A possível queda da taxa Selic na próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC), prevista para acontecer nos dias 1 e 2 de agosto, deve favorecer o mercado de fundos imobiliários (FIIs) até o fim do ano. O momento se torna ainda mais oportuno com os ativos sendo negociados com descontos na bolsa de valores. No entanto, mesmo com um ambiente mais favorável, os investidores precisam adotar algumas premissas básicas de investimentos para aproveitar as oportunidades e conseguir selecionar os melhores fundos.
A perspectiva de que o segundo semestre deve ser positivo para os fundos imobiliários pode ser vista na performance do Ifix. Segundo os dados do TradeMap, o índice que representa os fundos imobiliários na B3 apresenta uma alta de 11% até o pregão desta segunda-feira (24). A valorização sinaliza as expectativas do mercado de uma melhora no cenário econômico com o fim do ciclo de aperto monetário. E a tendência é que esse movimento continue nos próximos meses.
“A expectativa é que a alta do Ifix continue durante o ciclo de normalização da política monetária, que inclui uma sequência de cortes até o segundo semestre do próximo ano”, informou a Órama em relatório, publicado no dia 19. Com esse cenário, os fundos de tijolo devem ser os mais beneficiados porque, de acordo com Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados da XP, o valuation desse segmento costuma ser influenciado pelo movimento da taxa de juros. Ou seja, quanto menor estiver os juros, melhor será o seu desempenho.
Já os fundos de papel, que possuem uma rentabilidade indexada ao CDI, devem continuar entregar rentabilidade atrativa até o fim do ano. “Estamos com uma projeção de 12% para a taxa de juros até dezembro. Então, os fundos de papel, principalmente aqueles indexados ao CDI, vão continuar pagando 12% mais um prêmio ao investidor”, diz Violatti.
A valorização ainda é acompanhada por outra boa notícia para o investidor: os FIIs seguem com preços “descontados”. Ou seja, abaixo do valor considerado ideal pelo mercado. Ainda de acordo com o TradeMap, de todos os 111 FIIs que compõem o índice, 84 apresentam um preço sobre valor patrimonial (P/VP) abaixo de 1. Ou seja, seguem sendo negociados com “desconto” na bolsa de valores. Além disso, os fundos também acumulam um dividend yield elevado que chega até 18% nos últimos 12 meses.
No entanto, os investidores precisam saber “filtrar” os melhores fundos para compor a sua carteira. Embora chamem atenção, os números não são o suficiente para fundamentar uma decisão de investimento. Segundo Renato Chances e Wellington Lourenço, analistas da Ágora Investimentos, os cálculos do valor patrimonial dos fundos costumam ter algum nível de defasagem e podem não refletir a realidade atual do ativo. O mesmo alerta também se aplica ao dividend yield dos últimos 12 meses que pode não refletir as projeções para os próximos meses.
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“Os investidores devem ficar de olho na taxa interna de retorno (TIR) dos fundos e comparar com a atual taxa de juros”, disseram os analistas. Para eles, o ideal é que o fundo ofereça uma taxa de retorno pelo menos no mesmo patamar da atual taxa de juros para valer o risco do investimento. ”O investidor pode fazer a comparação do faturamento do aluguel frente ao valor do imóvel”, acrescentaram.
Já Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, aponta para outro cuidado que o investidor precisa ter no radar. Os fundos com preço sobre valor patrimonial (P/VP) muito abaixo de 1 podem representar mais um risco elevado ao patrimônio do investidor do que uma oportunidade de investimento. Por isso, a necessidade de avaliar a qualidade dos ativos que compõem o fundo antes de se posicionar, como a taxa de ocupação, localização, histórico de gestão e tipo dos contratos.
“Um fundo imobiliário é precificado de acordo com o potencial de receita que ele pode gerar nos próximos anos, então é importante avaliar se essa receita será crescente e recorrente”, ressalta Borges.
