Apartamentos studio dominam o mercado: dá para ganhar dinheiro com eles?

O mercado de apartamentos do tipo studio, caracterizado por imóveis com menos de 40 m² sem parede interna, está nos últimos cinco anos em plena expansão nas principais cidades brasileiras, segundo especialistas em investimentos imobiliários. Grandes metrópoles como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte têm visto uma proliferação de empreendimentos voltados para esse formato de moradia, que tem atraído desde inquilinos até investidores em busca de oportunidades lucrativas.

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Em geral, os imóveis compactos disponibilizam serviços de limpeza, academia, estacionamento, lavanderia compartilhada e, em certos casos, estação de carregamento para veículos elétricos, itens que geralmente são cobrados separadamente da taxa de condomínio. Há empreendimentos que ainda oferecem serviço de personal trainer, bufê, massagista, manicure, minimercado e armários para compras por delivery.

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O perfil dos moradores de studios se encontra, em sua maioria, na faixa etária de 20 a 39 anos, morando sozinhos. São pessoas que buscam independência, apartamento mobiliado e uma localização estratégica. Por isso, a região central e áreas nobres são os locais escolhidos pelas construtoras, porque ficam próximas a trabalho e faculdade, segundo levantamento feito pela imobiliária digital Quinto Andar a pedido do E-Investidor.

De olho no comportamento do público, as construtoras passaram a valorizar cada vez mais o investimento nesse tipo de negócio que, não raro, pode chegar a ser idealizado para espaços de 19 m². “Entregamos mais de 1.100 unidades em 2023 e vamos entregar ao todo 3.632 em 2024. Ou seja, em 12 meses a nossa previsão é mais que triplicar a quantidade de unidades entregues”, diz a líder de investimento da construtora Vitacon, Ellen Schaphauser.

Segundo ela, ano passado a construtora disponibilizou cerca de R$ 800 milhões de Valor Geral de Venda (VGV) no mercado e, neste ano, a meta está em R$ 2 bilhões em vendas, entre estoque e lançamentos. Schaphauser diz que a saída consiste em adquirir cada vez mais terrenos para suprir a demanda. “Para assegurar o pipeline de novos lançamentos para os próximos anos, antecipamos nossa estratégia de crescimento operacional e formamos um banco de terrenos robusto. O banco de terras atual totaliza aproximadamente R$ 6,5 bilhões em VGV”, conta.

Tal demanda também é vista de perto pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais de São Paulo (Secovi-SP). Segundo a organização, os studios de até 40 m² saltaram de 561 unidades a R$ 8.094 por metro quadrado, em 2016, para 2.393 unidades a R$ 14.144 até julho deste ano.

Número de apartamentos do tipo studio na cidade de SP

Unidades residenciais e valor médio por metro quadrado de studios, com metragem até 40 m², por ano. Fonte: Secovi-SP

O que explica o boom dos studios

Por trás da alta procura por esse tipo de empreendimento estão algumas vantagens como fácil manutenção, custo menor, liquidez e condomínio e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) mais baratos, conforme o gerente de dados da Loft, Fábio Takahashi.

Ele explica que espaços menores exigem menos limpeza e há menos necessidade de manutenção. Pontua que a necessidade de menos cuidado também impacta os custos com o imóvel e além das tarefas domésticas da casa serem feitas com mais rapidez, as eventuais reformas serão sempre mais econômicas. “Esses imóveis pequenos têm, ainda, mais saída no mercado imobiliário e, com aluguéis mais baratos, tendem a ser ocupados com facilidade, sendo apontados como opções de investimento”, analisa.

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Para poder caber num studio de 24 m² na Bela Vista, no centro expandido de São Paulo, alugado a R$ 4 mil mensais, a publicitária Lorena Azevedo, de 32 anos, precisou se desfazer de uma série de louças, roupas e móveis do antigo apartamento de 50 m² no Ipiranga. Ter reduzido praticamente metade do espaço da moradia, segundo ela, não incomoda, já que o novo apartamento é de alto padrão. “Passo o dia no trabalho, depois vou para a faculdade. Nos fins de semana, saio para me divertir. Geralmente, só chego para dormir. Não faz sentido ter um apartamento grande”, diz.

