Com Selic a 13,75%, ainda vale a pena investir em FIIs?

O Comitê de Política Monetária (Copom) optou por manter a taxa Selic em 13,75% ao ano na reunião realizada nesta quarta-feira (7). A manutenção dos juros no maior patamar desde 2016 tem levado muitos investidores para a renda fixa, mas isso não significa, necessariamente, um adeus a outros tipos de investimento. Segundo especialistas, mesmo neste cenário ainda existem boas opções para quem gosta dos fundos imobiliários (FIIs).

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Com o juros de dois dígitos encarecendo o custo de oportunidade, é preciso ser mais seletivo na hora de escolher um ativo. Por isso, a recomendação é analisar separadamente as oportunidades dos dois principais tipos de fundos: os de papel, que investem em recebíveis imobiliários, e os de tijolo, que alocam em ativos reais.

Os FIIs costumam ser queridinhos dos investidores pessoa física, atraídos principalmente pela remuneração de dividendos. E é justamente essa característica que mantém os fundos de papel como boas opções para quem busca uma renda passiva e está focado em um retorno mais rápido.

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Alkeos Saroglou, sócio da Alta Vista Investimentos, explica que atualmente há no mercado FIIs de papel pós-fixados remunerando o investidor com CDI mais um spread de 3% a 5% – um retorno superior ao da própria taxa de juros. “Para o investidor focado na renda mensal, são opções até mais interessantes que a própria renda fixa, porque pagam o valor da Selic somado a um spread (diferença entre o preço de compra e o de venda). É entrar e já começar ganhando um bom rendimento”, diz.

Saroglou destaca que, no caso dos FIIs de papel atrelados à inflação, os rendimentos podem não ser tão expressivos logo de imediato, uma vez que esse tipo de fundo obteve taxas menores durante os meses de deflação observados no segundo semestre de 2022; relembre. Um movimento que fez o preço das cotas desses ativos caírem, abrindo uma outra oportunidade para comprar os que oferecem um bom carrego e estão “super baratos”, diz o especialista.

Quando o assunto são os fundos de tijolos, o comparativo com a renda fixa começa a ficar mais complicado. Olhando apenas o rendimento, os títulos do Tesouro Direto podem oferecer taxas maiores. Veja quanto rendem as aplicações no Tesouro com a Selic em 13,75% ao ano.

“Se fizermos a comparação apenas com a renda fixa, é um rendimento bem abaixo. Só que olhando o preço que se está pagando no imóvel, os fundos estão bem baratos”, pontua Saroglou, da Alta Vista Investimentos.

Isso porque os FIIs de tijolos sofreram muito nos últimos dois anos. De um lado, com a pandemia da Covid-19 e a paralisação das atividades presenciais que deixaram os imóveis vazios. De outro, com o ciclo de alta da Selic, que impactou diretamente o preço das construções. Um cenário que ainda faz com que esses fundos operem a preços abaixo do seu valor patrimonial.

Mas é aí que estão as oportunidades para o investidor com foco no médio e no longo prazos: o ganho de capital. A perspectiva de que, já em 2023, o Copom inicie os cortes na Selic que podem representar uma virada para essa classe de ativos. “Para quem acredita que já estamos no pico do ciclo e que em algum momento a taxa vai para baixo, este pode ser um bom momento para se posicionar nesses FIIs esperando os cortes”, afirma Iago Whately, Gestor dos FIIs da JPP Capital.

Alguns tipos de fundos de tijolos podem ser os maiores beneficiados por uma virada no ciclo e maior previsibilidade nos juros. Os principais, segundo Renato Chanes, analista da Ágora Investimentos, são os FIIs que investem em lajes corporativas, shoppings e logística.

“Os FIIs de lajes são, de longe, a nossa principal recomendação do momento”, destaca o analista. “A vacância das avenidas Paulista e Faria Lima está baixa e o metro quadrado na economia real está acima do precificado nos ativos, uma distorção que deveria ser corrigida. Tudo isso somado é bastante favorável para as lajes”, explica.

Chanes afirma que, mesmo que os FIIs de papel sejam a opção mais conservadora no momento, o atual patamar de preços dos FIIs de tijolo justifica as posições nesses fundos. “Está tão amassado que já vale a pena comprar”, diz.

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