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A indústria de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) vem se solidificando no mercado brasileiro. Em 2023, a captação de recursos quase dobrou em relação ao ano anterior. Com uma gama de segmentos disponíveis, cabe aos investidores avaliar bem quais desses produtos merecem preferência na carteira. E há um FII de recebíveis caindo no gosto de corretoras.
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Com patrimônio líquido de quase R$ 1 bilhão e formado majoritariamente por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11) teve três recomendações em fevereiro por casas de investimentos consultadas pelo E-Investidor. Veja as outras aqui.
Conforme levantamento feito por Einar Rivero, da Elos Ayta Consultoria, a cota do BTCI11 alcançou rentabilidade de 26,16% em 2023, em valores ajustados pela distribuição de dividendos. Neste ano, até o fechamento desta terça-feira (20), o fundo avança 5,04%.
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Para fins de comparação, o Ifix, índice da B3 com os FIIs mais negociados, subiu 15,50% em 2023. Em 2024, a alta do índice é de 1,40%.
Considerando uma janela mais distante de tempo, de cinco anos, a alta acumulada do BTCI11 é de 58,35%, contra 38,84% do Ifix.
Fernando Crestana, sócio em Real Estate (mercado imobiliário) e gestor de FIIs do BTG Pactual, explica que o BTCI11 é fruto da incorporação de outros dois fundos de médio porte, o FEXC11 e BTCR11, no final de 2022.
Após a incorporação, o executivo afirma que a negociação diária do fundo saltou de algo entre R$ 600 mil e R$ 700 mil para a casa dos R$ 2,5 milhões. A base de cotistas subiu de 35 mil para atuais 170 mil e o patrimônio ultrapassou o R$ 1 bilhão. “Quem comprou essa cota há um ano teve um carrego de até 14% de dividend yield (DY)”, diz Crestana.
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Segundo ele, o fundo investe majoritariamente em ativos high grade (de baixo risco) e as operações estão divididas em cerca de 63% em logística ou shopping. “São setores que estão em crescente valorização. E não tem lastro como locação. É dívida corporativa ou compromisso de compra e venda. Ou seja, é muito mais seguro”, diz o executivo do BTG.
A diversificação da carteira do BTCI11 aparece como a principal vantagem do investimento, na avaliação de Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research. “Ao adquirir um FII de papel, como o BTCI, o investidor se expõe a uma carteira de CRIs, com diversificação de devedores e segmentos de atuação, diminuindo o risco de algum evento de crédito generalizado afetar os rendimentos. Há ainda outras vantagens, como maior liquidez e rendimentos mensais isentos de Imposto de Renda (IR)”, diz Borges.
A analista da EQI adiciona que os proventos mensais pagos pelo fundo oscilam de acordo com as variações nos juros e na inflação e que a taxa média de remuneração hoje está em torno de em IPCA+7,5% e CDI+3,2%.
Outro ponto positivo para Borges está na relação do preço da cota em relação ao patrimônio (P/VP). Ela observa que o BTCI11 negociou com desconto frente a este VP durante quase todo o segundo semestre de 2023 e que neste início de 2024 apresentou valorização na cota de quase 8%. “Mesmo assim, o fundo segue com uma relação P/VP de 0,96x, bastante interessante na nossa opinião. Estimamos que ele entregue entre 11,5% e 12% de proventos, líquido de IR, nos próximos 12 meses”, estima a analista da EQI.
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A Genial Investimentos é outra com recomendação para o BTCI11. A casa destaca que o patrimônio líquido do fundo, atualmente em cerca de R$ 1 bilhão, está investido da seguinte forma: 78,5% em CRIs de médio e longo prazo, 8,2% em FIIs, 8,2% em CRIs táticos de curto e médio prazo e 1,3% em renda fixa.
A Genial ainda cita, entre as vantagens, que os devedores do fundo são empresas com boa qualidade de crédito, como HBR Realty (HBRE3) e Grupo Pão de Açúcar (PCAR3). E as maiores exposições estão no setor logístico (47%), residencial (19%), em shoppings (18%) e no varejo (7%).
“Nossa recomendação se baseia no carrego de IPCA+8,38%, devedores com uma boa qualidade de crédito, boa exposição setorial e uma composição equilibrada de indexadores, utilizando CDI (Certificado de Depósito Interbancário) e IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), visando maximizar os rendimentos no curto e médio prazo com boa relação risco-retorno”, informa a Genial.
A analista EQI explica que o risco de FIIs de papel está diretamente atrelado ao risco de crédito das operações que o fundo investe. No caso do BTCI11, a avaliação de Borges é de risco médio, uma vez que o produto possui cerca de 30 operações no portfólio nos segmentos de shoppings, logística e residencial.
“Para entregar um retorno maior, o fundo tem operações com risco mais baixo (e taxas mais baixas também), com uma pequena parcela em operações que entregam remuneração mais elevada, associada a um risco maior”, diz Borges.
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“O fundo é indicado para aqueles investidores que buscam uma composição dos indexadores de remuneração da carteira (o BTCI tem 67% do portfólio atrelado ao IPCA e 29% ao CDI), aproveitando o momento de juros ainda elevados, mas capturando picos inflacionários que eventualmente surgirem.”
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