Mercado imobiliário aquecido? Como garimpar boas oportunidades nos FIIs

O mercado imobiliário vive um bom momento. As vendas de imóveis residenciais saltaram 39,8% em 12 meses, entre janeiro de 2023 a janeiro de 2024, segundo um estudo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Foram 171.627 unidades comercializadas no período, impulsionadas pelos segmentos Médio e Alto Padrão e o Programa Minha Casa, Minha Vida. Para os próximos meses, a expectativa da associação é que a redução da taxa Selic continue auxiliando no desenvolvimento do setor imobiliário, tornando os financiamentos habitacionais mais acessíveis.

A alta nos preços dos aluguéis também sinaliza a demanda por ativos imobiliários. Segundo dados do Índice FipeZap, o preço médio dos aluguéis residenciais subiu 3,75% no primeiro trimestre de 2024. Nos últimos 12 meses, a locação residencial acumula alta de 15,19%.

Diante deste aquecimento no segmento residencial, alguns fundos de investimento imobiliário (FIIs) tendem a ser beneficiados. Para quem busca surfar no bom momento da construção civil, os FIIs de desenvolvimento imobiliário, que focam nos empreendimentos para venda, podem gerar retornos acima da Selic terminal em 2024, de 9,5%. O motivo é que com juros mais baixos, fica mais fácil vender imóveis.

Maurício Muniz, sócio da Brio Investimentos, destaca que a nível nacional os principais fatores que impulsionam esse crescimento, além da queda dos juros, são a inflação mais controlada e o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) com emprego em níveis saudáveis. “Temos uma recuperação da renda real, uma redução gradual do endividamento das famílias e isso tende a deixar as pessoas mais propensas a investir em imóveis”, afirma.

O especialista cita também questões regionais. Em São Paulo, por exemplo, ele aponta que a revisão de algumas leis relacionadas ao Plano Diretor ou lei de zoneamento favoreceram o mercado imobiliário. Programas habitacionais, como o “Pode Entrar”, iniciativa da Prefeitura de São Paulo para construir unidades habitacionais para famílias de baixa renda,  também impulsionaram a venda de imóveis.

Contudo, para Muniz, o topo do crescimento, com incremento em vendas e financiamentos deve ocorrer em 2025, com a Selic recuando para patamares mais próximos de 8,5%, o que deve fazer com que os bancos reduzam as taxas de financiamento imobiliário.

Vantagens e riscos dos FIIs de desenvolvimento

Para Rodrigo Medeiros, analista de FIIs e fundador do Desmistificando Research, uma das principais vantagens de investir em desenvolvimento imobiliário é a rentabilidade maior dos projetos. Ao participar do desenvolvimento de um empreendimento, o investidor assume o risco de construção, desta forma, a rentabilidade deve ser mais elevada do que investir em um imóvel pronto.

Já em relação aos riscos, o analista enumera vários: um deles é o risco de obra, que pode incluir desde acidentes com trabalhadores até problemas com a obra em si. Há também o risco de custos, quando o empreendimento calcula que vai gastar uma quantidade determinada com a obra, mas o valor se torna muito maior com inflação de materiais, entre outros. “Se eu já vendi esse empreendimento lá atrás com um preço, não posso mais mudar”, comenta o analista.

Medeiros também cita o risco de venda, dado que os rendimentos aos cotistas estão diretamente atrelados à venda dos imóveis.

Por outro lado, estes rendimentos dos FIIs de desenvolvimento não costumam ser muito recorrentes como em outras classes de fundos. Além disso, há poucas opções com liquidez disponíveis no mercado para o investidor pessoa física. “Faz mais sentido investir em um FII de desenvolvimento ou na ação de uma empresa de desenvolvimento como Even, Moura Dubeux, Melnick?” questiona Medeiros “Para mim, algumas vezes faz mais sentido comprar uma ação do setor de construção”, acrescenta o analista.

O FII queridinho dos analistas 

Embora existam poucas opções para o investidor pessoa física no segmento de desenvolvimento, ainda é possível encontrar alternativas com retornos que superem a Selic atual. Casas de análise como Nord, Nomos e Blue3 Research recomendam um FII de desenvolvimento com potencial de entregar dividendos de até 13,5% nos próximos 12 meses. É o Fundo de Investimento Imobiliário TG Ativo Real (TGAR11), da gestora TG Core Asset.