Para o gerente de dados do Quinto Andar, Thiago Reis, o sucesso desses apartamentos menores em cidades como São Paulo é reflexo de mudanças sociodemográficas. Ele observa que as pessoas estão vivendo mais, demorando mais para casar e ter filhos e morando mais sozinhas; além de urbanísticas e ecológicas, com falta de espaço, verticalização e uso consciente do solo. “Pensando daqui para frente, porém, os studios precisarão ter a versatilidade de atender as necessidades de públicos diversos para continuarem tendo uma alta demanda”, projeta.

Preço do metro quadrado de studio é maior

Do outro lado da moeda, estão os investidores de imóveis. Em bairros nobres como Jardim América, Vila Madalena, Vila Mariana, Itaim Bibi, Vila Olímpia e Pinheiros, os apartamentos compactos de alto padrão viraram nicho para investimento. Nesses locais, o metro quadrado para venda pode chegar a R$ 25.581, de acordo com levantamento da Loft, de janeiro a julho deste ano, feito a pedido do E-Investidor. Ao todo, foram avaliados 520 mil anúncios de imóveis à venda com até 30 m², segundo a imobiliária. Em contrapartida, em bairros como Artur Alvim, Vila Medeiros, Penha, Vila Matilde e Tucuruvi, o metro quadrado chega a custar, em média, R$ 8.228.

Levantamento feito pelo Quinto Andar, em contrapartida, mostra que o metro quadrado para aluguel de apartamentos compactos de um quarto, na cidade de São Paulo, está hoje em torno de R$ 78,51. O valor é bem superior ao registrado para apartamentos de dois quartos (R$ 56,05) e três dormitórios (R$ 54,70).

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Um imóvel padrão de 45 m² e um quarto na capital paulista hoje tem um aluguel médio que varia de R$ 1.670 a R$ 1.840 (sem contar os outros custos). Com uma vaga de garagem, esse valor varia de R$ 1.910 a R$ 2.100. Se for mobiliado, um apartamento pequeno tem um aluguel atualmente que vai de R$ 2.080 a R$ 2.280 (levando em conta a média da cidade), segundo dados da imobiliária.

“O preço absoluto de um apartamento com essa metragem [compacto] tende a ser menor do que o de apartamentos grandes, mesmo o preço do metro quadrado sendo maior”, explica o gerente de dados da Loft, Fábio Takahashi.

Por um apartamento do tipo studio, de 29 m², em condomínio situado na área nobre de São Paulo, o engenheiro Luciano Faísca, de 48 anos, pagou pouco mais de R$ 400 mil. Ele diz ter “pagado caro”, mas por conta do imóvel ser de alto padrão e oferecer diversos benefícios ao morador, ele planeja recuperar o investimento alugando o imóvel. Quando ficar pronto, Faísca afirma que vai anunciar o apartamento por cerca de R$ 8 mil mensais. “É num desses que um moleque de 25 anos tem escolhido morar para sair debaixo das asas dos pais e ter liberdade. Se não pode comprar, aluga”, diz.

Bairros com maiores preços de m² em São Paulo

Fonte: Loft

Bairros com menores preços de m² em São Paulo

Fonte: Loft

Investir em studio é realmente vantajoso?

Faísca é apenas mais um no meio de uma multidão de investidores imobiliários que apostam em studios para faturar. Um dos principais atrativos desse tipo de negócio fica com o preço de aquisição, que costuma ser consideravelmente mais baixo do que o de imóveis maiores, segundo o sócio-diretor da construtora Urbic, Flávio Lino. Isso possibilita que investidores entrem no mercado com um capital inicial menor, maximizando o potencial de retorno em relação ao valor investido.

