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O fundo imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11) vem frustrando as expectativas dos investidores este ano, com sua cotação despencando 16%, dos R$ 120 no início de 2024 para os atuais R$ 102. Apesar dos desafios, duas grandes corretoras mantêm recomendação de compra, num cenário em que os fundos imobiliários (FIIs) vêm enfrentando enfrentado desafios diante de um cenário de juros elevados no Brasil e nos EUA taxa Selic em nível contracionista.
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Em julho, o VISC11 aparecia na lista dos melhores FIIs em levantamento com 11 corretoras realizado pelo E-Investidor.
Em relatório de final de outubro, o BTG Pactual reportava uma perspectiva positiva para o fundo da Vinci Partners, devido ao seu amplo portfólio de shoppings maduros, exposição a diversas regiões do país e boa performance operacional recente. A expectativa é de que o impacto da redução do ganho de capital nos próximos meses seja minimizado com a alocação do caixa atual. Seu preço alvo é de R$ 133.
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Em seu último relatório gerencial de outubro, o VISC11 informa que a redução do ganho de capital do fundo é resultado do cronograma de recebimento das parcelas da venda de ativos realizada em 2023. A parcela de maior valor foi recebida no primeiro semestre de 2024, e as parcelas restantes são menores, o que resulta em uma diminuição natural do resultado não recorrente do fundo.
Em outubro do ano passado, o VISC11 vendeu 5% do RibeirãoShopping, parte de uma transação de R$ 297,5 milhões, projetando distribuir até R$ 1,00 por cota em dividendos até o final daquele ano.
Para os próximos meses, a administração do fundo prevê rendimentos de R$ 0,80 a R$ 1,00 por cota. Em novembro, foi pago R$ 0,80, assim como nos meses anteriores, contra R$ 1 pagos até junho. “Apesar da redução, o VISC11 ainda apresenta um resultado acumulado não distribuído de R$ 0,35 por cota”, destaca o relatório do fundo. “Esse valor poderia ser utilizado para complementar as distribuições de rendimentos nos próximos meses, caso necessário.”
Por outro lado, o FII possui R$ 355,1 milhões em aplicações financeiras, o que poderia ser revertido em novas aquisições, melhorias nos ativos atuais ou mesmo reduzir suas dívidas líquida em mais de R$ 200 milhões.
Do total em caixa, R$ 349,4 milhões estão títulos públicos e fundos DI com liquidez imediata, R$ 5,7 milhões em cotas de outros fundos de investimento imobiliário. O ViSC11 também possui R$ 57,5 milhões em recebíveis de vendas de ativos, que são considerados como parte de recursos disponíveis para investimentos e amortização de dívidas.
Em relatório de maio, quando o Fundo Vinci Shopping Centers ainda era cotado a R$ 121, a XP recomendava compra, visualizando um “upside” (valorização) de 16%, ou R$ 140. “O fundo tem um portfólio bem diversificado geograficamente, e destacamos também a qualidade e transparência das informações providas pela gestora. Acreditamos que os shoppings do portfólio têm ainda bom potencial de crescimento de resultados”, escreve a especialista da XP no relatório aos clientes.
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O VISC11 tem como objetivo gerar renda e ganho de capital por meio de investimentos em shopping. Seu portfólio inclui 30 shoppings localizados em 16 estados brasileiros, somando mais de 288 mil m² de ABL própria. O fundo possui ampla diversificação geográfica, com 32% de sua Receita Operacional Líquida (NOI) proveniente de São Paulo, seguido por 14% do Rio de Janeiro, 8% de Rondônia, 7% do Espírito Santo e 2% de Minas Gerais, entre outros.
Entre as principais operações do VISC11 estão o Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP), com 13% do NOI; o Porto Velho Shopping (RO), com 9%; o Campinas Shopping (SP), com 8%; e o Shopping Praia da Costa, em Vila Velha (ES), com 7%.
Atualmente, o fundo imobiliário conta com um patrimônio líquido de R$ 3,640 bilhões, mas possui R$ 627,0 milhões em obrigações referentes a aquisições prévias. Considerando o Caixa, o fundo possui obrigações líquidas de R$ 214,4 milhões.
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