- Decisão final foi melhor que proposta incialmente, por isso, o mercado vê a resolução como positiva
- Correção do FGTS pela inflação pode encarecer financiamento imobiliário em caso de disparada da inflação
- Empresários e autoridades do setor da construção aprovaram de decisão final
O Supremo Tribunal Federal (STF) alterou a rentabilidade do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Os ministros definiram na quarta-feira (12) que a remuneração do saldo das contas não poderá ficar abaixo da inflação, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A medida é vista como positiva, mas alguns analistas do mercado financeiro comentam que, ao mesmo tempo em que pode ser benéfica, ela pode atrapalhar o financiamento imobiliário por aumentar os custos em caso de disparada da inflação.
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Antes da decisão, o FGTS era remunerado com a Taxa Referencial mais 3% ao ano, mais o acréscimo de distribuição de lucros do fundo. Agora, o FGTS deve ser corrigido por uma taxa de juros de 3% ao ano, a Taxa Referencial e o acréscimo de distribuição de lucros do fundo. Esse reajuste precisa superar a inflação, se isso não acontecer, o rendimento será reajustado para ficar equiparado à inflação.
Para os analistas da XP Investimentos, a notícia é positiva e foi melhor do que o esperado, pois rejeitou o pedido do presidente Luís Roberto Barroso de fixar a remuneração do FGTS no mínimo da caderneta de poupança (que estava sendo considerado desde abril de 2023) e manteve a taxa de remuneração atual do fundo.
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Na visão da equipe da XP, o patamar de remuneração do Fundo fixado no IPCA parece, em média, menos prejudicial ao equilíbrio do fundo, uma vez que o rendimento médio do FGTS desde 2016 é de 6,08%, comparado a um IPCA médio desde 2010 de 5,97% e à caderneta de poupança de 6,19%.
“Isso, em nossa opinião, é uma redução do risco da necessidade potencial de aumento das taxas de financiamento do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, que foi considerada pelo governo brasileiro se a remuneração do FGTS fosse fixada no mínimo da caderneta de poupança, e deve permitir a manutenção do forte momento de demanda por moradias de baixa renda. Não acreditamos que o resultado da decisão sobre o FGTS tenha sido um consenso de mercado, e acreditamos que a redução do risco da tese das moradias populares poderia ser um gatilho positivo para as ações do setor”, dizem Ygor Altero e Ruan Argenton, que assinam o relatório da XP.
Segundo Acilio Marinello, partner da essentia consulting, o feito pode ser positivo por gerar mais dinheiro para o financiamento imobiliário, visto que em alguns momentos o FGTS rendeu abaixo da inflação. Já com o fundo sendo corrigido pela inflação, ele retirava poder de compra dos consumidores. “Com esse rendimento em linha com a inflação, o FGTS pode render mais, o que tende a ser positivo para construtoras de baixa renda, visto que os potenciais compradores podem ter mais dinheiro no FGTS para oferecer de entrada para as construtoras”, diz Marinello.
Para Artur Horta, especialista em investimentos da GTF Capital, mesmo que o impacto não seja ruim como a antiga proposta, de remunerar o FGTS pela poupança, o especialista vê alguns riscos na mudança. Segundo ele, para ocorrer tudo dentro do esperado e o FGTS não tenha um rendimento acima de 3% ou de 4%, o ideal seria a inflação sempre ficar na meta estimada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).
“Se em algum período a inflação subir 10% ou mais, o FGTS terá que acompanhar essa alta e isso pode gerar um custo para as linhas de empréstimos da construção civil, visto que essa alta na rentabilidade no FGTS acima do comum pode ser repassada para as linhas de crédito imobiliário”, aponta Horta.
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Marinello concorda e comenta que a Caixa Econômica Federal tende a ser a empresa que pode ser o grande balizador dessa questão. Caso a inflação volte a um patamar muito elevado, a Caixa teria que escolher entre reduzir sua margem de lucratividade para entregar a rentabilidade exigida pelo FGTS sem fazer um repasse de custos, ou repassar os custos do FGTS para outras linhas de crédito, como o financiamento imobiliário.
“Esse repasse para os financiamentos imobiliários nesses casos de exceções seria ruim para a construção civil, visto que isso encareceria o crédito imobiliário, fazendo com que as pessoas consumam menos essa modalidade, impactando as construtoras diretamente”, aponta Marinello.
Procurada, a Caixa Econômica Federal afirmou que a decisão desta quarta-feira do STF não altera custos de gestão do FGTS. “Sendo assim, não há alteração nas taxas de juros praticadas junto aos agentes financeiros nos contratos habitacionais e nem alteração na forma de correção monetária dos contratos dos mutuários, que continuará sendo a TR”, disse a companhia.
Os analistas da Ágora Investimentos e do Bradesco BBI comentam que, para o setor da construção civil, o melhor era deixar como estava antes, sem a necessidade da correção inflacionária. No entanto, eles afirmam que a solução final acabou tendo um resultado mais razoável se considerarmos as possibilidades discutidas desde o início do julgamento.
“A obrigação do IPCA adiciona um descasamento aos ativos e passivos do FGTS que não é o ideal, mas não parece excessivamente prejudicial, especialmente considerando que só se aplica a novos depósitos a partir de 2026. E, principalmente, a decisão elimina um risco importante que pairava sobre o segmento de baixa renda há algum tempo”, argumentam Wellington Lourenço da Ágora Investimentos e Bruno Mendonça do Bradesco BBI, que assinam o relatório em conjunto entre as duas casas.
