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Rio Bravo Investimentos pretende realizar a fusão de dois fundos de investimentos imobiliários (FIIs) de tijolos sob sua gestão, criando um novo veículo com R$ 2 bilhões em imóveis comerciais diversificados. A proposta formal envolve a aquisição dos imóveis do fundo ‘Renda Educacional’ (RBED11) por outro fundo da casa, o ‘Renda Varejo’ (RBVA11).
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O RBED11 é composto por sete imóveis locados a instituições de ensino dos grupos Cogna (COGN3) e Ânima Educação (ANIM3), com 102,4 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e 100% de ocupação. Os imóveis foram avaliados em R$ 368 milhões, segundo laudo da proposta de aquisição. O fundo tem 13,1 mil cotistas.
Após a consolidação, esse patrimônio passará a integrar o RBVA11, avaliado em cerca de R$ 1,6 bilhão, e que, por sua vez, tem outras características. Este fundo possui 70 imóveis, sendo que a maioria são agências bancárias (47 unidades) ocupadas pela Caixa Econômica Federal e pelo Santander (SANB11). Há também lojas do Pão de Açúcar (PCAR3), Assaí (ASAI3), Centauro, Renner (LREN3), entre outros. Ao todo são 184,5 mil metros quadrados de ABL, com cerca de 93% de ocupação. Aqui são 60,1 mil cotistas.
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A operação de consolidação dos fundos é um movimento demandado pelos próprios cotistas, com vistas a ampliar a escala do negócio e incentivar o aumento da liquidez das cotas, segundo a sócia e diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo, Anita Scal. “Estamos fazendo um movimento estratégico, aumentando a diversificação, ganhando escala para novos negócios e diluindo riscos, o que é positivo para os cotistas de ambos os fundos”, afirmou, em nota distribuída à imprensa.
“O crescimento do fundo tem potencial de aumentar tamanho, escala e liquidez, com menor percepção de risco pelos investidores, o que deve melhorar em tese a precificação frente aos pares”, estimou Anita. Atualmente, ambos os fundos têm valor de mercado um pouco inferior ao seu patrimônio líquido.
Após a consolidação, o novo fundo terá um total 77 imóveis, em dez Estados mais o Distrito Federal, sendo que nenhum setor representará mais de 20% do ativo investido.
A sócia da Rio Bravo acrescentou que as teses de investimento entre os diferentes tipos de imóveis carregam sinergias. Inclusive, os fundos têm imóveis na mesma rua, como é o caso de duas unidades localizadas em Santo André (SP). Há outros casos de imóveis que mudaram o seu tipo de uso, entre varejo e educação. “Com o tempo, o ativo pode se transformar em diversas atividades, desde que seja um imóvel com boas qualidades e vocação para isso. Entendemos que os imóveis do RBED11 também têm essa característica e, por isso, fazem sentido no portfólio”, disse.
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A proposta de consolidação – sujeita a aprovação dos cotistas – prevê a alienação por valor patrimonial (justo) dos ativos do fundo educacional. O pagamento poderá ser realizado 3% em moeda corrente e 97% compensado com crédito caso o fundo educacional subscreva cotas da emissão que será realizada pelo fundo varejo.
A Rio Bravo fará uma conferência online para explicação da tese aos cotistas no dia 15 de julho. O prazo para recebimento dos votos dos cotistas é 23 de agosto.
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