(Carlos Pegurski, Especial para o E-Investidor) – O Índice Geral de Preços — Mercado (IGP-M), que regula o reajuste dos aluguéis, já ultrapassa a casa dos 30% e é aferido pela média ponderada de alguns valores. Entre as bases do cálculo, está o INCC-M (Índice Nacional de Custo de Construção — Mercado), que tem sido o vilão para quem deseja construir, comprar e, por consequência, alugar imóveis.
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O acumulado dos últimos 12 meses do INCC-M, contabilizando o período que antecede maio deste ano, está na casa dos 14,6%. Nesse histórico, em apenas um mês não houve crescimento acentuado no valor de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. Para se ter ideia, somente em março deste ano houve uma alta de 2% e, em maio, de 1,8%.
Outros índices são ainda maiores. O IGP-10, que, assim como o INCC-M, é medido pela Fundação Getúlio Vargas e registra o valor geral de preços em diversos setores (agro, indústria, bens, serviços etc.), está com um acumulado de 35,9% nos últimos 12 meses. É a maior inflação do setor nos últimos 28 anos e o custo de produção está nas alturas.
Para conhecer mais o assunto e saber como investir nesse cenário, acompanhe este artigo.
Entenda a razão da inflação nos preços do setor imobiliário
A alta nos preços da construção civil teve uma série de causas, e a alta do dólar é uma delas, se não a principal. Apesar de o Brasil exportar minério de ferro e ligas metálicas, a desvalorização do real em cerca de 40%, em um ano, fez a compra doméstica dessa commodity ser mais cara. Além disso, qualquer item importado tem o preço impulsionado.
O crescimento dos preços na construção civil também vem pelo custo de interrupções na produção por conta da covid-19 e pelo desencontro entre oferta e demanda em meio à pandemia.
É por isso que construir ou comprar imóveis exige cautela nesse período. Agora, se o seu objetivo for investir em títulos de renda fixa ou variável, vale a pena olhar para a questão de outro ponto de vista.
Como a inflação no setor impacta a LCI e os FII?
Já passou a época que comprar imóveis significava um bom investimento. Hoje, vale mais a pena investir na construção deles.
A ideia é simples. Os construtores precisam de dinheiro para erguer casas, sobrados, galpões e edifícios. Para isso, usam dinheiro de investidores, como se fosse um empréstimo. Isso funciona basicamente de duas formas: com títulos de renda prefixada ou pós-fixada (LCI) e fundos de retorno variável (FII).
Conheça mais sobre essas modalidades e qual é o horizonte para cada uma delas.
Letras de Crédito Imobiliário (LCI)
As LCIs são uma forma de investimento bastante interessante. Nesse caso, instituições bancárias emitem títulos relacionados a atividades da construção civil e remuneram seus “sócios” após a vigência do papel. Essa remuneração pode ser prefixada ou, como em geral ocorre, pós-fixadas.
As pós-fixadas geralmente são atreladas ao CDI (de 85% a 105%,em geral). Funciona assim: o Banco Central brasileiro determina que nenhuma instituição financeira pode terminar o dia com caixa negativo. Por isso, os bancos emprestam dinheiro entre si no fim do dia. A taxa desse empréstimo é o CDI e é em torno dela que sua LCI renderia.
A vantagem desse investimento é que, assim como ocorre em relação às Letras de Crédito Agrícolas, o governo não cobra imposto de renda sobre esse tipo de transação. Ele entende que você está ajudando a financiar uma área estratégica para o País, então recebe esse incentivo. Mas será que isso é motivo suficiente para fazer uma LCI no cenário atual?
Esses títulos são bem tradicionais, atendem bem o perfil conservador e sempre terão seus adeptos. Porém, nesse momento não há muitas vantagens em optar por uma LCI. Em razão da taxa Selic estar baixa, o CDI também opera em níveis reduzidos (3,4% no fim de maio deste ano) e apresenta baixa liquidez.
Até mesmo os títulos do Tesouro Direto com remuneração híbrida parecem ser mais interessantes: não têm boa liquidez, mas são mais seguros e remuneram um pouco melhor.
Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
Os FII atendem um perfil mais arrojado. Nesse caso, trata-se de investimento na bolsa de valores. Mas, em vez de optar por uma ou outra ação, você opta por um “kit” com vários investimentos, buscando o máximo de eficiência em rentabilidade e segurança.
Você pode procurar corretoras que façam essa composição para você ou pode também diversificar seu investimento em torno de ações do setor imobiliário. Mas, nesse caso, é fundamental uma análise sistemática do setor. Procure ser cauteloso e tomar medidas lúcidas.
Na dúvida, vale a pena contar com profissionais: apenas em carteiras imobiliárias, os fundos de investimento somavam mais de R$ 172 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Isso significa que há grandes players no negócio.
Ao investir em títulos de rendimento variável, corre-se mais risco, naturalmente, mas esse parece ser um bom momento para isso. A taxa de juros básica está remunerando pouco, a exemplo do reflexo na LCI, e a demanda por financiamento na construção civil é alta. Além disso, o mercado está aquecido.
Por isso, ainda que o aumento expressivo dos últimos meses não se verifique na mesma medida, o futuro ainda deve reservar um sopro de boa precificação no setor — e bons rendimentos para investidores que apostam em construí-lo.
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