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Preterido por investidores em períodos de juros elevados, o mercado imobiliário pode apresentar crescimento de 5% em 2026 após passar por períodos desanimadores em 2025. A expectativa de melhora baseia-se em um ciclo de queda de juros e uma base comparativa deteriorada pelo ambiente macroeconômico. Em meio a essas questões, especialistas divergem sobre duas formas de aportar nesse segmento: imóveis físicos ou fundos imobiliários (FIIs).
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Segundo Ely Wertheim, presidente executivo do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), o primeiro semestre de 2025 marcou uma certa resiliência no mercado imobiliário no segmento Minha Casa, Minha Vida, com alta de 2% nas vendas. Já os apartamentos com valores acima de R$ 500 mil tiveram queda de 16% nas vendas.
“Os números mostram o efeito dos juros elevados, que prejudicam não só o setor imobiliário, mas a atividade econômica como um todo”, diz Wertheim.
Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos de Construção do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre), afirma que o Minha Casa, Minha Vida tornou-se o principal motor do setor após a criação da quarta faixa de renda. O programa, que oferece juros mais baixos, segue imune à escassez de crédito e tem impulsionado lançamentos e vendas no setor.
Veja a nova tabela de faixas do programa Minha Casa, Minha Vida:
Em meio a esse cenário, Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), diz que os estoques estão saudáveis e aponta a queda dos juros como fator relevante para a melhora do segmento. No mais recente boletim Focus, o mercado precifica a Selic em 15% ao fim de 2025 e em 12,25% ao término de 2026, redução de 2,75 pontos porcentuais em 12 meses.
No geral, os grandes protagonistas do setor esperam crescimento do segmento, mas ainda muito comedido. Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, estima uma alta de 5% nas vendas até o fim de 2026. Segundo ele, esse avanço seria puxado pelo programa Minha Casa, Minha Vida, que tende a mostrar uma alta de 10% no ano que vem, mantendo o bom momento deste.
Pedro Fernandes, CEO da BRM Asset, prevê crescimento entre 5% e 10% no setor. Para ele, a baixa renda seguirá aquecida pelo déficit habitacional, enquanto o médio padrão dependerá da queda dos juros. Já nos imóveis de alto padrão, a tendência é de estabilidade, com boas oportunidades para quem depende menos de crédito.
“Desse modo, acreditamos na valorização moderada nos preços dos imóveis em 2026, principalmente devido ao baixo estoque e ao custo de reposição elevado. Em regiões de alta demanda e no segmento econômico, os preços devem permanecer firmes e em linha ou acima da inflação”, diz Fernandes.
Já Maria Castelo, do FGV Ibre, tem uma visão diferente. Ela acredita que a queda nas vendas de imóveis de média e alta renda deve continuar ao longo do segundo semestre de 2025 e pesar no balanço do ano. Já para 2026, a redução da Selic tende a trazer crescimento para o setor, mas ainda limitado a segmentos.
“Mesmo com a queda dos juros, o custo do crédito continuará caro. Isso porque a Selic a 12% ainda está em patamar alto. Desse modo, a fatia do mercado que está de fora do Minha Casa, Minha Vida não deve apresentar crescimento nas vendas. A expectativa é de estabilidade para o setor imobiliário no próximo ano”, salienta Maria Castelo.
Devido à expectativa de queda nas vendas até o fim de 2025 e a estabilidade de 2026, Maria Castelo destaca que a tendência indica pequena queda no preço dos imóveis. O melhor seria manter a poupança do dinheiro para surfar com a alta de juros e depois, com a queda da Selic, comprar o imóvel.
“A perspectiva de queda nas vendas deve causar uma pequena baixa dos preços dos imóveis. Por isso, entendo que esse é o momento de esperar. O investidor não deve comprar o imóvel agora. Oportunidades melhores e mais baratas tendem a aparecer no médio prazo”, explica Maria Castelo.