O analista de FIIs e sócio da Nord Research, Marx Gonçalves explica que o TGAR11 é bastante diversificado nas suas operações, principalmente com loteamentos no interior do Brasil. Segundo ele, o fundo tem como proposta atuar no centro-oeste brasileiro, onde as incorporadoras não costumam chegar, mas há demanda de desenvolvimento imobiliário pela renda auferida com o crescimento do agronegócio. Fronteiras agrícolas como Goiás e Pará fazem parte deste nicho de atuação. “Muitos produtores rurais acabam deixando seu dinheiro na região, investindo em imóveis, e o TGAR11 vem para atuar justamente nesse nicho de mercado”, explica.

De acordo com Gonçalves, um dos diferenciais do TGAR11 é justamente o seu tamanho e liquidez, diante de um segmento com fundos ilíquidos e pouco representativos. A diversificação do seu portfólio também auxilia a amenizar os impactos de eventuais conflitos com empreendimentos.

Por se tratar de um fundo de desenvolvimento, os rendimentos não costumam ser muito recorrentes, dado que é “preciso plantar para depois colher”, contudo o TGAR11 conta também com uma pequena carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que permitem ao fundo fazer esse contraponto e entregar dividendos interessantes e de forma recorrente.

Gonçalves aponta que o fundo está negociando próximo do seu valor justo. Embora não haja forte potencial de valorização das cotas, a perspectiva de rentabilidade com dividendos é elevada. “Projetamos um dividend yield de entre 13% e 13,5% nos próximos 12 meses”, calcula.

Reydson Matos, analista da Nomos, também espera um retorno próximo a 13% no TGAR11. Embora reconheça que o risco do fundo é maior do que um FII tradicional de tijolo, ele destaca que caso haja uma boa gestão de custos, lançamentos em boas localidades e apreciação dos imóveis, o investidor pode garantir fortes retornos com proventos.

“O TGAR11 vai ter essa característica, de ter de fato o processo de toda a operação, desde o desenvolvimento, incorporação até a venda dos imóveis”, pontua Matos.

Já Erik Sala, analista da Blue3 Research, tem uma visão mais conservadora sobre o TGAR11 e espera um dividend yield de 12% para os próximos 12 meses. Segundo Sala, o fundo já negocia no seu valor justo, mas ainda há espaço para garantir uma renda boa com ele.

Em relação a gestão, o analista pontua o longo histórico da TG Core Asset no desenvolvimento residencial, além da sua presença estratégica em regiões fortalecidas pelo agronegócio. A carteira diversificada do TGAR11 também é uma das principais vantagens do fundo, segundo o analista da Blue3 Research.

Outras oportunidades no desenvolvimento

Além do TGAR11, Medeiros, da Desmistificando Research, enumera outros fundos de desenvolvimento que podem se beneficiar com o cenário favorável nas vendas de imóveis residenciais – contudo, faz a ressalva, nem todos possuem liquidez elevada.

Entre estes estão: o RB Capital Desenvolvimento Residencial IV (RBIR11). Medeiros acredita que deva ser uma opção de geração de ganhos de capital nos próximos 2 ou 3 anos. “É uma alternativa razoavelmente interessante, dentro do preço justo, contudo é um fundo pequeno e o rendimento oscila”, observa o analista.

Por conta dessa falta de recorrência de rendimentos nos FIIs de desenvolvimento, Medeiros aconselha a que estes representem uma parcela pequena do portfólio do investidor.

Há ainda outros dois fundos da RB Capital: o RB Capital Desenvolvimento Residencial II (RBDS11) e RB Capital Desenvolvimento Residencial III (RSPD11). No entanto, Medeiros destaca que estes FIIs não possuem boa liquidez. Segundo dados da Elos Ayta Consultoria, o RBDS11 negociou em 90,76% dos pregões nos últimos 12 meses, enquanto o RSPD11 esteve presente em apenas 12,85% dos pregões no mesmo período.

E os FIIs residenciais?

