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A brasiliense BRM Asset não é uma típica gestora de fundos imobiliários (FIIs). Com apenas 4 anos de “vida” e pouco mais de R$ 235 milhões sob gestão, a casa tem planos de expansão que passam longe do disputado eixo Rio-São Paulo e incluem parceiros de peso. É o caso do BRM Minha Casa Minha Vida (MCMV11 e MCMV15), novo fundo imobiliário lançado pela BRM no final de setembro.
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O FII promete gerar retornos de até 22% ao ano por meio do investimento em empreendimentos enquadrados no programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV), em especial aqueles desenvolvidos no Distrito Federal, em Goiás e Santa Catarina.
Essas regiões do País são as áreas de expertise do quadragenário grupo imobiliário Beiramar, ao qual a BRM Asset faz parte. A gestora de FIIs é o braço de mercado de capitais da Beiramar e conecta os projetos imobiliários tocados pelo grupo aos investidores.
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Agora, no MCMV, a ideia é usar esse conhecimento prévio de incorporação para selecionar os melhores ativos ligados ao programa habitacional. O novo FII poderá comprar participações societárias em empreendimentos destinados a programas governamentais de habitação, terrenos para construção desses imóveis ou aplicar em títulos imobiliários utilizados para a captação e desenvolvimento relacionado ao MCMV.
O fundo é voltado para investidores qualificados, aqueles que possuem pelo menos R$ 1 milhão em investimentos, com valor da cota em R$ 100 e taxa de performance de 20% sobre o que exceder em mais de 7% a variação da inflação – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) + 7%.
“O Minha Casa, Minha Vida é um programa de Estado consolidado desde 2009, com alta demanda e subsídios governamentais. É resiliente, mesmo em cenários de juros altos”, diz Pedro Fernandes, CEO do Grupo Beiramar.
A apresentação do fundo ocorreu no final de setembro e os investidores poderão reservar cotas até 31 de outubro. O “bookbuilding”, como é chamado o processo em que as cotas são precificadas, deve ocorrer no dia 5 de novembro. O objetivo é captar entre R$ 250 milhões e R$ 312,5 milhões, a depender do nível de demanda. Os investidores que embarcarem no MCMV terão 36 meses de “lock-up“, período em que as cotas ficam bloqueadas para negociação.
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Segundo o prospecto do FII, serão pelo menos 25 empreendimentos investidos e o fundo terá duração pré-determinada de 5 anos, prorrogáveis por mais 2. “Esse setor tem um grande diferencial, que é um ciclo curto de investimento, com alta demanda e financiamento da Caixa Econômica Federal desde o início, o que reduz riscos relevantes”, aponta Fernandes.
A forasteira BRM Asset mobilizou grandes nomes da Faria Lima, coração financeiro de São Paulo, para o lançamento do fundo MCMV. Os coordenadores da oferta, responsáveis por estruturar e coordenar a emissão de cotas do FII, são Itaú BBA, BTG Pactual e a Oriz Asset. O administrador do novo fundo será o BTG Pactual (BPAC11).
Para Fernandes, a tese do MCMV tende a ser magnética, mas não só do ponto de vista de retorno financeiro. “Eu acho que tem uma questão incrível, que é o impacto social que esse fundo gera”, diz Fernandes. “A construção de milhares de moradias não só melhora as cidades, como também aumenta a segurança ao promover a ocupação de espaços de forma regular.”
Fora o MCMV, a BRM Asset conta com outros dois fundos imobiliários no portfólio: o BRM FII, que investe em desenvolvimento residencial e crédito imobiliário no centro-oeste e Santa Carina; e o RBR Club 3, voltado a investimento em prédios residenciais para aluguel em Nova York. Paralelamente, a casa segue originando e estruturando operações de crédito para o Banco de Brasília (BRB).
Olhando para frente, a gestora independente pretende encontrar a própria fórmula de crescimento dentro de uma indústria de fundos ainda muito centralizada no Sudeste do Brasil.
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“Queremos transformar as cidades por meio de investimentos estratégicos nos mercados regionais brasileiros que mais crescem. No caso do fundo imobiliário BRM Minha Casa Minha Vida (MCMV11), a Região Centro-Oeste é a que mais cresceu nos últimos 15 anos e o Estado de Santa Catarina é muito pujante”, afirma Fernandes. “E queremos crescer oferecendo oportunidades a investidores que, muitas vezes, não têm acesso às praças que nós atuamos.”
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