Outro ponto forte dos studios está na alta demanda por locação, especialmente em áreas centrais das grandes cidades. O público-alvo desse tipo de imóvel apresenta uma taxa de ocupação elevada e um tempo de vacância reduzido. Além disso, em regiões próximas a hospitais, centros de eventos e entretenimento, os studios se beneficiam do chamado short stay, hospedagens de curta duração que costumam gerar maior valor de locação. “Investir em studios permite diversificar o portfólio imobiliário com unidades menores, o que pode distribuir o risco e aumentar a estabilidade do retorno total”, pontua Lino.

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Os apartamentos compactos geralmente também oferecem retorno sobre investimento (ROI) atraente, especialmente para investidores que buscam alta liquidez, baixo custo inicial e um mercado de locação ativo. De acordo com o responsável pela área de Real Estate da One Investimentos, Rafael Aguiar, o ROI desses empreendimentos costuma ser mais alto que outros tipos de apartamentos, como os de dois ou três quartos. Isso porque, diz ele, a proporção do aluguel em relação ao valor do imóvel – chamada de cap rate no jargão da indústria – é maior nos studios e vai reduzindo conforme o tamanho que o apartamento aumenta.

Mas para o investidor ter sucesso, é preciso se atentar. “É importante fazer uma boa diligência no caso de compra de usados. E no caso de compra de imóveis em construção, se certificar da reputação e da capacidade de entrega da incorporadora. Pensando especificamente na compra de studios para locação, é importante pesquisar se há demanda para locação na região”, alerta.

Já o sócio-diretor da construtora Urbic, Flávio Lino, orienta os investidores a buscarem condomínios com taxas mais acessíveis. De acordo com ele, optar por empreendimentos que oferecem uma boa relação custo-benefício em termos de taxas de condomínio pode ajudar a preservar a rentabilidade do investimento.

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Seguindo essa receita, o retorno pode ser dividido em dois componentes principais: renda de aluguel e valorização do imóvel ao longo do tempo, conforme o sócio fundador e diretor de investimentos da Vectis, Laercio Boaventura. “A renda de aluguel de contratos de longo prazo, sem a prestação de serviços, gera entre 5% e 6% ao ano sobre o valor do imóvel, bruto de impostos. Já os stu

dios voltados para estadias de curto prazo, semelhantes a hospedagens hoteleiras, tendem a gerar um rendimento de cerca de 8% ao ano, líquido de impostos”, afirma Boaventura.

Em relação à valorização, Boaventura diz que o desempenho do imóvel depende da localização, mas que, em geral, “a valorização dos imóveis deve acompanhar a inflação, o que significa um aumento anual entre 3% e 8%”. Ele também menciona que imóveis novos demoram cerca de 18 a 24 meses para se estabilizarem plenamente, e o retorno desses investimentos só pode ser corretamente medido após um período superior a 3 anos.

Riscos do investimento em apartamentos compactos

O perfil dos locatários de studios costuma ser mais volátil em comparação aos de apartamentos maiores, diz o responsável pela área de Real Estate da One Investimentos, Rafael Aguiar. O motivo é que os studios atraem inquilinos jovens, que estão em uma fase da vida marcada por mudanças frequentes, como trocas de emprego, casamentos ou outros eventos que impactam nas decisões de moradia.

Essa característica, observa ele, pode levar a uma maior rotatividade nos contratos de aluguel. “Mas devido à alta demanda, a reposição de inquilinos tende a ser mais rápida do que em apartamentos grandes, o que mantém a rentabilidade do imóvel em níveis competitivos”, analisa.

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Além disso, a reforma tributária em discussão no Senado pode impactar negativamente a rentabilidade dos aluguéis, elevando impostos sobre os rendimentos dos proprietários, lembra o sócio fundador e diretor de investimentos da Vectis, Laercio Boaventura. Para ele, a crescente oferta de studios no mercado de locação gera maior concorrência, especialmente entre investidores individuais que possuem poucas unidades.

Esses investidores, muitas vezes, precisam alugar os studios rapidamente para cobrir custos como IPTU e condomínio, o que pode forçar uma redução nos preços de aluguel. A pressão para manter as unidades ocupadas a qualquer preço, entretanto, pode comprometer a rentabilidade do investimento, segundo Boaventura.

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