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O Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central (BC), elevou na quarta-feira (29) a taxa Selic para o patamar de 13,25% ao ano. Com esse novo reajuste, caiu a oferta de fundos imobiliários (FIIs) com um dividend yield superior a esse nível de retorno no mercado.
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Atualmente, segundo dados da Elos Ayta, enviados ao E-Investidor, há 17 FIIs que devem pagar nos próximos 12 meses um DY acima do patamar da atual taxa básica de juros. Em agosto de 2024, quando a Selic estava a 10,25%, esse número era de 43 fundos.
O levantamento considerou apenas os fundos imobiliários listados no IFIX – índice que reúne os principais FIIs da B3 – que registrarm uma mediana de DY superior a 13,25% ao ano nos últimos três anos. Já em relação aos cálculos do DY projeto para 2025, o estudo incluiu a distribuição de dividendos dos últimos 12 meses e o preço das cotas no pregão desta quarta-feira (29).
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Com base nessas premissas, o Urca Prime Renda (URPR11) é o fundo que apresenta a maior estimativa com um rendimento esperado em torno de 20,84%. Logo depois, aparecem o Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) e o TG Ativo Real (TGAR11) com retornos de 18,88% e 18,47%, respectivamente.
A queda do número fundos imobiliários que conseguem bater a Selic em dividendos reflete a influência da taxa de juros nesta classe de ativos. A dinâmica é similar aos dos mercados de renda fixa e variável, mas possui suas particularidades. Os fundos de papel que possuem portfólios formados por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) devem entregar aos investidores dividendos ainda mais atrativos aos cotistas, caso tenham uma remuneração atrelada à taxa de juros.
Já os fundos de tijolo que investem em imóveis físicos tendem a sofrer com os impactos da Selic na economia real, o que pode elevar a taxa de vacância dos portfólios dos FIIs ou gerar atrasos no aluguel. Isso acontece porque os juros em patamares mais elevados tornam o acesso ao crédito mais caro e dificulta o crescimento das empresas.
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“Pode haver menos empresas dispostas ou capazes de alugar novos espaços. Isso aumenta a possibilidade dos imóveis ficarem desocupados por mais tempo”, ressalta Rafael Bellas, coordenador de produtos da InvestSmart. Por isso, a atenção redobrada para a qualidade do portfólio dos fundos imobiliários.
Embora as projeções para os dividendos sejam atrativas, os FIIs com bons devedores e com imóveis bem localizados conseguem navegar com mais facilidade a cenários econômicos desafiadores, como o atual. Vale lembrar que, além do reajuste de quarta, os investidores esperam novas elavções na taxa de juros ao longo de 2025.
Segundo as projeções mais recentes do Boletim Focus, a estimativa é que a Selic encerre o ano a 15%, o que representa uma diferença de 1,75 pontos porcentuais em comparação ao patamar atual.
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