Quem trabalha no mercado imobiliário costuma comparar o setor a um transatlântico: gigante, deslancha quando atinge velocidade de cruzeiro, mas lento nas mudanças de curso. E bem neste momento, é possível observar uma dessas mudanças.
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Quem reflete sobre o tema é o novo presidente da consultoria Cushman & Wakefield para a América do Sul, Herman Faigenbaum. O executivo argentino assumiu o comando do grupo na região desde março e agora está sediado na cidade de São Paulo. Antes disso, liderou as sucursais da empresa no Chile, Peru e Colômbia.
Na sua primeira entrevista à imprensa local, Faigenbaum compartilhou com o Broadcast um levantamento que aponta o processo de transformação gradual do mercado imobiliário e que foi acelerado recentemente. O quadro ilustra as novas rotas dos investimentos em propriedades comerciais ao redor do mundo e que também está sendo visto no Brasil.
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Em suma, o mercado está menos ‘escritório-cêntrico’, nas palavras de Faigenbaum. Quer dizer: antes, o mercado concentrava os investimentos nos prédios de escritórios, uma categoria segura, com demanda firme das empresas que demandam espaços administrativos e pagadora recorrente de aluguéis. Entretanto, essa classe de ativos foi colocada em xeque pela mudança de comportamento provocada pela pandemia, ao mesmo tempo em que outros tipos de edificações ganharam espaço.
Um levantamento da Cushman & Wakefield aponta que o mercado de escritórios já foi responsável por 75% das receitas das empresas detentores de propriedades comerciais até o fim do século passado. Hoje, essa fatia caiu para 40%. Em paralelo, o setor de galpões logísticos cresceu de 20% para 40%, dividindo a liderança. Existe ainda uma classe de ‘outros ativos’, que abrange principalmente imóveis para atender o agronegócio, além de instrumentos do mercado de capitais, que ganhou musculatura, passando de 5% para 20% do bolo.
“A indústria era muito focada nos escritórios, que, tradicionalmente, foram o principal destino dos investimentos. Mas isso começou a mudar desde o crescimento da internet nos anos 2000 e teve um avanço relevante mais recentemente, com o salto do e-commerce e a popularização do home office. A pandemia acelerou esse processo de transformação”, aponta Faigenbaum. “O mercado está deixando de ser office-centric para ser um multi-asset ecosystem”, diz.
O presidente da consultoria aponta com entusiasmo o avanço do mercado industrial. “Há 30 anos, os galpões eram o patinho feio, mas, progressivamente, o setor foi crescendo para atender a demanda de empresas de comércio eletrônico, entregas e tráfego de dados”, observa.
Novo formato
Os galpões mais modernos têm novos desenhos, piso com maior capacidade de carga, pé-direto elevado para acomodar estoques e climatização para abrigar os robôs que separam as mercadorias de forma automatizada. Há também uma revisão das localizações. Os galpões estão cada vez mais próximos dos grandes centros urbanos para viabilizar as entregas super rápidas, no last mile (a pernada final do ciclo de distribuição).
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Como parte da consolidação do setor de galpões logísticos, Faigenbaum aponta como uma das principais tendências o desenvolvimento de imóveis para abrigar data centers de provedores de internet, servidores que armazenam dados em nuvem, governos, bancos e grandes corporações. Os inquilinos vão desde peso-pesados globais, como Google (GOGL34) e Microsoft (MSFT34) até empresas locais, como Mercado Livre (MELI34) e Itaú (ITUB4). Vistos de fora, esses imóveis são parecidos com os galpões do comércio eletrônico. A diferença está nos requisitos de maior segurança, acesso a energia elétrica e água para resfriamento das máquinas, bem como rede de fibra ótica.
“Nos próximos dez anos, vamos ver um crescimento exponencial do mercado de data centers. Ele deve crescer sete ou oito vezes. Estimamos que cada cidade com 500 mil habitantes vai precisar de ao menos um condomínio de data centers”, conta o presidente da Cushman. “Nos Estados Unidos, esse mercado já cresceu muito. A próxima fronteira é a América do Sul”.
Por fim, a categoria de ‘outros ativos’ que subiu de 5% para 20% do bolo tem uma variedade de imóveis que também serve para indicar mercados imobiliários crescentes. O setor agropecuário entra aí. Há mais investimentos em silos para atender o salto da produção no campo, bem como a demanda de terras para reflorestamento e compensação de emissão de carbono originados em outras atividades produtivas.
Readequação
Ainda assim, o segmento dos escritórios não deve diminuir de tamanho em termos absolutos, diz o executivo. Em vez disso, a expectativa é de uma readequação dos espaços, com mais salas de reuniões, módulos de trabalho individuais e locais de vivência e descontração – como já está sendo visto nos principais endereços de empresas da capital paulista..
Antes, as premissas para investimentos em escritórios se resumiam a imóveis com boa qualidade construtiva situados em localizações estratégicas. Hoje, o gestor desse tipo de imóvel tem que lidar com maior rotatividade dos inquilinos e buscar melhorar a experiência de quem deixa o home office para pisar na firma. Por isso, tem se tornado mais comum nos grandes prédios de escritórios ver operações de lanchonetes, cafeterias, academia e até creches. “Nesse sentido, o gestor desses prédios ficou mais parecido com um gestor de shoppings, que precisa se preocupar o tempo todo com a atratividade e as experiências do local”.
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