O que esperar dos fundos imobiliários nos próximos 12 meses

Os fundos imobiliários (FII) têm se mostrado bons aliados na diversificação de carteiras, nestes tempos em que a taxa básica de juros, a Selic, desafia os investidores em sua mínima histórica, de 2,25%. Por meio de uma enquete no Twitter, os leitores do E-Investidor escolheram este ativo para uma análise e uma projeção nos próximos 12 meses. E nós fomos atrás de especialistas, que estimam que seja possível obter rendimentos entre 7% e 11% ao ano com FII, mas alertam que, devido às grandes oscilações, é preciso trabalhar com um horizonte de pelo menos um ano e meio.

Na semana que vem, o E-Investidor fará uma matéria sobre fundos de investimentos. Sobre qual deles você gostaria de ver uma projeção para os próximos 12 meses?

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— E-Investidor (@EInvestidor) July 18, 2020

Os FII caíram quase 40% na crise detonada pelo coronavírus e devolveram mais da metade das perdas sofridas desde março. Quando se analisa os últimos doze meses, porém, os ganhos e perdas dependem muito de quando o investidor entrou e, eventualmente, saiu dos molitfundos.

“O investidor que entrou em julho de 2019 e saiu em dezembro de 2019 ganhou 22% na valorização das cotas. Se, em vez disso, ele saiu em 23 de março de 2020, no pior momento do pânico da crise, ele perdeu 32%. Mas, se ele resistiu até junho, a perda foi de apenas 12%”, diz Eduardo Malheiros, CEO da Habitat Capital. “Por outro lado, quem entrou nos FII no auge da crise e permanece até hoje acumula ganhos de 26%”.

Horizonte de ganhos

Rossano Nonino, diretor executivo da Ourinvest Real Estate, aposta que a recuperação completa dos preços ocorrerá, no pior cenário, no final de 2021. Ele acredita que é possível receber proventos entre 7% e 8% e ainda ter um ganho de capital (sobre o valor das cotas) entre 10% e 20%, dependendo do fundo. “O que é ótimo para um investimento de um ano e meio, se olharmos para o CDI de 2,25%”, pondera.

Ele conta que muitos investidores mais agressivos compraram cotas no auge do pânico de março, com preços descontados em até 40%, e as venderam três meses depois, quando as perdas haviam recuado para 20%, o que rendeu a eles ganhos expressivos na revenda. Para esse tipo de especulador, ele diz que a hora é de sair dos FII, pois esses ganhos rápidos não se repetirão.

“Por outro lado, se o objetivo for ter uma renda bem superior à do CDI, com mais segurança que investir em Bolsa, e com horizonte de médio e longo prazo, a hora é de entrar, para quem ainda não entrou, e não é hora de sair, para quem já tem FII no portfólio”, complementa.

Já Malheiros afirma que o investidor deve esperar ganhos de 11% ao ano nesse mercado. “Quem comprou um ano atrás ganhou 6,5% de dividendos e 4,5% de valorização das cotas, o que com o CDI a 2,25% é excelente. Para os próximos 12 meses, eu arriscaria dizer que o retorno será parecido. E, se eu estiver errado, meu medo de é que o ganho seja ainda maior que isso.”

Lições aprendidas com os sustos passados

Há, porém, alguns cuidados a se tomar. Rodrigo Moliterno, sócio da Veedha Investimentos, conta que muitos investidores compraram FII “a torto e a direito” em 2019 e saíram machucados. Partindo daí, ele faz dois alertas.

“Lembre-se de que o FII tem um componente estável, o valor dos proventos, e outro mais flutuante, o valor das cotas, que oscila de acordo com a oferta e a procura, já que elas são negociadas livremente no mercado. E faça uma análise criteriosa para entender o que tem dentro da carteira, que tipo de ativo ou de crédito há no portfólio.”

Em meio à euforia do final do ano passado, muitos acabaram comprando FII a valores inflacionados, descolados da realidade. E depois amargaram prejuízos. Por isso, ensina Moliterno, é preciso sempre verificar a correlação do valor da cota com o valor patrimonial do fundo. “Não deve estar muito distante, com um ágio muito grande, pois pode haver uma correção mais forte a qualquer momento”, avisa.

Em que tipos investir?

Os tipos de FII mais promissores no momento são os fundos de tijolo que possuem galpões de logística na carteira e os chamados fundos de papel, que contêm CRIs. Os primeiros surfaram no boom do e-commerce durante a pandemia e acabaram sendo bem menos afetados que os FII em geral.

Já os fundos de CRI são mais seguros pois os créditos têm lastro em um imóvel, que o devedor perde se não pagar a dívida. “Esses papéis estão com taxas mais atrativas, pagando a inflação mais 6% ou 8%”, diz Nonino.

Ele recomenda, porém, que o investidor não se limite a essas duas classes de ativos. “O ideal é também ter na carteira escritórios, shopping centers, hotéis, um pouco de tudo para diversificar o risco”, sugere.

Malheiros diz que a forma de investir dependerá da capacidade e vontade de cada um de estudar os fundos disponíveis. “Quem tem zero tempo pode ir logo para um fundo de índices. O próximo passo é encontrar um bom gestor de fundos de fundos, que vai escolher os FII e balancear a carteira. O passo seguinte é o investidor tomar ele mesmo a decisão de selecionar os fundos diretamente”, diz.

Ele também bate na tecla da diversificação de estratégias, com ativos não correlacionados. E diz que os próprios preços acabam sendo um indicativo dos setores que são mais ou menos viáveis no momento.

“O e-commerce bombou e os shoppings ficaram fechados. Tudo isso entra nos preços: o FII de logística está caro e o de shoppings está mais barato”, afirma o CEO da Habitat. “O que está descontado tem uma razão para isso. Aquela pode até ser uma oportunidade, mas ele vai correr um risco maior, e isso está precificado.”

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