Quais ações o investidor deve ter na carteira?
Em meio a essa notícia, que é considerada positiva, os analistas citam sua preferência por ações de construtoras de baixa renda. Flávio Conde, analista da Levante, diz que as ações da Direcional (DIRR3) estão atrativas para o investidor e podem ser uma grande oportunidade. Segundo ele, os papéis da companhia são uma boa oportunidade e podem se beneficiar com a notícia.
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“A empresa apresenta uma lucratividade superior aos pares e pode ser atrativa para o investidor. No entanto, vale lembrar que o setor da construção ainda apresenta riscos, principalmente devido à Selic elevada, que tende a reduzir o volume de vendas dessas empresas. Por isso, é importante lembrar o investidor que ele precisa ter estômago e apetite ao risco para investir na renda variável”, diz Conde.
Já Artur Horta prefere uma construtora de alta renda. Ele diz que o cenário atual é “muito ruim” para as construtoras, justamente por causa da Selic em 10,5%, que trava os potenciais ganhos dessas empresas. Sendo assim, ele diz que o ideal no momento seria o investidor evitar o setor. Ainda assim, caso o investidor queira muito investir no setor da construção civil, ele diz preferir os papéis da JHSF (JHSF3).
“A empresa é voltada para o setor de alta renda e tem uma maior blindagem em relação à alta de juros pelo fato de seu público ter uma renda muito elevada e conseguir suprir o encarecimento do financiamento. Vale lembrar que alguns clientes da construtora também compraram o imóvel à vista, sem a necessidade de financiamento, tornando a empresa um pouco mais segura em relação a essas questões”, diz Horta.
O que dizem os empresários e autoridades do setor?
O controlador da MRV (MRVE3), Rubens Menin, considerou muito positivo o julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF), que manteve a remuneração do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em 3% mais Taxa Referencial (TR), acrescida ainda de dividendos, com a obrigação de no mínimo acompanhar a inflação.
“O STF foi muito sábio. Eu gostei da decisão. Foi o melhor que poderia acontecer”, afirmou Menin, em entrevista ao Broadcast. Na sua avaliação, o Supremo preservou a capacidade de investimentos em habitação, uma vez que o fundo é a principal fonte de financiamento para o Minha Casa Minha Vida. Por sua vez, a MRV é a maior operadora do MCMV, com produção de aproximadamente 40 mil apartamentos por ano.
Havia uma preocupação do setor de que o aumento na remuneração dos cotistas do FGTS implicasse em um custo maior do capital, aumentando a taxa de juros dos financiamentos para o setor. Atualmente, o FGTS corrige as aplicações em 3% ao ano mais taxa referencial (TR). A proposta do relator, ministro Luis Roberto Barroso, era de equivaler à caderneta de poupança, ou seja, 6,17% mais TR, considerando o patamar atual de juros.
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“Com remuneração mais alta, FGTS iria morrer”, disse Menin, lembrando que a caderneta tem remuneração que varia em função das taxas de juros. “Em algumas situações, o rendimento ficaria muito elevado. O fundo não conseguiria pagar”.
Menin, que também é fundador da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), contou que houve um trabalho grande das entidades setoriais junto a membros do STF, do Ministério da Fazenda e da Procuradoria Geral para alertar sobre os riscos de comprometer a capacidade de financiamento do FGTS. “As associações levaram pareceres técnicos a todos os lugares que tinham que levar. Fizemos um trabalho grande de esclarecimento para mostrar as consequências”.
Câmara Brasileira da Indústria da Construção
O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Renato Correa, considerou positivo o julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF). “Foi uma solução adequada porque ela preserva a continuidade e a vitalidade do FGTS para suas funções originais, que são garantir a habitação de interesse social e pagar os direitos sociais dos cotistas”, afirmou, em entrevista ao Broadcast.
“Essa modelagem do reajuste do FGTS afasta as preocupações sobre a sustentabilidade do fundo. Ela garante viabilidade do fluxo de caixa do FGTS ao longo do tempo”, declarou, observando que o modelo aprovado hoje ficará muito próximo do que já vinha sendo executado pelo próprio FGTS.
Com a decisão de hoje do Supremo, o cenário fica bem mais favorável para o setor habitacional, na visão do presidente da CBIC. Há, porém, outros pontos importantes no radar, que ainda são pontos de preocupação.
O primeiro deles é a necessidade de suplementar o orçamento do FGTS para fazer frente ao volume aquecido de contratações. Dias atrás, o ministro das Cidades, Jader Filho, afirmou que não faltará dinheiro para o setor e a pasta proporá ao conselho curador do FGTS um acréscimo na ordem de R$ 20 bilhões a R$ 25 bilhões para o MCMV.
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Outro ponto defendido pela CBIC é a preservação dos recursos do FGTS para suas funções originais, incluindo habitação, e alertou que a prática do saque-aniversário e possibilidade de tomada de empréstimos consignados tendo como garantia os recursos do fundo mordem uma fatia importante do orçamento.
Sindicato da Habitação de São Paulo
Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) elogiou a decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) no julgamento da remuneração dos cotistas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Em nota, o Secovi-SP afirmou que a decisão, que vale para depósitos futuros, preservou de maneira inequívoca as operações de financiamentos e empréstimos realizadas pelo FGTS. O fundo é a principal fonte de recursos para financiar a compra e a construção de imóveis enquadrados no programa habitacional.
