Ao contrário do Ibovespa que opera com perdas de 4% em 2024, o IFIX – índide que reúne os principais fundos imobiliários do mercado – vai na contramão da bolsa de valores e esbanja ganhos de 2,40% durante o mesmo período. O bom desempenho reforça as oportunidades de investimento no setor para quem busca construir um portfólio voltado para renda visto que, além da isenção do imposto de renda, a classe de ativos costuma distribuir dividendos mensais aos seus cotistas.
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Os benefícios e a boa performance da classe de ativos não exime dos investidores a atenção para as peculiaridades de alguns FIIs listados na Bolsa que podem resultar em prejuízos futuros. Para o Itaú BBA, há três fundos que se enquadram nesse perfil e devem ficar de fora do portfólio dos investidores. São eles: Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Hectare CE (HCTR11) e Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11).
A recomendação de venda se deve à presença de ativos inadimplentes e com carência de juros em seus portfólios. Vale destacar que o trio está exposto ao caso de inadimplência dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do Grupo Gramado Parks. Desses três, o fundo que aparenta ter o maior risco para o investidor é o HCTR11. Embora tenha uma estratégia de investimento de maior risco, 75% do portfólio do fundo estão com carência de juros e 7% permanecem inadimplentes. O restante segue com seus pagamentos em dia.
“O risco de crédito dos devedores é alto e a execução de garantias pode ser trabalhosa. O risco Gramado Parks ainda está presente na carteira do fundo”, escreveram os analistas de FIIs do Itaú em relatório divulgado na segunda-feira (22). Todo esse contexto fez preço na bolsa de valores ao passo das cotas do HCTR11 apresentarem uma desvalorização de 11,5% em 2024 e de 37,3% nos últimos 12 meses. Com a baixa performance, os cotistas do fundo imobiliários se reúniram no início deste ano para tentar retirar a Hectare Capital da gestão do fundo imobiliário a fim de recuperar os recentes prejuízos. Veja os detalhes nesta reportagem.
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O DEVA11 vivencia uma realidade semelhante. Segundo o Itaú BBA, a inadimplência atinge 5,7% dos CRIs que compõem o portfólio do fundo, enquanto 56,9% estão em carência de juros. E assim como o HCTR11, o fundo está exposto ao caso do Gramado Parks e apresenta dificuldades de execucação das garantias, o que reforça a recomendação de venda. “Parte relevante da carteira possui algum tipo de inadimplência registrada”, ressalta o banco.
Já em relação ao IRDM11, o portfólio do fundo apresenta operações com maior risco que exigem do investidor um maior acompanhamento. Além disso, há ativos com posições ilíquidas que podem gerar problemas caso a gestão deseje sair de posição. Dado a esse contexto, o banco reforçou a sua preferênica por FIIs com portfólios “de qualidade, com gestão experiente e garantias robustas”, características que tornam o desempenho dos FIIs resilientes em qualquer cenário econômico.
Os fundos imobiliários com recomendação de compra pelo Itaú BBA
| Fundo imobiliário | DY dos últimos 12 meses |
| HGCR | 19,80% |
| KNHY | 11,80% |
| KNIP | 10,60% |
| KNSC | 11,70% |
| MCCI | 10,50% |
| RBRR | 12,50% |
| RBRY | 12,40% |
| VCJR | 11,80% |
| Fonte: Itaú BBA | |
Como já mostramos nesta reportagem, antes de incluir um fundos imobiliários na carteira, o investidor precisa ficar atento às estratégias de investimentos e aos respectivos riscos da classe de ativos. Segundo Lucas Fürst, operador de renda variável da Manchester Investimentos, o erro mais comum cometido por investidores iniciantes é decidir investir no FII com base apenas nos comentários de influenciadores de finanças sem ao menos entender se a proposta do fundo está adequada ao seu perfil de risco.
“Outro erro que vejo é investir no fundo pelo dividend yield (DY). Às vezes, o fundo paga 1,5% ao mês e o investidor compra sem entender o porquê desse rendimento”, afirma Fürst. O especialista explica que o bom desempenho pode refletir em um pagamento não recorrente ou pode até mascarar algum problema do fundo. Conhecer o histórico das gestoras por trás dos FIIs para averiguar se há alguma acusação de conflito de interesse por outros investidores e para entender o trabalho de alocação também é um hábito que deve ser adotado.
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“O investidor pode buscar os relatórios gerenciais que os fundos imobiliários divulgam mensalmente. Indicadores como alavancagem do fundo, estratégia da gestão e perspectivas de distribuição de dividendos para os próximos meses são relevantes para identificar possíveis riscos de desvalorização das cotas”, afirma Jaqueline Kist, especialista em mercado de capitais e sócia da Matriz Capital. A outra dica é priorizar portfólios mais diversificados para mitigar os riscos em casos de inadimplência, como o atraso de aluguel de imóveis ou das parcelas de CRIs.
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