Após a queda do IGP-M, é possível baixar o valor do contrato de aluguel?

Os valores observados no IGP-M neste mês foram, mais uma vez, puxados pelo Índice de Preços ao Produtor (IPA, que tem peso de 60% no Índice Geral), que caiu 2,73% no mês, renovando sua mínima histórica. Resultado este que foi dado, sobretudo, pela forte queda do subgrupo de combustíveis para o consumo, que despencou 10,56% no mês, depois de cair 1,27% em maio.

As informações são do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV-Ibre), que também revelou que o indicador passou a registrar uma deflação de 6,86% no acumulado em 12 meses, enquanto a baixa é de 4,46% em 2023, até aqui.

O contrato de aluguel pode ser reajustado?

Com essa queda do IGP-M surgiu a dúvida sobre um possível reajuste dos contratos de aluguel para baixo. No entanto, de acordo com o G1, essa queda expressiva na inflação não impacta no preço do aluguel do país, já que boa parte dos contratos não contam mais com esse indicador como a referência para os reajustes dos preços, mas sim com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

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Em suma, para que haja a possibilidade de o inquilino pedir descontos com base na queda do IGP-M, é preciso que os seguintes pontos estejam no contrato:

que o IGP-M seja o único índice de reajuste previsto, sem possibilidade de alteração;
que as variações sejam tanto positivas quanto negativas;
que o proprietário não possa pedir o imóvel de volta, salvo descumprimento deste Contrato ou da Lei pelo Inquilino.

Assim, para os contratos no IPCA, os impactos só devem começar a serem sentidos quando a deflação do IGP-M se refletir na inflação ao consumidor. Vale lembrar que o IPCA reflete melhor os custos de vida da população – tanto do proprietário, que terá sua renda reajustada adequadamente, quanto do inquilino, que terá um aumento mais correspondente aos demais preços.

Investir em imóveis vale a pena?

O investimento em imóveis foi impactado negativamente pela inflação nos últimos anos. Segundo o Índice FipeZAP + Locação Residencial, que é responsável por medir o rendimento médio dos aluguéis de imóveis, entre 2012 e 2022 a rentabilidade média das locações chegou a 44,17%. Agora, os imóveis valorizaram mais de 49% no mesmo período.

Isso significa que o investidor que comprou e colocou para locação um imóvel em 2012, ganhou menos com aluguéis em relação a investimentos ligados a inflação – como por exemplo o caso do título público Tesouro IPCA+ ou fundos que têm o IGP-M como referência. O mesmo se aplica para proprietários que compraram imóvel em 2012 e o vendeu 10 anos depois, em 2022.

Além disso, aluguéis e compra e venda de imóveis perderam para aplicações que são ligadas à taxa básica de juros, a Selic, e também ao CDI (taxa próxima à Selic). Esses modelos indexam uma série de ativos considerados de renda fixa, como Tesouro Selic e Certificados de Depósitos Bancários (CDBs).

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