O IFIX está perto de bater um recorde histórico. Como lucrar com o movimento?

O IFIX, Índice de Fundos Imobiliários da B3, encerrou esta segunda-feira (25) aos 3214,28 pontos, prestes a superar o maior nível de sua história: a marca de 3.253 pontos, registrada no dia 3 de janeiro de 2020.

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De lá para cá, os FIIs apanharam bastante com o ciclo de queda de juros à medida que a alta da Selic desvalorizava os imóveis e levava o investidor pessoa física, principal player desse mercado, direto para a renda fixa.

Nos piores momentos da indústria, o IFIX chegou a cair 40%, pressionado por um cenário de alta de juros e pandemia da covid-19, que esvaziou os escritórios, shoppings e lajes corporativas. Mas esse ambiente negativo parece ter ficado para trás.

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Desde meados de abril deste ano, quando dados mais benignos de inflação e a apresentação do arcabouço fiscal permitiram que o mercado começasse a se preparar para o início do ciclo de afrouxamento monetário, os fundos imobiliários estão vivendo um momento de valorização. Reflexo disso, o IFIX acumula uma alta de 12,11% em 2023.

“O que fez os fundos imobiliários sofrerem nos últimos meses foi o patamar de Selic a 13,75% ao ano. Agora, com o Copom deixando claro que, se o cenário de desinflação continuar, eles continuarão em um processo de corte de juros em 0,5 ponto percentual, isso joga muito a favor”, destaca Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos.

Desde o início de agosto, a Selic já sofreu dois cortes de 0,5 p.p, caindo para 12,75% ao ano. Isso ainda não se converteu em uma valorização expressiva no mercado de renda variável, dado as preocupações que ainda existem com o aperto monetário nos Estados Unidos.

Qualquer sinal mais positivo no lado macroeconômico que faça o mercado se animar pode levar o IFIX a superar o recorde de janeiro de 2020. “Não seria nem uma surpresa se isso acontecesse nos próximos dias”, diz Lourenço.

Até onde o IFIX pode chegar

Ciclos de queda na Selic levam a uma reprecificação dos ativos de renda variável. Essa máxima já é conhecida por investidores e vem sendo repetida por analistas há alguns meses quando o assunto é desempenho da Bolsa, por exemplo. Mas ela também vale para os FIIs.

Se a mera expectativa de início do ciclo de aperto monetário já levou a uma onda de valorização nas cotas dos FIIs no 1º semestre do ano, agora que os cortes realmente começaram a acontecer a tendência é que esse movimento se intensifique.

Há cerca de três meses, a Ágora Investimentos fez um exercício para tentar calcular o impacto da redução de juros no IFIX. A conclusão dos analistas foi que cada ponto percentual de queda na Selic pode gerar uma alta de quatro pontos percentuais no índice de FIIs.

“Quando a Selic saiu de 2% para 13,75% ao ano, foram quase 12 pontos percentuais de variação. No pior momento, vimos o IFIX cair ao redor de 40%. Agora, assumindo um ciclo de queda de juros em torno de 4 pontos percentuais, isso teria um efeito de 16% de valorização para o IFIX”, explica Wellington Lourenço.

Ou seja, o IFIX não só deve superar a máxima histórica em breve, como também tem potencial para estabelecer um novo recorde no fim do ciclo de cortes de juros. Um movimento, no entanto, que só deve acontecer de forma gradual.

Uma análise semelhante também foi feita pela Rico, tentando entender como o IFIX se comportou em relação ao ciclo de corte de juros em uma janela de 12 meses.

Em agosto de 2011 até outubro de 2012, quando a Selic caiu de 12% para 7,25% ao ano, o IFIX teve uma variação de 41%. Entre setembro de 2016 e março de 2018, quando os juros saíram de 14,25% para 6,50% ao ano, o índice de FIIs subiu 34%. O único comportamento diferente foi no ciclo entre setembro de 2019 e agosto de 2020, quando os juros caíram de 5,50% para 2,0% ao ano, mas o IFIX teve uma queda de 2% no período.

“No ciclo mais recente, em 2019, os rendimentos 12 meses à frente não foram tão significativos devido aos efeitos posteriores da pandemia”, destaca Antonio Sanches, analista da Rico. “Ainda assim, analisando todo o período desde a criação do índice dos fundos imobiliários até o momento, percebemos que o desempenho dos fundos imobiliários foi positivo em todos os ciclos, com retorno médio dos ciclos de cortes de aproximadamente 24,7%.”

Ainda dá tempo de entrar?

Mesmo que o IFIX já esteja perto das máximas históricas, os especialistas ainda enxergam muitas oportunidades no radar. Isso porque a tendência de valorização do índice de FIIs deve se concretizar gradualmente à medida que o Banco Central vá reduzindo a taxa Selic – um processo que está apenas começando. A expectativa geral do mercado, segundo o Boletim Focus, é que os juros encerrem 2023 em 11,75% ao ano, até cair para 9% ao ano ao final de 2024.

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O cenário é especialmente benéfico para os fundos de tijolo, aqueles FIIs que investem seus recursos em propriedades físicas, como galpões, shoppings ou lajes comerciais. Com a queda de juros, a demanda de crédito e de consumo no mercado imobiliário aumentam, favorecendo o preço desses imóveis. Foram eles que registraram as maiores valorizações de cotas em 2023 e é nesse segmento que os especialistas enxergam as maiores oportunidades para os investidores.

O entendimento é que o preço dos imóveis deve se valorizar com a queda de juros, abrindo espaço para uma alta nas cotas dos FIIs de papel. “Eles são, de longe, os que mais têm performado nesse ano e deve continuar a reagir positivamente”, destaca Ricardo Vieira, gestor da VBI Real Estate.

Por outro lado, os FIIs de papel, aqueles que investem em ativos financeiros atrelados ao mercado imobiliário e foram bons pagadores de dividendos mesmo durante o ciclo de alta de juros, podem ver os yields caírem à medida que a inflação do País se aproxima da meta estabelecida pelo Banco Central. “Esses fundos tendem a continuar sob pressão, especialmente os que são majoritariamente indexados a papéis CDI+”, afirma Vieira. Nessa outra reportagem, explicamos como investidores podem balancear a carteira com foco na queda da Selic.

Ainda assim, para quem não quiser abrir mão das posições de papel, os especialistas ainda veem com bons olhos aqueles FIIs indexados ao IPCA ou ao IGPM. “Esses ativos seguirão oferecendo uma importante proteção contra a inflação à carteira do investidor, mantendo-se importante em uma parcela de seus investimentos em momentos de inflação persistente”, destaca Sanches, da Rico.

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