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Ações das principais empresas do setor de incorporações na construção civil estão em trajetória de alta. Nos últimos três meses, os papéis de todas as companhias deste mercado listadas no Índice Imobiliário da B3 (IMOB B3) valorizaram ao menos 21,5%, em movimento que antecipa os cortes nas taxas de juros projetados para começar neste ano.
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A Trisul (TRI3) foi quem mais se valorizou desde o dia 20 de março de 2023 até o dia 20 de junho. Os papéis da empresa do segmento de construção para média e alta renda tiveram retorno de 85,45% no período. Na sequência aparecem MRV (MRVE3) e Tenda (TEND3), do segmento de baixa renda, com cotações subindo, respectivamente, 65,17% e 62,24% no mesmo período. O levantamento dos dados foi feito por Einar Rivero, head comercial do Trademap.
O Copom se reuniu na última quarta-feira (21) e manteve a taxa de juros a 13,75% sem sinalização de cortes. Analistas, no entanto, ainda esperam que reduções comecem a ocorrer neste ano, mas a expectativa para que isso ocorresse em agosto, que vinha antes da reunião, já não é mais tão alta.
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Apesar de todos os segmentos (baixa, alta e média renda) se beneficiarem de cortes nas taxas de juros, o cenário de curto prazo é diferente para cada um deles.
No momento, as empresas do segmento de média e alta renda ainda devem lidar com maiores adversidades. Além do patamar de juros atual elevado — aumentando custos de produção e esfriando a demanda, devido aos custos elevados do financiamento imobiliário —, essas companhias estão focadas na venda de seus estoques e não tanto em lançamentos.
Segundo Ygor Altero, head de Real Estate da XP, o quadro dos juros afeta ainda mais as empresas de média renda. No caso dos imóveis de alto padrão, a dependência do financiamento imobiliário pelos clientes costuma ser menor, o que torna as empresas deste segmento mais resilientes.
“No médio prazo, a tendência é de retomada dos lançamentos com a queda na taxa de juros e uma ‘ressaca inversa’, quando os estoques baixarem”, explica Luis Assis, analista de Real State da Genial Investimentos. Ele aponta que ações de empresas mais endividadas, como Helbor (HBOR3) e Trisul (TRI3), oferecem maiores descontos e, portanto, devem passar por maiores valorizações.
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De acordo com um relatório da XP, há uma correlação de 92% entre a variação da curva longa de juros (expectativa sobre os juros futuros) e o desempenho das ações de empresas do segmento de média e alta renda.
“Essa alta correlação quer dizer que nesse segmento o macro acaba falando mais alto do que o micro. É um pouco do momento que estamos vendo agora, com esse arrefecimento da curva longa de juros as ações do segmento de média e alta renda têm andando na frente dos fundamentos”, diz Ygor Altero. Isso significa que os resultados das ações de companhias do setor estão sendo mais justificados pelo cenário macroeconômico do que pelo desempenho das empresas em si.
A recomendação da XP no setor de alta renda fica com a Cyrela (CYRE3), com um preço-alvo de R$ 26. A casa avalia que a empresa tem uma performance operacional sólida em relação ao pares, margens de rentabilidade saudáveis, um balanço robusto e valuation (valor da empresa) atrativo. O top pick é o mesmo da Acqua Vero, porém a casa tem preço-alvo de R$ 21 para a CYRE3.
Na Genial, a escolha fica com a Moura Dubeux. A corretora considera que a companhia tem um posicionamento quase solitário na região Nordeste, pouca exposição de caixa ao modelo de condomínio e um banco de terrenos diversificado. O preço-alvo está em R$ 9.
O cenário muda para as companhias do segmento de baixa renda, em que os recursos para o crédito imobiliário são, em sua maioria, atrelados ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), como ocorre no programa Minha Casa, Minha Vida. Tal dependência aumenta a sensibilidade de empresa ao custo de financiamento – quando a Selic cai, o quadro se torna favorável.
Segundo o analisa Gustavo Gomes, especialista de renda variável e sócio da Acqua Vero, essas empresas, no entanto, acabam por se beneficiar da queda dos juros em função da redução do custo de crédito. Neste movimento de recuo das taxas, elas são capazes de aumentar as margens de lucro por reduzir gastos com construção.
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Nesse segmento, as empresas normalmente lidam com margens bem mais justas para conseguir oferecer um preço de venda para o público de baixa renda e não gerar estoques. “Para essas empresas, a melhora nas taxas de juros acaba sendo mais impactante no curto prazo, porque as de alta renda já têm boa parte dos juros englobados nos seus preços”, diz Gomes.
Já na avaliação de Luis Assis, da Genial Investimentos, o efeito da queda dos juros nas empresas do segmento de baixa renda se dá, principalmente, nas dívidas: “A MRV e Tenda, que estão bem endividadas, devem se beneficiar com uma queda também, mas em menor proporção”, diz o especialista, comprando o segmento ao de média e alta renda.
O relatório da XP que calculou uma correlação de 92% entre a curva longa de juros e a variação das ações de incorporadoras e construtoras indica que, no caso do segmento de baixa renda, o valor dessa correlação é menor: 73%. “Mas ainda considerada alta”, aponta Ygor Altero.
No segmento de baixa renda, o top-pick da XP fica com a Cury (CURY3), com um preço-alvo de R$ 17. A Genial recomenda a compra de Direcional (DIRR3) pelo preço-alvo de R$ 25, enquanto a Acqua Vita prefere a Plano e Plano (PLPL3) pelo preço-alvo de R$ 13.
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