Se os fundos de desenvolvimento já enfrentam problemas de liquidez, os fundos residenciais ainda não caíram no gosto do investidor de varejo. Embora os brasileiros sejam mais inclinados à cultura do aluguel de imóveis, os fundos residenciais ainda não engataram uma segunda marcha na indústria, afirma Marcos Baroni, head de Fundos Imobiliários da Suno Research.

Prova disso é que na categoria de fundos residenciais há apenas 13 FIIs que se enquadram neste segmento, segundo levantamento da Elos Ayta Consultoria. Quando o assunto é o número de cotistas, também é perceptível a falta de interesse do investidor pela categoria. Entre os fundos mais recomendados por analistas, o VCRR11 e o JFLL11, o número de cotistas não ultrapassava os 5000.

Diferente dos fundos de desenvolvimento imobiliário, nos FIIs residenciais o objetivo é o aluguel de imóveis e não a venda. “Esses fundos podem até construir um prédio, mas com o intuito de locar os imóveis com boa localização e fornecer todos os serviços agregados”, explica Baroni.

Para o analista da Suno, a impopularidade destes ativos está relacionada a alguns pontos: um deles é o retorno menor ao cotista, se comparado com fundos que investem em imóveis comerciais.

Com a taxa Selic ainda sem perspectiva de novas quedas, a rentabilidade com proventos dos FIIs residenciais deve ficar em uma média entre 7% e 8% ao ano, afirma Leonardo Veríssimo, analista da Ticker Research. Este patamar de dividend yield não apenas está abaixo da Selic como é inferior a rentabilidade de outros fundos imobiliários.

Apesar do mercado de FIIs ter um foco no rentismo, por conta dos dividendos pagos pelos fundos, Baroni destaca que nos fundos residenciais é importante observar também o retorno total, o ciclo de investimento e desinvestimento.

O analista da Suno aponta também que existe uma dificuldade no segmento de FIIs residenciais de as gestoras originarem operações grandes, o que acaba também limitando o crescimento do segmento. Algumas gestoras, no entanto, como Vectis e JFL têm feito um trabalho relevante para consolidação da categoria, diz Baroni.

Entre as vantagens de investir em fundos residenciais, Veríssimo, da Ticker, cita a diversificação, dado que estes imóveis podem mudar o tipo de locação de curta estadia para longa estadia, ou estar presente em ambos os segmentos. A isenção dos rendimentos também é outro benefício, considerando que se o investidor alugasse um imóvel diretamente teria tributação sobre o aluguel recebido.

Já entre os riscos, Veríssimo destaca a volatilidade das cotas que pode acabar apresentando fortes quedas diante de baixos rendimentos. Há ainda o risco da gestão, embora a maioria dos gestores seja muito cauteloso com a reputação deles, o que garante um trabalho mais criterioso.

Entre os FIIs residenciais disponíveis para pessoas físicas, Veríssimo enxerga bons fundamentos no Vectis Renda Residencial (VCRR11) e o JFL Living (JFLL11). Ambos os fundos tiveram um retorno em dividendos nos últimos 12 meses de 11,75% e 11,10%, respectivamente, segundo dados da Elos Ayta Consultoria.

“O JFLL11 tem ativos mais premium, com localização na Faria Lima. Enquanto o Vectis, tem imóveis na região de Vila Olímpia e Paulista”, comenta.

O analista da Ticker cita também o Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11), que também possui ativos na região da Vila Olímpia,  embora este último esteja com uma alavancagem maior e sem distribuir rendimentos no curto prazo.

“Nossa preferência é pelo VCRR11, mas não temos boas perspectivas para os fundos residenciais nem em 2024 nem em 2025”, observa Veríssimo.

Erik Sala, analista da Blue3 Research, também tem preferência pelo VCRR11 e projeta um dividend yield de entre 9% e 10% para o fundo nos próximos 12 meses. Ele destaca que o FII deve enfrentar alguns desafios no curto prazo, como o encerramento da renda mínima garantida que o fundo oferecia para distribuir aos cotistas quando estava na fase de desenvolvimento.

“Mas se superar os desafios de curto prazo será uma ótima escolha”, reforça Sala. Segundo o analista, o VCRR11 está mais focado em imóveis residenciais estratégicos para locações de curto prazo. “Os ativos são de altíssima qualidade, boa localização e geram uma renda relevante”, pontua. A gestora, segundo Sala, foi uma das pioneiras no segmento residencial.