Sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, na segunda-feira (16), a nova lei de desoneração da folha de pagamento, que abrange 17 setores econômicos, também trouxe uma medida que possibilita a atualização do valor de imóveiscom uma alíquota reduzida, tanto para pessoas físicas quanto para empresas. Conforme a Receita Federal, o imposto deve ser pago em até 90 dias, contados a partir da data em que a nova lei foi sancionada, com o prazo final sendo na primeira quinzena de dezembro. Contudo, a Receita Federal ainda diz que ainda irá definir e divulgar as instruções detalhadas sobre o prazo e o processo de atualização.
Para pessoas físicas, a alíquota será de 4%, aplicada sobre a diferença entre o valor de aquisição registrado no Imposto de Renda e o valor de mercado atual. Para empresas, aquelas que optarem por atualizar o valor dos imóveis em seu balanço patrimonial terão que pagar 6% de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Esse programa de reavaliação de imóveis com alíquotas reduzidas é uma das medidas adotadas para compensar a perda de receita provocada pela extensão da desoneração, explica o advogado especialista em direito tributário, Eduardo Ferreira.
Quem optar por aderir a essa regra deve considerar os possíveis impactos, já que pode ser desvantajoso para aqueles que decidirem vender o imóvel nos próximos 15 anos. “Isso ocorre porque a venda antes desse prazo pode resultar em dupla tributação, levando ao pagamento de mais imposto de renda, conforme a fórmula estipulada na nova lei”, diz.
Para avaliar se vale a pena, o proprietário precisa prever quando pretende vender o imóvel e qual é o valor de mercado na data da transação.
Como simular se vale a pena atualizar o valor de imóveis?
Cálculo do imposto atual: o proprietário deve considerar que existem outras legislações que já oferecem uma tributação menor do que a prevista na tabela progressiva da Receita Federal, que começa em 15% para valores até R$ 5 milhões e pode chegar a 22,5% para montantes maiores. Por exemplo, não é vantajoso para quem planeja vender um imóvel residencial e usar o valor integral para adquirir outro em até 180 dias, pois há isenção nesse caso. Esse benefício, de acordo com o órgão, pode ser utilizado a cada cinco anos. Além disso, está isento o proprietário que possui um único imóvel e realiza a venda por até R$ 440 mil.
Cálculo do benefício do imposto antecipado: após calcular o imposto atual, o próximo passo é avaliar o aproveitamento do imposto pago antecipadamente. A nova lei impõe uma condição: quem aderir ao programa e vender o imóvel antes de três anos perde o imposto pago, sem direito a restituição, e ainda será tributado novamente pela alíquota vigente no momento da venda, que varia conforme a data de aquisição do bem.
Se a venda ocorrer após três anos e até 15 anos, parte do imposto pago antecipadamente pode ser compensada, reduzindo o valor devido. Com o passar do tempo, essa compensação aumenta e pode resultar em uma menor tributação, dependendo da alíquota efetiva aplicável ao imóvel no momento da venda.
Caso a venda ocorra após 180 meses da atualização (a partir de 2039), o aproveitamento será total, mas o resultado final para o contribuinte dependerá da valorização do imóvel e da alíquota vigente. Especialistas alertam que os proprietários devem analisar com cuidado antes de optar pela adesão ao programa.
Quais fatores influenciam no cálculo de valorização do imóvel?
Para calcular a valorização de um imóvel antes do prazo final, é necessário observar uma série de fatores que vão além do preço de compra e venda. Tudo começa com o valor de aquisição, mas especialistas em imóveis dizem que entender o que faz esse número subir ou cair exige atenção a variáveis que vão desde o cenário econômico até as melhorias na própria propriedade.
Inflação, taxas de juros e o mercado de crédito têm impacto direto no valor dos imóveis. Se os juros estão baixos, mais pessoas podem acessar financiamentos, aumentando a demanda e, por consequência, o preço dos imóveis. Por outro lado, uma alta nos juros pode esfriar o mercado, dificultando a venda e achatando o valor de mercado.
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A localização do imóvel também desempenha um papel central. Áreas com novas infraestruturas, como escolas, faculdades, hospitais, transporte e opções de lazer, tendem a valorizar mais rápido. Investimentos públicos ou privados em regiões próximas podem impulsionar o preço, enquanto bairros estagnados, violentos ou em declínio enfrentam o movimento inverso.
Segundo a corretora de imóveis Isadora Silva, a condição do imóvel é outro ponto que não pode ser ignorado. Reformas que modernizam o espaço, como uma cozinha planejada ou a troca de pisos, podem aumentar o valor da propriedade.
Da mesma forma, diz ela, a manutenção em dia, com pintura nova e infraestrutura em boas condições, tende a atrair compradores e aumentar o preço. “Comparar seu imóvel com outros semelhantes na região é uma boa maneira de medir a valorização. Essas comparações levam em conta aspectos como metragem, número de quartos e até o perfil do bairro”.
Para isso, existem plataformas on-line que fornecem estimativas com base nos preços de imóveis à venda na mesma área. Ainda assim, a avaliação de um corretor experiente pode ser uma estratégia mais precisa, uma vez que ele terá uma visão detalhada do mercado local.
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O ciclo imobiliário também deve ser levado em consideração. Em momentos de expansão econômica, os imóveis tendem a valorizar mais rapidamente, enquanto em fases de retração, o crescimento pode ser mais lento.
Nos últimos anos, a valorização anual de imóveis tem oscilado entre 15% e 20%. Os principais indicadores usados para análise desse mercado são:
Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C) — reflete, de forma contínua, as flutuações nos investimentos em propriedades e os retornos obtidos com esses ativos.
Índice FipeZAP — divulgado mensalmente, considera diversos fatores, incluindo os anúncios de venda de imóveis.
Índice Geral de Preços Imobiliários — calcula a valorização de imóveis financiados por instituições bancárias.
Não existe uma fórmula ou tabela única para definir o valor de um imóvel. Sites especializados oferecem calculadoras que fornecem estimativas, mas o recomendado é sempre consultar um corretor de confiança.
