Um ano após o início da pandemia no Brasil, diversos estados voltaram a adotar o lockdown como forma de tentar impedir o avanço da covid-19. A medida vem após o número de mortes renovar recordes e o sistema de saúde ficar à beira do colapso. Com o comércio físico fechado em grandes centros, como fica o futuro dos Fundos Imobiliários (FIIs) que investem em shoppings?
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As perspectivas para esse segmento de fundo são pessimistas, pelo menos no curto prazo, uma vez que o endurecimento das restrições de circulação devem durar pelo menos duas semanas, no caso de São Paulo. “Muitos fundos de shopping já desvalorizaram. O Malls Brasil Plural (MALL11), por exemplo, já chegou a cair mais de 5% neste mês”, observa Isabella Suleiman, analista de FIIs da Genial.
Ainda que a perspectiva de duração do lockdown seja de semanas, o que daria fôlego para os lojistas dos shoppings, Suleiman não está otimista com o atual cenário, considerando que houve shopping que ficou quase seis meses sem abrir as portas em 2020.
“Nesse cenário, podemos ver um aumento na vacância, redução e postergação de aluguel. Ver a desvalorização das cotas, de 5% a 10%, é um movimento bem possível”, avalia Suleiman.
Para os investidores, um dos efeitos mais sensíveis deve ser o comprometimento do pagamento de dividendos, que costuma ser repassado mensalmente – ainda que a regra da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) permita o crédito semestral. Essa realidade já foi observada em 2021, à medida que os dados de contaminação e ocupação hospitalar voltaram a crescer acima da média.
“Esses fundos já estão distribuindo dividendos menores em relação ao ano de 2019, anterior à crise, e muitos estão sendo cautelosos em suas distribuições devido às mudanças restritivas que começaram a reaparecer no início do ano”, aponta Anita Scal, sócia e diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo.
A explicação está na perda de valor na cotação dos fundos de shoppings, que neste ano caiu perto de 10%, explica Scal. No pior momento da crise, ela lembra que os fundos de shopping chegaram a cair cerca de 50% no mercado secundário e, mesmo após a reabertura, não conseguiram se recuperar.
“A perda acumulada desse segmento foi de aproximadamente 30% no valor de mercado em 2020, e a distribuição de dividendos e o NOI (indicador para receita operacional líquida) gerados pelos shoppings não voltaram aos patamares pré-pandêmicos”, diz Scal.
Os especialistas reforçam que o dimensionamento do tombo dependerá do quanto as medidas mais duras de restrições deverão durar. Quanto maior o tempo, mais prolongado deve ser o prejuízo para esses tipos de fundos.
De todo modo, a experiência de 2020 já adianta algumas ações que deverão ser tomadas neste período, como redução do aluguel cobrado aos lojistas. “Ano passado não se sabia se deveria cobrar ou não aluguel, o quanto cobrar. O que deve acontecer no mesmo molde é a cobrança proporcional ao período que o lojista pôde operar”, analisa Renan Manda, analista de construção civil, shopping centers, imóveis comerciais e FIIs da XP Investimentos.
Havendo uma redução dos aluguéis, consequentemente os investidores sentirão o aperto no bolso. Ao adquirir uma cota do fundo, o investidor passa a ter direito a dividendos. “A administradora paga as despesas e o que sobrou é o lucro, que deve ser distribuído para o cotista. Se, na média, os fundos estão pagando R$ 0,50 todo mês por cota, esse dinheiro vem do aluguel cobrado para o lojista”, explica Manda.
Para o analista da XP, o que poderá acontecer é um represamento dos dividendos nos próximos meses. Em vez de se pagar mensalmente, esse valor poderia ser “segurado” pelo gestor do fundo, ou reduzido, de forma a manter uma reserva. Como há uma regra para que 95% do lucro seja repassado semestralmente, o que não fosse repassado durante esse período poderia seria pago no meio de 2021.
“Por mais que a gestora possa pagar R$ 0,20 de dividendo, ela passaria a pagar R$ 0,05 ou até menos do que isso, para segurar o caixa. A regra da CVM é que tem que distribuir 95% do lucro no semestre. Não precisa ser todo mês”, reforça Manda.
“Se o fundo não pagar o dividendo por mês, os fundos acabam apanhando muito porque tem uma desvalorização muito grande da cota. Em fundo de imóveis, os investidores estão mais acostumados e entendem que é um risco que eles correm”, compara Suleiman.
