A transformação das agências bancárias e a renda urbana

De tempos em tempos, a comunidade financeira da “Faria Lima” adota certas narrativas como verdades absolutas, influenciando o consenso sobre determinadas teses. Em um mea-culpa, reconhecemos que também podemos ser induzidos ao erro por essas premissas.

Há cerca de cinco anos, as agências bancárias eram as estrelas das carteiras de Fundos Imobiliários (FIIs), devido a contratos atípicos, de longo prazo, previsíveis e com boa rentabilidade. No entanto, a pandemia e o avanço das fintechs mudaram esse cenário. O Pix trouxe mais pessoas para o mundo bancarizado, e os grandes bancos, devido às restrições sanitárias, adotaram o home office.

Com isso, surgiu uma das maiores verdades assumidas na indústria de FIIs: “Os bancos estão reduzindo o número de agências!”. Esse consenso levou muitos, inclusive nós, a retirar as agências bancárias dos portfólios. Embora nunca tenhamos recomendado a venda das cotas, devido ao atrativo dividend yield, mantivemos uma postura neutra, sem ver potencial de valorização.

Reconhecíamos a baixa visibilidade futura das agências bancárias remanescentes nos FIIs, o que reduzia nosso apetite pelo segmento. De fato, a menor necessidade de espaços físicos levou à redução de agências, mas esse ciclo encontrou um limite, variando conforme o banco.

Nesse contexto, o Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) e o Tívio Renda Imobiliária (TVRI11) iniciaram um processo de transformação. O RBVA11 passou a adquirir imóveis de varejo urbano e vender agências bancárias, principalmente do Santander, e ocasionalmente da Caixa Econômica Federal (CEF). Hoje, cerca de 43% do patrimônio do RBVA11 está em agências bancárias, uma redução significativa em relação ao passado. O fundo continua buscando expandir seu portfólio e diluir a exposição ao setor, com uma consulta formal aberta para adquirir o portfólio do Rio Bravo Renda Educacional (RBED11), o que reduziria a participação em agências bancárias para cerca de 35%.

No final do ano passado, o TVRI11 aprovou uma alteração em seu regulamento, mudando seu perfil de gestão de Passiva para Ativa, permitindo a venda de agências sem necessidade de aprovação em Assembleia Extraordinária (AGE). Tanto o RBVA11 quanto o TVRI11 têm uma alta representatividade de bancos públicos em seus portfólios. No RBVA11, a Caixa Econômica Federal (CEF) representa cerca de 35% da receita por locatário, enquanto o Santander representa aproximadamente 28%. No TVRI11, todos os imóveis estão locados ao Banco do Brasil (BB).

Os bancos públicos, especialmente a CEF, têm necessidades específicas de espaços físicos, evidenciadas durante a pandemia com as longas filas para o auxílio emergencial. Já para o Banco do Brasil, a necessidade de espaços físicos não era tão clara, gerando dúvidas sobre o impacto da redução de agências no portfólio do TVRI11.

Reconhecemos o trabalho ativo das equipes de gestão, que valorizam as localizações estratégicas dos imóveis, independentemente das estruturas físicas das agências. Essa visão deu origem ao conceito de “Renda Urbana”, aplicável a imóveis de varejo em geral.

Recentemente, a Tívio publicou a Carta do Gestor “A re-percepção de Dallenbach”, detalhando o comportamento dos bancos durante o ciclo de fechamento de agências bancárias. De 2010 a 2024, Santander e CEF aumentaram o número de agências em 10% e 62%, respectivamente, enquanto o Banco do Brasil reduziu 19%. A análise regional mostrou que as capitais foram as mais afetadas, mas desde maio de 2021, o Banco do Brasil manteve uma linearidade no número de agências, com leve expansão desde abril de 2023.

Observamos que o Banco do Brasil tende a realizar reduções de agências em janelas curtas, mantendo o novo número por períodos prolongados. Para mais detalhes, convidamos o leitor a acessar a Carta do Gestor da Tívio.

Em meio a este contexto, nós na Ágora Investimentos, mudamos de opinião. Ainda temos receio que o Banco do Brasil possa, em algum momento, retomar um ciclo de corte de número de agências. Assumimos que em 2027, quando ocorrerá o término dos contratos de locação do Banco do Brasil com o TVRI11, o BB reduza o mesmo percentual que o ciclo de 2017 a 2024, incorporando uma redução de 21% em 2027. Contudo, agora passamos a dar o benefício da dúvida para o ciclo de transformação dos portfólios e queremos dar maior atenção para a Renda Urbana.

Os Fundos de Investimento Imobiliário de Renda Urbana investem em propriedades comerciais localizadas em áreas urbanas densamente povoadas, gerando renda principalmente a partir dos aluguéis pagos pelos inquilinos. Esses imóveis são ocupados por empresas como supermercados, atacarejos, agências bancárias, faculdades, hospitais, restaurantes, varejo de rua, entre outros. A diversificação setorial e a localização estratégica desses imóveis mitigam riscos e proporcionam um fluxo de caixa previsível e estável.

Em nossa recente mudança estratégica, preferindo FIIs de papel em detrimento a fundos de tijolos, focamos na capacidade destes fundos gerarem renda estável e rendimentos consistentes. Analisamos a composição do IFIX e dos FOFs de nossa cobertura para identificar como a indústria está posicionada nesta classe: o benchmark conta com cerca de 5% em Renda Urbana, enquanto os FOFs possuem algo próximo a 10% em média. Optamos por incluir a Renda Urbana em nosso portfólio recomendado com 10% de participação.

Para concluir, convidamos a todos a conhecerem mais sobre o conceito de Renda Urbana e algumas das teses comentadas neste texto. No próximo dia 15 de agosto, receberemos a equipe de gestão da Rio Bravo em mais uma Editoria Ágora Convida. Será uma live transmitida às 19h, que permanecerá gravada em nosso canal no Youtube.