Conheça o fundo imobiliário que rendeu mais de 102% em junho

Em junho, a rentabilidade de um fundo imobiliário (FII) se descolou completamente dos demais. O Alianza FOF (AFOF11) registrou uma alta de 102,75% no mês passado e ficou em primeiro lugar no ranking de melhores retornos para o mês da plataforma SmartBrain, enviado com exclusividade ao E-Investidor. A valorização foi mais de 24 vezes acima da média obtida pelos 55 FIIs que ficaram positivos no mesmo período.

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O General Shop e Outlets do Brasil (GSFI11), por exemplo, é o segundo melhor fundo do ranking, com rendimento de 28,78% – expressivo, porém, mais de três vezes menor do que a aplicação campeã em junho. O FII Caixa Cedae (CXCE11B), que investe em Certificados de Recebíveis Mobiliários (CRIs), ficou em terceiro lugar, com um salto de 8,20%. Os demais produtos conseguiram prêmios de 0,01% a 6,48%.

O desempenho tão descolado levanta a dúvida: o que aconteceu com o AFOF11 no período? A aplicação gerida pela Alianza Gestão de Recursos foi lançada no início em março do ano passado e tem a estratégia de investir em cotas de outros fundos (fundo de fundos), que podem ser de tijolo (galpões logísticos, lajes corporativas e shoppings centers) ou de papel (títulos de crédito ligados ao mercado imobiliário, como CRIs).

A taxa de administração é de 0,80% ao ano, com uma taxa de performance de 20% sobre o que exceder o Ifix, indicador usado para medir o desempenho dos FIIs no mercado. Contudo, a aplicação ainda é pequena. Em março, por exemplo, o AFOF11 tinha apenas 62 cotistas e patrimônio líquido de R$ 39 milhões, segundo informe mensal enviado à CVM.

Exposição em recebíveis e aumento de capital

De acordo com Gabriel Teixeira, analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos, o tamanho da aplicação é o primeiro ponto para entender a rentabilidade. “Fundos de fundos pequenos têm certa vantagem. Eles conseguem ter rendimentos um pouco maiores por conta do tamanho, já que o mercado imobiliário não tem uma liquidez tão alta quanto o mercado acionário”, afirma.

O fundo gerido pela Alianza também tem muita exposição em fundos de recebíveis, que tiveram rendimentos em dividendos acima de 12% em 12 meses, segundo o Índice Warren de Papel. Segundo Teixeira, mais de 50% da carteira do AFOF11 estava focada nesses FIIs de CRIs, o que justifica uma performance mais positiva. Outros 20% do portfólio estavam expostos em lajes corporativas e os outros 30% pulverizados em outros segmentos.

A aplicação também não distribuiu rendimentos nos últimos seis meses. De acordo com o último relatório gerencial de maio, os gestores tinham R$ 7,22 por cota para serem repassados aos investidores. “Como os FIIs devem distribuir no mínimo 95% dos lucros a cada semestre, então até o fim deste mês eles deverão fazer esse repasse de rendimentos que estão acumulados desde o início do ano”, afirma Teixeira.

Aliado ao acúmulo de rendimentos a serem distribuídos e a baixa liquidez, que gera maior volatilidade nas cotas, o fundo realizou no final de junho sua 3ª emissão de cotas. Com isso, muitos cotistas aproveitaram para aumentar a posição pelo direito de preferência, mecanismo pelo qual os já investidores podem adquirir novas cotas na mesma proporção do aumento de capital da aplicação – e por um preço mais baixo.

Outros investidores não-cotistas podem ter sido atraídos para o AFOF11 por conta da eminência da distribuição dos rendimentos acumulados. “Foi isso que aconteceu para o desempenho em junho, uma combinação de baixa liquidez e lucros acumulados, que casaram com essa emissão para aumentar o tamanho do fundo”, afirma Teixeira.

Essa também foi a posição dos gestores. “Entendemos que a alta deste papel não deva ser considerada nesta análise, pois não há um volume relevante de cotas do AFOF11 em negociação na B3. O fundo acabou de concluir uma nova emissão de cotas e os recibos emitidos durante esta oferta serão convertidos em cotas AFOF11 em breve, o que possivelmente causará relativa volatilidade no preço do ativo”, afirmou a Alianza, em nota enviada ao E-Investidor.

Oportunidades em FIIs

Apesar do impacto negativo da reforma tributária, que possui entre as mudanças a taxação de dividendos e a eventual troca do IGPM para o IPCA, as perspectivas para os FIIs seguem positivas para os próximos meses – em especial, para os fundos de papel. Na carteira recomendada de fundos imobiliários da Genial de Investimentos, por exemplo, o principal destaque é o BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11).

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“O BTCR11 possui carteira indexada ao DI e à inflação, trazendo boa composição para o momento atual por poder se beneficiar da alta dos juros e do aumento na inflação. Atualmente, 97% de seu PL está investido em CRIs com devedores como o GPA, HBR, BRF, GJP e Vitacon e garantias sólidas. Vemos o fundo com baixo risco e boa diversificação de indexadores de forma a trazer resiliência à carteira mesmo em momentos de volatilidade”, explica a Genial, em relatório.

O Inter também vê um bom momento para os fundos de papel, com distribuição de rendimentos na ordem de 5% a 6%. Apesar de ainda sofrerem com as restrições provocadas pela pandemia, os fundos de tijolo são oportunidades.

“Mantemos a perspectiva positiva para o mercado, como resultado da flexibilização das restrições e aumento da mobilidade e acreditamos que setores como o Shopping e o de Lajes Corporativas, atualmente negociados com desconto em relação ao valor patrimonial, tem potencial de valorização nos próximos meses”, diz o Inter, em relatório.

Ranking SmartBrain de FIIs

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