha os principais fundos imobiliários com cotas negociadas na bolsa de valores brasileira, registrou queda de 2,29% em 2021. Esse movimento de desvalorização fez com que alguns FIIs sejam negociados abaixo do valor patrimonial – o que abre uma janela de oportunidade de longo prazo para o investidor.
O valor patrimonial (VP) representa o total dos ativos que compõem um fundo dividido pelo número de cotas. Cotas negociadas abaixo do VP significam que o investidor está comprando algo por um preço (P) mais baixo do que aquele ativo efetivamente vale.
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Isso pode ser medido pelo indicador P/VP, uma divisão do preço do fundo na bolsa pelo valor patrimonial da cota. Quando o resultado é inferior a 1, significa que o fundo está sendo negociado com desconto.
Um levantamento feito pela Alianza Investimentos Imobiliários com a Quantum Axis mostra que, entre os FIIs de tijolos – donos de imóveis de verdade –, cinco segmentos estão negociando cotas abaixo do VP. São eles: os fundos de fundos (FOFs), os fundos híbridos, de lajes corporativas, de logística e os de shoppings.
| Segmento | P/VP médio em 16/03/22 |
| FOFs | 0,85 |
| Híbrido | 0,88 |
| Lajes Corporativas | 0,67 |
| Logístico | 0,81 |
| Shoppings | 0,69 |
Fonte: Alianza/Quantum Axis
Para Fabio Carvalho, sócio da Alianza Investimentos Imobiliários, a alta da Selic prolongou um efeito que já vinha da pandemia em um mercado que ainda não tinha se recuperado. Por isso, a mudança de patamar no preço dos ativos de risco, como os FIIs.
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Para investidores com foco em construir um patrimônio no longo prazo, esses segmentos descontados podem ser boas oportunidades de investimento. “É um momento interessante para acumular, porque esses FIIs estão bastante baratos. Sem pressa, vá comprando aos poucos, gradualmente. Também não há motivo para urgência, já que o cenário macroeconômico atual não vai mudar de um dia para o outro”, afirma.
Carvalho defende ainda que os baixos preços podem ser um bom momento para construir uma carteira diversificada, aproveitando as oportunidades que mais de um segmento oferece. “No geral, tem muita coisa descontada, então também não tem porque se concentrar em um só segmento e correr um risco específico. É um bom momento para fazer carteiras diversificadas”, diz.
Embora os fundos de fundos (FOFs), os fundos híbridos, de lajes corporativas, de logística e os de shoppings estejam realmente abaixo do preço de mercado, nem tudo vale a pena somente por ser barato, alerta Thiago Lima, head da JGP Real Estate.
“A decisão de investimento também requer uma análise de outros indicadores, como custo de reposição, yield, qualidade do lastro dos ativos e uma visão qualitativa. Muitas vezes só o valor patrimonial não reflete com perfeição o verdadeiro fair value dos ativos”, ressalta Lima.
Por isso, é preciso garimpar as oportunidades olhando as opções de cada fundo, ciente também dos riscos e do momento em que cada segmento está no ciclo do mercado imobiliário, mantendo sempre o foco em janelas de tempo maiores.
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“Essa visão de longo prazo mitiga os riscos. Quem tiver disposição de olhar para o ganho de capital por um período mais de longo prazo, aumenta muito as chances de ter ganhos expressivos e bons nesse cenário”, afirma Lima.
Para Rodrigo França, portfolio manager da Devant Asset, alguns dos segmentos listados estão com descontos exagerados, já que, mesmo com o cenário ruim, apresentam outras especificidades positivas. Por isso, merecem atenção do investidor. “O setor de logística, por exemplo, além do impacto dos juros, você não consegue encontrar tantas outras questões. Para a maioria dos ativos, há um crescimento da demanda, expectativa positiva de repasse de preços, bons prognósticos de desenvolvimento do setor que é, no geral, bem recebido”, explica.
Na visão do manager da Devant, os FOFs (fundos de fundos), são outro exemplo, já que carregam duas vezes o desconto nos preços: um no preço do próprio FOF e outro acumulado pelo segmento que ele representa. “É um setor de fato muito penalizado, mas com um desconto que não se justifica. Tem uma camada que é essa dos setores, na parte de shoppings, lajes, logística. E também um desconto de preço em cima do próprio FOFs”, diz.
A alta na taxa de juros, porém, torna a recuperação um pouco mais lenta para outros setores. Para lajes corporativas, por exemplo, há um receio dos investidores quanto à demanda por esses ativos. “Quando a gente fala de ativos de lajes corporativas bem localizados, com boas características técnicas, dentro de São Paulo e com boa gestão, há uma confiança maior na demanda desses ativos. Para fundos em regiões secundárias, com características técnicas piores, o desconto se justifica”, afirma Rodrigo França.
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Ricardo França, analista da Ágora Investimentos, destaca outro setor muito impactado pela alta de juros e os efeitos da pandemia da covid-19: o de shoppings. “Temos observado uma recuperação nos resultados, que deve continuar em 2022 com a melhora geral do quadro da pandemia no Brasil. Mas não deve ser um grande upside, o potencial de valorização da cota deve ser em um processo mais gradual”, afirma.
Para o analista, é importante avaliar ainda como irá se comportar o índice de inadimplência, uma vez que o varejo é um dos setores mais impactados pela alta da inflação, que retira poder de consumo das famílias brasileiras. Apesar das incertezas, França defende que existem boas oportunidades nos ativos de tijolos de FIIs para o investidor que souber avaliar bem as opções.
“Os FIIs continuam sendo uma opção atrativa principalmente para aquele investidor que busca recorrência de renda através da distribuição do dividendo, e ainda fazendo valer a isenção de Imposto de Renda para pessoa física. Mas a recuperação das cotas vai variar muito de segmento e fundos. O investidor precisa ser seletivo, priorizando qualidade, localização e preço”, afirma.
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