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A procura pelo produto é reflexo de uma decisão de 2020 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A autarquia autorizou o investidor a usar recursos obtidos com CRIs para o pagamento de aluguéis. Antes, as emissões eram feitas somente por empresas do setor ou quem tinha crédito imobiliário para usar como lastro e o dinheiro era destinado a construção, compra ou reforma de imóveis.
Em 2020, o valor anual de emissões foi de R$ 15,4 bilhões somente com o CRI. Em 2021, o montante aumentou mais de 50%, alcançando R$ 33,9 bilhões. Neste ano, o resultado segue ainda maior: até junho, foram ofertados R$ 14,8 bi em emissões.
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Durante a pandemia, a taxa básica de juros da economia, a Selic, teve um brusco recuo como medida de combate às consequências econômicas da época. De acordo com Eduardo Azevedo, analista de crédito da Vallus Capital, por se tratar de um ativo relativamente seguro, os CRIs foram considerados uma ótima alternativa de investimento naquele momento.
Para Michael Viriato, estrategista da Casa do Investidor, ainda há confusão entre o CRI e a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), investimento de renda fixa emitido por bancos como uma aplicação direcionada para financiar empreendimentos e atividades do setor imobiliário. Entretanto, diferentemente do LCI, o CRI não possui respaldo do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).
“Muitas vezes, os CRIs filiados em aluguel não têm como garantia um imóvel. Ou seja, se a empresa pagadora do aluguel quebrar, o investidor perde tudo. O CRI, assim como o Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRA), tem um risco de crédito bem razoável”, afirma Viriato.
Classificado como renda fixa, o CRI está isento de Imposto de Renda para pessoa física. Seu indexador pode ser pré-fixado (com taxa e data determinada para aplicação), pós-fixado (com taxa determinada e ajustes ao longo do período aplicado, normalmente com base no CDI) ou híbrido (taxa fixa e variável, exemplo: CDI + taxa pré-fixada ou IPCA + taxa pré-prefixada). A maioria dos CRIs emitidos geralmente são indexados de forma híbrida, com tickets de entrada que em muitos casos começam em R$ 1 mil.
“O CRI é uma excelente forma de diversificação na renda fixa, visto que a taxa de juros e a inflação no Brasil nestes últimos anos se mostraram acima do esperado e turbinaram o rendimento dos CRI indexados em CDI ou IPCA”, diz Marcus Labarthe, sócio-fundador da GT Capital Investimentos.
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Com mais players no mercado, cerca de 1,95 mi de pessoas físicas como investidoras a mais que em 2020, as ofertas de crédito e demanda aumentam dentro do segmento. Além disso, o CRI é utilizado para construções de residências populares, com a função social de diminuir o déficit habitacional, desenvolvendo regiões onde não tem tratamento de água, saneamento básico e pavimentação.
“Quando o desenvolvedor de loteamento vai para uma região e faz um empreendimento financiado por um CRI, que é um dinheiro financiado por meio de fundos de investimento imobiliário, isso é um empreendimento que está beneficiando diretamente a população de baixa renda e melhorando a qualidade de vida do cidadão”,diz Caio Braz, sócio da Urca Partners. Siga as dicas dos especialistas para começar a investir no CRI.
Com o tempo essas aplicações entram no radar dos investidores e, consequentemente, gera confiança para que as empresas utilizem o CRI como forma de captação de recursos. “A autorização para o investidor pessoa física poder investir em CRIs faz com que as companhias possam diversificar seu credor, sem precisarem recorrer somente às opções tradicionais de crédito que as empresas têm acesso por meio de bancos ou pelo governo”, afirma Labarthe.
Braz complementa que o CRI como possibilidade de lastro pode ser considerada uma “evolução”, segundo ele, porque a autorização no uso dos ativos do CRI para o pagamento de aluguéis possibilita uma opção a mais de investimento para as empresas. “O que antes acontecia apenas quando empresários faziam CRIs para financiar suas operações com base em contratos de locação entre empresas”, afirma.
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