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O mercado ainda projeta novos cortes da Selic até o fim de 2023. Para a próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central (BC), o mercado espera uma queda de 0,5 ponto porcentual da taxa básica de juros. Até o fim do ano, a previsão é que a Selic chegue a 11,75%. Mesmo com a tendência de queda no curto prazo, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) de papel, que investem em títulos de dívida imobiliários, não deixaram de ser atrativos para a carteira do investidor.
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Segundo Carlos Martins, gestor de fundos imobiliários da Kinea Investimentos, os dividend yields (rendimentos de dividendos) da categoria ainda vão seguir elevados e mais interessantes do que os outros títulos de renda fixa, como debêntures e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “São produtos com prêmio (rentabilidade) atrativo e possuem liquidez. São ativos importantes na carteira do investidor”, ressalta.
A percepção do gestor se baseia em duas principais características desta classe de ativos: diversificação no portfólio com aportes de investimento mais acessíveis e garantia para eventuais problemas de default (calote). “Há produtos com mais de 100 CRIs com um profissional selecionando e atualizando o portfólio desta carteira o tempo inteiro”, diz Martins.
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Caso a escolha seja investir em títulos de CRI ou até em debêntures sem a intermediação de um fundo de investimento, o trabalho de seleção e de análise dos produtos passa a ser do investidor. “Às vezes, o investidor não tem tempo para ficar acompanhando o CRI nem dinheiro para comprar vários títulos de CRI ou de debêntures”, acrescenta.
Os fundos de tijolo, aqueles que investem em imóveis reais, também possuem um papel importante no portfólio diante do potencial de recuperação para os próximos meses. Segundo Martins, esse segmento deve se beneficiar em dois momentos: com o fim do ciclo de queda da Selic e com a retomada da economia em função dos juros em patamares mais baixos . “A performance positiva desses fundos está ligada à recuperação da economia real”, ressaltou.
A Kinea é uma das maiores gestoras do mercado brasileiro com R$ 23,5 bilhões no portfólio e com 12 FIIs listados em bolsa. O E-Investidor conversou com Carlos Martins para atender as oportunidades no cenário atual no mercado e os impactos da Medida Provisória 1.184/2023, que retirou a isenção do Imposto de Renda (IR) para os fundos imobiliários com até 500 cotistas. Confira os principais trechos da entrevista.
E-Investidor – A taxa Selic deve permanecer em dois dígitos até o fim deste ano. Os rendimentos dos FIIs de papel que são atrelados a taxa de juros vão permanecer atrativos até quando?
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Carlos Martins – Acreditamos que os fundos de papel não devem perder a atratividade na diversificação da carteira porque ainda continuam com dividend yield interessante, mesmo com um cenário de taxa de juros mais baixa. Se me perguntarem se prefiro estar posicionado em uma NTN-B (título atrelado à inflação), em um CDB ou fundo imobiliário de CRI (conhecidos como fundos de papel), vou responder que prefiro os fundos de CRI porque são produtos com prêmio atrativo e possuem liquidez. São ativos importantes na carteira do investidor.
Então o investidor deve priorizar os fundos imobiliários de papel em relação aos títulos de renda fixa na sua carteira?
Quando observo os fundos de CRI e comparo com os títulos de dívidas de empresas (debêntures) ou com títulos de CRI, prefiro os fundos imobiliários porque são mais diversificados. O investidor não vai encontrar no mercado um fundo formado por apenas um título de dívida. É preciso ter, no mínimo, 10 papéis. Além disso, os fundos imobiliários possuem um gestor responsável pela seleção dos ativos para manter a diversificação e com uma garantia real para eventuais problemas de crédito. Há produtos com mais de 100 CRIs com um profissional selecionando e atualizando o portfólio desta carteira o tempo inteiro. Não acho interessante concentrar capital em papéis específicos. Às vezes, o investidor não tem tempo para ficar acompanhando o CRI nem dinheiro para comprar vários títulos de CRI ou de debêntures
As cotas dos FIIs de tijolo seguem com performances positivas no acumulado de 2023. O investidor ainda consegue FIIs baratos e com potencial de retorno interessante?
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Houve uma recuperação, mas ainda há fundos que não atingiram o seu potencial máximo. O mercado ainda precisa ver mais cortes de juros acontecendo e os investidores devem acompanhar os outros investimentos indexados a juros entregando retornos mais baixos. É preciso sentir essa queda no bolso para migrar o seu capital para os ativos de renda variável. Em resumo, enquanto houver potencial de queda da taxa de juros, ainda há potencial de recuperação. Além disso, no horizonte de médio prazo, vemos uma retomada aos escritórios. Se isso acontecer teremos mais pessoas nas ruas e nos shoppings consumindo. Portanto, a performance positiva desses fundos está ligada à recuperação da economia real. Ou seja, teremos até o meio do próximo ano um ajuste importante na taxa de juros e, no segundo trimestre de 2024, teremos uma melhoria da economia real, como o aumento do preço do aluguel acima da inflação.
Quais são os segmentos de fundos de tijolos que não devem estar fora da carteira dos investidores neste cenário?
Estamos bem animados com os segmentos de shoppings, logística e escritórios, nesta sequência. Mas os fundos imobiliários de escritório dependem do retorno das pessoas ao trabalho presencial, enquanto o movimento de retomada dos shoppings já foi mais rápido. O investidor precisa saber selecionar os FIIs. É preciso olhar o portfólio desses produtos, acompanhar a opinião de analistas do mercado e as carteiras recomendadas.
No fim de agosto, o governo federal publicou uma MP que retirou a isenção de IR para os FIIs e Fiagros com até 500 cotistas. Como você avalia essa decisão?
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O objetivo do regulador (do governo) é evitar o favorecimento de grupos específicos de investidores. Eu tenho uma preocupação com os fundos de incorporação (ou de desenvolvimento que investem na construção de imóveis) porque são produtos com menos cotistas devido às características como o alto valor da cota, por não gerarem distribuição de renda mensal e por possuírem um prazo de “validade” definido (os fundos são liquidados quando o projeto é concluído). É uma classe importante que está em um processo de crescimento e voltado para o investidor que não está interessado na distribuição de renda recorrente, mas focado em aproveitar o ganho de capital no mercado quando for liquidar o fundo. A decisão não deve gerar dificuldades para a indústria, mas traz um desafio para o mercado porque fica mais difícil para um gestor iniciar um fundo imobiliário já com 500 cotistas.
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