O melhor FII de 2022 é um "faria limer"; veja o que motivou desempenho

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O FII The One, da gestora Rio Bravo, tem o melhor desempenho em 2022 segundo levantamento da Smartbrain
O ativo tem como foco lajes corporativas de um único edifício na região da Faria Lima, que tem vivido uma alta nos aluguéis
Com a procura em alta por imóveis na região, o fundo deve continuar em destaque, dizem analistas

O fundo imobiliário (FII) de melhor rendimento em 2022 é o The One (ONEF11), com alta de 34,8% até o mês de novembro. Trata-se de um FII de tijolos da gestora Rio Bravo, cujo foco são lajes corporativas no edifício homônimo localizado no Itaim Bibi, em São Paulo, próximo à avenida Faria Lima. Uma localização “prime” que permite que o ativo drible os impactos da Selic alta na classe para entregar o bom resultado ao investidor.

O mercado de lajes corporativas apanhou muito durante a pandemia da covid-19, com o isolamento obrigando as companhias a adotar o regime de trabalho remoto. Mas, nos últimos meses, o avanço da vacinação e a retomada das atividades colocou um fim naquela expectativa geral de que o home office tinha chegado para ficar. As pessoas estão de volta aos escritórios.

Um exemplo disso é a taxa de vacância em localidades como o próprio Itaim Bibi, onde o edifício The One está localizado: cada vez mais baixa.

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“O que a gente nota hoje é que a região da Faria Lima tem uma vacância muito baixa e com isso tem conseguido ter um aumento no valor de locação”, explica Marcos Freitas, sócio da Panorama Capital.

Escritórios mais afastados do Condado financeiro, mesmo em boas localizações, ainda têm vacâncias muito grandes, o que faz o valor do imóvel cair. “Fundo com ativos tipo o The One, que consideramos prime, tendem a ter uma boa fonte de retorno e continuar indo melhor do que fundos com ativos em mercados B, já que devem continuar tendo uma diminuição da vacância”, afirma Freitas.

A alta continuará em 2023?

Os FIIs de lajes corporativas têm dois catalisadores principais: o mercado de capitais e o próprio mercado imobiliário.

Do lado do primeiro, a perspectiva não é tão positiva assim. A expectativa de que a Selic pudesse sofrer os primeiros cortes já em 2023, cenário favorável aos fundos de tijolos, vem dando lugar a uma incerteza cada vez maior com parte do mercado precificando juros altos por mais tempo. Uma possibilidade que seria negativa para toda a renda variável, incluindo os FIIs.

“Política econômica, teto de gastos, regra fiscal; há um estresse na curva de juros futuros que mexe diretamente com esse tipo de ativo de renda variável”, explica Gabriel Teixeira, analista de fundos de investimento imobiliário da Ativa Investimentos.

Só que, se os juros não ajudam, o momento do mercado imobiliário pode contrabalancear a equação para os FIIs, especialmente os de lajes corporativas. O cenário que impulsionou o ONEF11 em 2022, de aluguéis altos e vacância baixa, deve continuar para o próximo ano, podendo beneficiar essa classe de ativos.

Todos? Talvez não. Na visão de Renato Chanes, analista da Ágora, este é um movimento que começa pelos imóveis em áreas mais nobres da capital paulista. “Com tudo mais constante, a escassez das áreas vai crescer daqui para frente em uma questão de oferta e demanda”, diz o analista. “Claro que isso não se estende para a cidade toda, estamos falando de regiões premiuns de SP – Pinheiros, Vila Olímpia, Paulista, Faria Lima, talvez Chucri Zaidan. E principalmente entre os ativos Triples A”, destaca o analista.

Veja os 20 melhores FIIs de 2022:

Fundo Imobiliário	Rentabilidade Ano	Tipo
ONEF11 – FDO INV IMOB THE ONE	34,82%	Lajes corporativas
JPPA11 – JPP ALLOCATION MOGNO – FDO INV IMOB	29,75%	Recebíveis
BMLC11 – FDO INV IMOB – FII BM BRASCAN LAJES CORPORATIVAS	28,97%	Lajes corporativas
JRDM11 – FDO INV IMOB – FII SHOPPING JARDIM SUL	25,89%	Shopping
HTMX11 – FDO INV IMOB – FII HOTEL MAXINVEST	23,71%	Hospedagem
RZAK11 – RIZA AKIN FDO. INV. IMOB. FII	22,51%	Recebíveis
EURO11 – FDO INV IMOB EUROPAR	21,93%	Lajes corporativas
OUJP11 – OURINVEST JPP FDO INV IMOB – FII	21,73%	Recebíveis
RRCI11 – RB CAPITAL RECEBÍVEIS IMOB. FDO. INVEST. IMOB FII	20,11%	Recebíveis
MALL11 – MALLS BRASIL PLURAL FDO INV IMOB	19,88%	Shopping Center
WPLZ11 – SHOPPING WEST PLAZA FDO INV IMOB	19,86%	Shopping Center
CRFF11 – CAIXA RIO BRAVO FDO DE FDOS INV IMOB II	18,58%	FOF
RBHG11 – RIO BRAVO CREDITO IMOB HIGH GRADE FUND DE INVEST	17,58%	Recebíveis
VLOL11 – FDO INV IMOB – FII VILA OLÍMPIA CORPORATE	16,56%	Lajes corporativas
CARE11 – BRAZILIAN GRAVEYARD DEATH CARE FDO INV IMOB – FII	16,25%	Setor Funerário
KFOF11 – FUNDO DE FDO INV IMOB KINEA FII	15,53%	FOF
HGIC11 – HGI CRÉDITOS IMOBILIÁRIOS FDO. INV. IMOB.	15,15%	Recebíveis
MXRF11 – MAXI RENDA FDO INV IMOB – FII	15,02%	Recebíveis
ABCP11 – FDO INV IMOB GRAND PLAZA SHOPPING	14,97%	Shopping
HBRH11 – FDO.INVEST. IMOB. MULTI RENDA URBANA	14,83%	Escritório Comercial