De todo modo, a entrada no mercado imobiliário não é uma má ideia, seja por meio de imóvel físico seja por fundos imobiliários.
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Segundo Luiz França, presidente da Abrainc, imóveis físicos rendem em média 17,6% ao ano — 12,2% pela valorização e 5,4% com aluguel. Esse retorno, porém, não considera custos de manutenção ou vacância, o que exige disciplina e gestão direta do investidor. “Ter um imóvel próprio como investimento exige autodisciplina e microgerenciamento”, alerta França.
Pedro Fernandes, CEO da BRM Asset, defende que a depreciação pode ser minimizada com manutenção e escolha de imóveis em localizações valorizadas. Já a vacância depende do ciclo econômico e da demanda da região.
“Uma prática prudente envolve reservar 10% a 15% da renda do aluguel para cobrir manutenção e eventuais períodos de vacância, garantindo estabilidade no fluxo de caixa”, salienta.
Ely Wertheim, do Secovi-SP, não vê problema em usar o imóvel físico como um investimento, todavia, aponta que os fundos imobiliários são mais democráticos por possuírem valores acessíveis. “O investidor pode encontrar o valor da cota a R$ 100. Com baixa quantia, já é possível investir e receber os aluguéis dos imóveis proporcionalmente”, explica Wertheim.
Fausto Menezes, analista de fundos imobiliários do Itaú BBA, avalia que o investidor não precisa se preocupar com a gestão do imóvel físico quando se trata de fundo imobiliário. Nestes produtos, há um gestor que cuida dos contratos de aluguel, faz gerenciamento do imóvel, reserva dinheiro em caixa para reformas e cuida de toda a burocracia. No entanto, a modalidade perde em termos de rentabilidade nos últimos cinco anos.
Os imóveis físicos se valorizaram 67,2% nos últimos cinco anos, segundo dados da Abrainc. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) subiu 12,25% no mesmo período. Já a inflação do período, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), foi de 37,6%.
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Ou seja, os imóveis físicos renderam 29,6 pontos porcentuais acima da inflação, enquanto os fundos imobiliários tiveram uma rentabilidade de 25,35 pontos porcentuais abaixo do IPCA.
Segundo Menezes, essa discrepância acontece devido ao momento dos fundos imobiliários, negociados abaixo do seu valor patrimonial. Segundo ele, o IFIX está sendo transacionado abaixo do seu valor ideal por conta da Selic elevada, que afeta toda a indústria.
“Outro ponto é que o investidor deve se atentar aos retornos dos fundos imobiliários com os dividendos e os seus reinvestimentos. Ao olhar a métrica na totalidade, o investidor percebe que os fundos imobiliários tiveram, em sua maioria, um rendimento acima da inflação”, pondera Menezes.
Em estudo do Itaú BBA obtido pelo E-Investidor, os fundos imobiliários de ativos financeiros tiveram a melhor rentabilidade dos últimos cinco anos, com ganhos de 54%. O segundo lugar ficou com galpões logísticos (43%), shopping centers (41%) e escritórios (28%).
Menezes diz que embora os fundos imobiliários tenham liquidez, o investidor deve entender que o preço a mercado é mais volátil que o imóvel físico, sendo um risco a ser administrado pelo investidor que opta por essa categoria. Veja na tabela a seguir a rentabilidade e os pontos positivos e negativos de investir em imóveis físicos e FIIs.
Em suma, as duas estratégias são boas alternativas para entrar no mercado imobiliário, que tende a ter uma melhora em 2026 após alguns segmentos do setor apresentarem queda nas vendas em 2025. No entanto, o investidor deve ficar atento ao que cabe em seu portfólio: a gestão profissional do fundo imobiliário com a volatilidade do mercado ou a autogestão do imóvel físico com baixa volatilidade e menor liquidez. No geral, não há caminho certo ou errado desde que tudo seja pensado e definido com base no perfil do investidor.
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