Selic precificada barra valorização de FIIs? Essa gestora acha que não

“O mercado imobiliário é muito ligado com os juros, principalmente com os juro curto. Mesmo que já esteja precificada uma queda, quando os cortes vêm o mercado continua reagindo, mesmo que anteriormente já precificado. Então enxergamos que continuando esse ciclo de corte de juros, que é o consenso do mercado, os fundos imobiliários vão se valorizar, porque hoje os fundos que estão entregando em torno de 8% ao ano, vão pagar a mesma coisa, só que o preço da cota sobe para que isso represente um pouco menos”, afirmou Alouan.

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O especialista diz ainda que o mercado imobiliário como um todo está num momento muito bom. “Temos logística (galpões) este ano com absorção líquida, ou seja, a diferença entre aluguéis e devoluções, de mais ou menos 1,5 milhão de imóveis no ano. Houve uma entrega maior que isso dos novos projetos, então a vacância subiu um pouco. Mas apesar das entregas enormes, o preço médio subiu também. Isso significa que o mercado está forte, tem muita procura por logística ainda”, explicou o gestor da Zavit.

Sobre o mercado de escritórios, Alouan afirma que a história é parecida. De acordo com ele, a taxa de vacância hoje em São Paulo está próxima de 24%, que pode ser considerada muito alta. O gestor explica que o resultado está sendo afetado pela entrega em mercado secundário. “Mas se você vai para o Itaim, região da avenida Juscelino Kubitschek, Paulista e nova Faria Lima, está em 10% de vacância, que é excelente. Regiões que foram muito afetadas no início do ano, estão melhorando”, acrescentou, ao citar bairros da Zona Sul da Capital paulista.

Contrato atípico e alavancagem

O fundo da Zavit trabalha com os chamados “contratos atípicos”, ou seja, ao invés de fechar um acordo de locação de doze meses, ele faz contratos com prazo médio mais longo, por exemplo, de 15 anos. Assim, a Zavit consegue ter a previsão de uma receita líquida recorrente para os próximos anos do fundo, prever o investimento e o retorno dos fundos aos investidores. “Conseguimos encarar melhor as volatilidades do mercado”, afirmou.

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Após um período difícil de forte alavancagem de alguns fundos provenientes de ambientes macroeconômicos incertos, como aqueles impactados pela pandemia da Covid-19 e pela guerra entre Rússia e Ucrânia, Alouan espera um cenário mais tranquilo para o próximo ano. Segundo ele, os fundos passaram por um momento difícil no final do ano passado e começo deste ano e, assim, os investidores ficaram com receio sobre a alavancagem (nível de endividamento) dos fundos.

“O fundo tem um imóvel com 15 anos de renda em que o locatário não pode sair e eu tenho garantido esses 15 anos de renda. Com esse imóvel, eu posso fazer uma dívida em cima. Se a gente consegue casar a dívida com o contrato, vale muito a pena”, disse.

Novos produtos

A Zavit conta hoje com o fundo imobiliário de tijolo ZAVI11 e Alouan diz estar animado com o fundo para 2024, devendo realizar mais uma captação no início do próximo ano, mais especificamente no primeiro trimestre de 2024. De acordo com ele, a gestora está com estudos avançados para um novo produto de crédito.

“Estamos seguindo a mesma linha que fizemos com o de tijolo (ZAVI11). Estão primeiro apresentando para os investidores institucionais, para comprovar o produto, mostrar que conseguimos colocar papéis bons lá dentro, que o crédito é bom que e o fundo entrega resultados acima do mercado. Com este produto comprovado, aí sim lançaremos para o varejo, provavelmente no terceiro trimestre de 2024″, explicou o gestor, sem dar mais detalhes sobre o produto que está em desenvolvimento.