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O ciclo de alta de juros mais as restrições impostas pela pandemia da covid-19 foram os grandes “vilões” para os fundos de investimento imobiliários (FIIs) de tijolo nos últimos dois anos. Por causa dessas variáveis, esse grupo perdeu espaço no mercado para os fundos de papel que conseguiram oferecer retornos bem mais atrativos para o investidor. Esse reinado, no entanto, está perto do fim: em julho e agosto os FIIs de tijolo voltaram a chamar a atenção.
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Levantamento realizado pela Teva Indices para o E-Investidor mostra que os fundos imobiliários de tijolo apresentaram retornos positivos pelo segundo mês consecutivo. Em agosto, os ganhos alcançaram os 11,1%, enquanto em julho a valorização foi de 1,4%. Em contrapartida, o índice que representa o desempenho dos fundos imobiliários de papel registrou leves perdas de 0,3% (agosto) e de 0,1% (julho).
Esta reportagem mostra que os FIIs de escritório fecham agosto em alta e seguem baratos
Os FIIs de papel, também chamados de fundos de recebíveis, são composto por títulos relacionados ao setor imobiliário, enquanto os FIIs de tijolo investem os recursos dos cotistas na construção e na exploração de imóveis reais.
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A mudança verificada nos dois últimos meses tem relação com a perspectiva de estabilização da taxa de juros no Brasil com a melhora da pressão inflacionária no País. Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), em julho o Índice de Preço ao Consumidor Amplo (IPCA), métrica utilizada para medir a inflação na economia doméstica, apresentou deflação (quando há redução dos preços) de 0,68% e a tendência é que o movimento tenha se repetido em agosto.
A retração dos preços deve influenciar na decisão do Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central, nas próximas reuniões – autoridade monetária já avalia se um novo reajuste é necessário para o atual momento do País. “Os juros e a inflação andam juntos. Então, as pessoas passam a mudar a narrativa de ‘até quando os juros vão subir’ para ‘a partir de quando os juros vão cair'”, explica Fabio Carvalho, sócio da Alianza.
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E nesta tentativa do mercado de aceitar quando as projeções para o cenário interno serão consolidadas, dois segmentos ganham destaque e passam a ser os grandes responsáveis por puxar as altas do FIIs de tijolo. Os FIIs de shoppings apresentaram retornos de 13,6% no acumulado de agosto, enquanto os de lajes corporativas registraram ganhos de 12,7% ao longo deste ano, conforme os dados da Teva.
“Os fundos de tijolos começaram a mostrar sinais de recuperação no âmbito geral e os segmentos de shoppings e de escritórios se destacaram por conta da deflação, pela expectativa de diminuição dos juros, pela recuperação dos segmentos e pelo desconto presente no setor”, explica Gabrielly Sanchez, especialista de Fundos Imobiliários da Ágora Investimentos.
Devido ao pessimismo nos meses anteriores a tendência é que esses produtos continuem dando retornos expressivos nos próximos meses. Como há uma perspectiva de redução da taxa de juros e da inflação no Brasil, os fundos de papel deixam de ter a atratividade que tinham meses atrás. Desta forma, cria-se um ambiente no mercado que propicia o posicionamento em ativos de maior risco, como os fundos de tijolo.
Além disso, Carvalho acrescenta que os fundos de tijolos estão conseguindo negociar os aluguéis dos seus imóveis com preços elevados, o que pode sinalizar ao investidor uma boa oportunidade de investimentos. “Como classe, eu acho que os FIIs de escritórios (lajes corporativas) são os destaques. No mundo real, os preços de locação estão maiores e os níveis de vacância (desocupação dos imóveis) caíram bastante”, diz.
Apesar dos indicadores gerais serem positivos, o investidor deve ter em mente alguns cuidados antes de alocar seus recursos em fundos imobiliários. O primeiro deles é analisar as características do produto para avaliar se estão adequadas aos seus objetivos de investimentos. Segundo Caio Ventura, analista da Guide Investimentos, os fundos de papel são mais voltados para quem busca renda por meio do pagamento de dividendos, enquanto os de tijolo para quem busca ganho de capital com a valorização das cotas.
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“Tudo isso tem que ser ponderado porque é preciso olhar para um horizonte de pelo menos dois anos para investir em um fundo imobiliário. Então, o investidor (imediatista) pode acabar se frustrando e ter uma experiência que não esteja adequada aos seus objetivos pessoais”, explica Ventura.
Outra característica que deve estar no radar do investidor é a qualidade dos imóveis que compõem o fundo. Neste caso, Sanchez sugere olhar para os níveis de vacância (indicador de desocupação dos empreendimentos) e até mesmo a localização dos prédios. “Escolher regiões com maior potencial de circulação de pessoas e econômico. Olhar também para as gestoras porque são as responsáveis pela composição dos fundos imobiliários”, ressalta a especialista da Ágora.
Já Carvalho ressalta que, mesmo com os retornos baixos, os FIIs de papel devem estar presentes no portfólio do investidor. Segundo ele, os ganhos adquiridos ao longo dos últimos dois anos devem permanecer nos próximos meses. “Os fundos estão com rendimentos muito bons. Eles (os FIIs de papel) fizeram operações de crédito nesta fase de juros altos. Por isso, quando o juro começar a cair, vão estar com a carteira de operação com taxas muito boas”, aconselha Carvalho.
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