A perspectiva de corte na taxa de juros tem movimentado o mercado brasileiro nas últimas semanas. No mercado de fundos imobiliários, essa tendência tem levado investidores a olhar novamente para os FIIs de tijolo — aqueles que investem em ativos reais, e que foram bastante penalizados durante o ciclo de aperto monetário dos últimos dois anos.
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O que se diz, agora, é que há uma oportunidade: investir em fundos de ativos bem localizados, de segmentos com potencial de crescimento, pagando preços ainda baixos. Essa expectativa está gerando um ponto de inflexão no mercado de FIIs, com uma migração de fluxo que até então estava muito focado nos FIIs de papel, que conseguem navegar bem em um cenário de juros nas alturas.
Reflexo disso, boa parte dos ativos que mais sobem em 2023 são FIIs de tijolos. Veja o ranking.
“No cenário atual, a partir do momento que efetivamente houver o corte de juros, talvez os maiores descontos nos fundos de tijolos já tenham passado. E o investidor entendeu isso”, disse Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados da XP, durante o Suno Invest realizado em São Paulo neste sábado (17).
A especialista pontuou que ainda é importante manter a parcela de fundos de recebíveis na carteira, como um instrumento indexado à inflação. Mas, para capturar a oportunidade de ganhos de capital gerada por esses “desequilíbrios” de mercado, o momento pede um foco maior em FIIs de tijolo.
A carteira recomendada da XP está dividida em 55% de FIIs de tijolo e 45% de FIIs de papel, disse Violatti.
Mas essa é a história do ciclo de juros — e que já vem sendo discutida por analistas há algum tempo desde que os dados mais baixos de inflação abriram espaço para a precificação de uma queda na Selic.
Para Marcos Baroni, analista e especialista em FIIs da Suno Research, os investidores com foco no médio e longo prazo precisam se atentar a outro ciclo: o do mercado imobiliário. E são os FIIs de tijolo que conseguem capturar esse movimento de longo prazo.
“O investidor tem que ir para o mercado de fundos imobiliários não só por causa do IPCA+, do CDI+. FIIs de papel vem para diminuir volatilidade da carteira, mas são os FIIs de tijolo que, quando bem feitos, destravam valor da economia real”, explicou no evento.
O “equilíbrio estrutural ideal” de longo prazo, na visão do Professor Baroni, como o especialista é conhecido, seria uma carteira na proporção 1/3: um terço de ativos de papel, dois terços de tijolo.
“O ponto de equilíbrio é ficar no FII entendendo a força do ciclo mobiliário, em 5, 10, 15, 20 anos. Exemplos são escassos”, pontuou. “Mas todo mundo conhece uma pessoa que comprou um ‘lotezinho’ por R$ 20 mil e vendeu por R$ 300 mil anos depois, quando o lugar se desenvolveu”, disse.
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